影响房地产价格的因素有哪些
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发布时间：2022-04-22 02:52
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懂视网
时间：2022-06-27 04:51
房价向来都是人们关注的对象,而房价似乎一贯只有上涨,而房价下跌又是哪些原因造成的呢?下面是学习啦小编整理的一些关于房地产价格下跌原因的相关资料,供你参考。
房地产价格下跌原因
一、心态决定一切，房价下跌是人心所向。
中国房价在非理性的市场环境下连续疯涨，已经远远超出民众的购买力。2007年，上海城市居民家庭人均可支配收入为23623元。这样，以今年7月上海房价均价13200元/平米，每个家庭以三个人有收入来源，90平方的房子来算，房价收入比已经达到16.76;而事实上，现在绝大多数家庭只有两个人有收入来源，这样的话，房价收入比就达到了25.14。由此可以看出，中国房价已经到了令几乎所有民众都难以承受的地步，期望房价下跌也就成为几乎所有民众的共同心理。因而我们可以说，房价下跌是人心所向。
二、事物发展皆有规律，房价下跌是大势所趋。
不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候。在1929年美国纽约股市大跌引发全世界经济危机之前，大涨特涨，交易火爆。楼市也是如此。香港1997年房市泡沫破灭之前，市民排队抢购楼盘，却在1997到2002的五年时间，跌去60%。
98年以来，中国房地产市场已经出现了一个高潮，至2007年达到了前所未有的高潮。房价几乎呈单边上扬的走势，98年上海房屋均价为3026元/平米，2008年7月的成交均价为13200元/平米，上涨了4.3倍。在有些地方的部分区域，房价在98年的基础上的涨幅甚至更高达10倍。这种现象既超出消费者的承受能力范围，也不符合市场经济的规律，更对房地产市场的持续健康发展不利。
因此，无论从涨幅上看，还是从上涨的时间来看，都到了下跌的时候了。因此，房价下跌是大势所趋。
三、资金压力日渐加大，开发商唯有降价自救。
前一阶段，开发商大多在观望，都在期望政府能出台救市政策。可盼来的确实政府的限制地产贷款政策：日前，央行和银监会再次发布通知，约束各商业银行对商业性地产的贷款。规定只要国土资源部门认定某个房地产项目建设用地闲置时间超过两年，该项目的开发将无法从银行获取任何形式的贷款。可以说，银根再度紧缩令开发商不得不降价自救。
四、盲目需求不再，房价下跌才能激发购买欲望。
消费者购房需求不外乎三种，自住、改善、投资。在房产火爆时期，因信息不对称、新闻导向、政府政策、开发商追求暴利等原因，令那些本不具备购房条件的人也投入了购房大军。同时，投资客充斥楼市。而在目前的市场态势下，浓烈的观望气氛笼罩在中国房市。消费者的购房需求已经变得日趋理性，开发商心理非常清楚，在目前的市场状况下，唯有降价才能激发消费者的购买需求。
五、中国经济增速放缓预期，令房产业内外人士普遍看空楼市，房价下跌已渐成业内外人士的共识。
今年上半年，世界经济遭受了美国次贷危机和油价、粮价飙升等连锁打击，通货膨胀席卷全球。下半年，次贷危机风波未平，油价浮动仍不稳定，预计世界经济将继续减速前行。上半年我国GDP同比增长10.4%，比上年同期回落1.8%，经济增长有所放缓。
2017年房价会不会跌分析
金投财经网11月08日讯，2017年房价会跌吗?11月初市场继续降温 多数买家持币观望。在10月份楼市整体降温的情况下，11月份伊始全国主要54个城市的住宅网签量继续下调。有分析师称，相比10月份，11月初市场继续降温，各地严格执行的调控政策，使得多数购房者选择持币观望，市场成交下调趋势加速。
根据中原地产的统计显示，在惯例月末成交量上行的情况下，包含10月31日成交的上周签约量继续低位徘徊。全国54个主要城市合计网签量仅5.6万套，这也是今年下半年来第二次单周跌下6万套，环比下调幅度达到了20%，接近国庆长假的成交量。
中原地产首席分析师张大伟指出，在前期限购、限贷政策出台后，10月中旬全国各地开展了一次前所未有的房地产调控全面落地执行，使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，政策执行力度最强。而相比10月份，11月初市场继续降温，各地严格执行的调控政策，使得多数购房者选择持币观望，市场成交下调趋势加速。
而整个10月份，54个城市的签约商品房住宅量约27万套，这也是最近3个月来第一次跌下30万套，相比9月份跌幅达到了15%。
此外，中原监测的40个城市数据显示，10月份前30日新建住宅成交面积较9月份同期下降27%，较去年同期下降11%。其中，调控政策出台集中的二线城市成交降幅最大，一线城市表现不一，反映政策明显奏效;而三、四线城市则环比、同比均有所上升，体现了库存仍在稳步消化中。
从16个调控代表城市情况来看，其10月份前30日合计的新房成交量较9月份同期下降25%，较去年同期下降7%，走势与监测的40个城市基本一致。其中11个城市成交量环比下降，济南、苏州、南京降幅超过五成，东莞、福州、杭州、佛山降幅超过三成。
二手房方面，市场成交量也较9月份明显回落，且一线城市成交全线下滑。中原监测的21个城市10月份四周的二手住宅成交面积较9月份同期降幅接近三成。在二手房市场规模较大的9个城市中，6个城市的10月份二手房成交量环比下降，其中苏州降幅接近五成。
对此，业内人士普遍预计，此前房价涨幅较快的10多个核心城市，四季度房价将经历从10月份的停涨到11月份-12月份的微跌。
影响房价的经济因素
影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房价水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。
房地产价格下跌原因
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时间：2022-06-27 01:59
影响房地产价格的因素：
房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。
根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政*因素、房地产的内在因素和环境因素。
1、经济因素
影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。
这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总体水平也越高。
反之，房地产价格总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房地产价格有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。
而从目前来看，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房地产价格水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。
2、社会因素
影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。
其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。
社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。如城市形成历史，对一个地区房地产价格水平的影响，虽然不如经济因素的影响那样明显，但却常常是非常深远并具根本性的；
在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房地产价格水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房地产价格的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。
如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加，引起房地产价格上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起需求量减少，房地产价格下降。
3、行政与*因素
行政因素主要是国家或地方*在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、*和行政措施。*因素主要指政局安定程度、国与国之间的*、军事关系等。
行政和*因素都是由国家机器来体现的，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。
与经济和社会因素不同，行政和*因素对房地产价格影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和*因素的作用可以说是突变式的。
4、房地产内在因素和周边环境因素
这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。
首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。
商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。
扩展资料：
房地产价格的地位作用：
1、房地产价格的基础地位
房地产价格在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位。从生产领域的角度分析，房地产是一切商品生产的空间和场所，为使这些房地产所支出的价格（包括租金）能得到价值补偿，必然纳入生产成本，成为商品价格的构成部分。
从消费领域的角度分析，住房消费是劳动力再生产费用中的重要组成部分。
2、房地产价格的主要功能和作用
房地产价格在市场价格体系中的基础地位，决定了它在市场经济中具有非常重要的功能和作用。具体表现在：
（1）首先，作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平。表现在房地产价格作为生产要素价格，既影响商品生产的物质成本，又影响工资成本，房地产价格合理与否，不仅决定着生产成本和一切商品市场价格的真实程度；
而且由于住房的价值量大在家庭消费支出中占有较大比重，住房价格在全社会消费价格中的权重相应较大，对整个市场消费价格也表现出一定程度上的决定作用。
（2）其次，住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用。住房价格高居民承受能力低，居住水平和居住质量会由此下降；
反之住房价格水平低，能增强居民的购房能力，相应提高居民的居住水平和居住质量。因此，住房价格的高低成为关系到居民切身利益的重大经济问题和社会问题。
（3）再次，价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用。表现为可以调节房地产供求关系，商品房价格高，开发商有利可图，增加开发量，由此增加供给，而房价高，消费者减少购买，也会缩小需求；
反之商品房价格低，开发商无利可图，就缩减开发量，由此减少供给，而房价低，促使消费者购买，又会增加需求，这样就可以利用价格杠杆调节商品房供求，实现供求总量平衡。
同时，不同类型、不同层次的房地产价格结构的合理化，还可以促使商品房供给结构与消费结构相适应，从而达到房地产结构平衡。在这里，房地产价格机制与供求机制是交互作用共同发挥其调节功能的。
参考资料：百度百科-房地产价格
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时间：2022-06-27 03:17
1、社会因素：社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。
2、*因素：*因素是指会对房地产价格产生影响的国家*法规，包括房地产价格*、税收*、城市发展规划等。例如，目前中国*正通过制定*法规致力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之与广大居民的收入相匹配。
3、经济因素：经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期时，社会对各种房地产的需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动。
4、自然因素：自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。例如，地质和地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就越高。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。
5、区域因素：区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。
扩展资料
房价从生产领域的角度分析，房地产是一切商品生产的空间和场所，为使这些房地产所支出的价格(包括租金)能得到价值补偿，必然纳入生产成本，成为商品价格的构成部分。
从消费领域的角度分析，住房消费是劳动力再生产费用中的重要组成部分。任何商品生产都离不开劳动力这个生产要素，劳动力的价格是由劳动力生产和再生产的成本费用来决定的，住房作为最基本的价值量最大的生活资料，必然纳入劳动力再生产成本，因而住房价格作为劳动力要素价格之一，也就影响到商品的生产成本，最终影响到一切商品的价格。
由此可见，房价是整个市场价格体系中非常重要的基础价格之一。在计划经济*下，土地行政划拨、住房实物福利分配，不计入或很少计入成本，人为压低了商品生产的真实成本，导致价格扭曲，价格体系极不合理。为要彻底解决这一问题，需要从理论上明确房价的基础地位，在实践中不断深化土地使用制度改革和住房制度改革。
参考资料：百度百科-房地产价格
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时间：2022-06-27 04:52
1、价值决定价格。价值是价格的决定因素。商品的价值量越大，商品价格越高。例如汽车的价格高，自行车价格低。价格不管怎样变化，总会围绕着价值的轴。
2、供求影响价格。当供给大于需求时，商品价格下跌；当供给小于需求时，商品价格上涨
3、国家*影响价格。即国家通过宏观*的行政手段强行规定价格。当商品价格过高时，考虑到消费者的承受能力，*会采取最高限价，例如药品价格。最高限价一般低于均衡价格。如图，P0是均衡价格，P2为最高限价。
4、消费心理影响商品价格。当消费者受攀比和从众心理影响时，商品的需求量会大幅增加，这是销售者可以成绩提价。房价的炒作便是这样。受求实心理影响，则商品不容易卖高价钱。
5、地域条件、天气、生产条件等等也是影响价格的因素。例如，各种节日前，鸡蛋的价格会上涨；节后又趋于正常。
扩展资料：
消费者对商品价格高低的判断不完全以绝对价格为标准，还受其他因素的影响，主要有商品轻重、大小、商标、包装、色彩；商品的使用价值和社会价值；货位摆布、服务方式、售货场所的气氛等。
由于刺激因素造成的错觉，有的商品绝对价格相对高一些，消费者会觉得便宜；有的商品绝对价格相对低一些，消费者会觉得很贵。
消费者对商品价格的选择倾向或为高价，或为低价。前者多为经济状况较好，怀有求名、显贵动机及炫耀心理的消费者；后者多属经济状况一般，怀有求实惠动机的消费者。
借助于价格，可以不断地调整企业的生产经营决策，调节资源的配置方向，促进社会总供给和社会总需求的平衡。在市场上，借助于价格，可以直接向企业传递市场供求的信息，各企业根据市场价格信号组织生产经营。与此同时，价格的水平又决定着价值的实现程度 ，是市场上商品销售状况的重要标志。
一般来说， 在消费水平一定的情况下，市场上某种商品的价格越高，消费者对这种商品的需求量就越小；反之，商品价格越低，消费者对它的需求量也就越大。
而当市场上这种商品的价格过高时，消费者也就可能作出少买或不买这种商品，或者购买其他商品替代这种商品的决定。因此，价格水平的变动起着改变消费者需求量、需求方向 ，以及需求结构的作用。
参考资料来源：百度百科——消费者价格心理
参考资料来源：百度百科——价格
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时间：2022-06-27 06:43
要把握影响房地产价格的因素，首先应在观念上有下面四点认识：
各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向是不尽相同的：有的因素降低房地产的价格的，有的因素则提高房地产的价格
各种影响房地产价格的因素对房地产的价格的影响程度也是不尽相同的：有的因素对房地产价格的影响较大（即随着这种因素的变化而引起的房地产价格的升降幅度较大），有的因素则影响较小。但是，随着时期的不同，地区的不同，或者房地产的类型不同，那些影响较大的因素也许会变成影响较小的因素，甚至没有影响；相反，那些影响较小的因素有可能成为主要的影响因素。
各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的：有的因素对房地产价格的影响是一向性的，即随着这种因素的变化而提高（或降低）房地产的价格；有的因素在某一状况下随着这种因素的变化而提高（或降低）房地产的价格，但在另一状况下却随着这种因素的的变化而降低（或提高）房地产的价格；有的因素从某一角度看会提高房地产的价格，但从另一角度看却会降低房地产的价格，其对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合理决定的。
某些因素对房地产价格的影响是完全可以用数字模型来度量的，但更多的因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，但难以用数学公式表达出来。至于他们对房地产价格究竟有多大程度的影响，主要靠估价人员长期积累的丰富经验来作出判断。所以说，房地产估价必须借助科学的估价方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能解决。计算需要以综合分析房地产价格的相关因素为基础，计算的结果也往往需要通过对影响房地产价格的因素做综合分析后再作进一步的修正。
影响房地产价格的因素多而复杂，通常需要进行归纳分类。为讨论分析的方便起见，现将影响房地产价格的因素分为如下10类：供求状况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、其他因素。各类影响因素中还包括着若干具体的影响因素。下面就对各种影响房地产价格的因素作一一分析。此处值得一提的是，许多影响因素之间并不是完全独立的，但在分析某一因素对房地产价格的影响时是假定其他因素不变的，虽然实际生活中不可能不变。
一、供求状况
供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型：
A全国房地产总的供求状况
B本地区房地产总的供求状况
C全国本类房地产总的供求状况
D本地区本类房地产总的供求状况
由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定。
二、自身条件
房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下：
1、位置
各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。
房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。
房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升；相反，则价格会下跌。
2、地质
不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价则低。
3、地形地势
地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低；在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。
4、土地面积
同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方市场若普遍接受高层楼房，则该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。相反，如果地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格，差异不会很大。
5、土地形状
土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高；土地形状不规则，地价就低。
6、日照
日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。房地产价格与日照的关系具有下列特征：一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关。一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅），必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。
7、通风、风向、风力
一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。
8、气温、湿度、降水量
这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显。地势虽然低洼，但若降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大，但在地下水位高的地区例外；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响力就大。
9、天然周期性灾害
凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类土地的价格要高于其他土地。
10、建筑物外观
建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影响。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受*，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。
11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等
三、环境因素
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有：
1、声觉环境
噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。
2、大气环境
房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。
3、水文环境
地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响
4、视觉环境
房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响
5、卫生环境
清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响
四、人口因素
房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。
1、人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。
2、人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。
3、家庭规模
是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。
五、经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物价（特别是建筑材料价格），建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。
1、经济发展
经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
2、物价
房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。
就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨，引起建筑物建造成本增加，从而推动房地产价格上涨。
从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。
3、居民收入
通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资（尤其是投机），则必然会引起房地产价格变动。
六、社会因素
1、*安定状况
*安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同*观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说，*不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、置业的信心，造成房地产价格低落。
2、社会治安程度
社会治安程度，是指偷盗、抢劫、*、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区，如若经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落。
3、房地产投机
房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。
一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况：
引起房地产价格上涨；
引起房地产价格下跌；
起着稳定房地产价格的作用。
当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。
4、 城市化
一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。
七、行政因素
影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、*、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格*、行政隶属变更、特殊*、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收*、交通管制等。
1、土地制度
土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。
2、住房制度
住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制，必然造成房地产价格低落。
3、房地产价格*
房地产价格*，有两类：一类是高价格*；一类是低价格*。所谓高价格*，一般是指*对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价格；低价格*，一般是指*采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此，高价格*促进房地产价格上涨，低价格*造成房地产价格下落。
4、特殊*
在上些地方建立经济特区，实行特殊的*、特殊的*、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。
5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划
这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。
具体表现为下列两个方面：（1）就某一块土地而言，它会降低地价。（2）从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。
6、税收*
直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落。
7、交通管制
某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这就是受到了交通管制的*。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价格。
八、心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个：（1）购买或出售心态；（2）欣赏趣味（个人偏好）；（3）时尚风气；（4）接近名家住宅心理；（5）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；（6）讲究风水；（7）价值观的变化。
九、国际因素
国际经济、军事、*等环境如何，对房地产价格也有很大影响。影响房地产价格的主要因素有下列四个
1、经济状况发展良好，一般有利于房地产价格上涨。
2、军事冲突情况。
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威
胁或影响的地区，其房地产价格也有所下降。
3、*对立状况。
如若国与国之间发生*对立，则不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、
终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。
4、国际竞争状况
这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争，竞争激烈时，房地产价格一般较低落。
十、其它因素
影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外，还有一些。如：有时房地产购买者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等。
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时间：2022-06-27 08:51
多因素相互作用的结果。这些因素包括：
1．社会因素
社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口
密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单
位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化
也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，
房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适
方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加
开发成本，但同时也提高了售价。
2．*因素
*因素是指会对房地产价格产生影响的国家*法规，包括房地产价格
*、税收*、城市发展规划等。例如，目前中国*正通过制定*法规致
力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之
与广大居民的收入相匹配。
3．经济因素
经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处
于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期
时，社会对各种房地产的需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平
也与房地产价格呈同向变动。
4．自然因素
自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。例如，地质和
地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就
越高。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣
的地域高。
5．区域因素
区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状
况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏
低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高
昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。
6．个别因素
个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色
调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。功能设计合理、施
工质量优良、通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现
出来。
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时间：2022-06-27 11:16
价值规律告诉我们，商品的价值量是由生产商品的社会必要劳动时间决定的。商品的价值量与社会劳动生产率成反比。商品的价值是价格的基础，价格是价值的货币表现。价值规律刺激商品生产者改进技术，改善经营管理，提高劳动生产率。社会劳动生产率的提高，必然缩短生产商品的社会必要劳动时间，减少商品的价值量，从而导致商品价格降低。
二、商品的供求情况影响商品的价格
价格围绕价值上下波动是价值规律的表现形式。市场具有自发调节供求、调节商品价格的重要功能，实质上就是价值规律发生作用的结果。当市场上某种商品供不应求时，价格上涨；供过于求时，价格下降。
三、市场竞争影响商品价格
恩格斯说：“只有通过竞争的波动。从而通过商品价格波动，商品生产的价值规律才能得到贯彻。”在市场经济中，商品的市场价格是在市场竞争中形成的。商品生产者之间的竞争表现在：生产同一商品的商品生产者，为使自己的商品占有市场更多的份额，尽量采用先进技术，提高商品质量，创立名牌产品，同时千方百计地降低物耗，缩短个别劳动时间。这样，该商品生产者就能获得名牌效应，达到“优质优价”，或以低于市场上同类商品的优惠价格让利销售，从而使企业立于不败之地。同样，消费者之间的竞争、消费者的购物心理以及购物环境，都会影响商品的价格。如节日前的购物潮、80年代初消费者惧怕涨价的抢购风以及高档消费场所的物价高于市场同类商品价格等，都是明证。
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时间：2022-06-27 13:57
1、楼层
如果是多层住宅，则3至4层单价高，2、5层次之，底层和顶层又次之。如果是高层或层，7至9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则，每层价格差在50至150元左右。
在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向贵，差价在3%左右，而西边套即西南向其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，景观差异是不可避免的，一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价贵；朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价低。
2、房屋面积
一般来说100平方左右面积的房屋是走俏的，也是适合三口或四口之家居住的，而面积过大的房子因为总价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但是，跃层式的房子因为格局或赠送露台，所以定价可参照基准价。
3、户型
除了有明显的缺陷的户型，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱，同时，带明卫的比带暗卫的值钱；客厅、主卧开间大的比开间小的值钱；面积紧凑实用的相应更贵等等。
因此，无论是卖房者还是买房者都要记住千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
4、随房赠送物品
业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件所以定价前要考虑好赠送物品的价格。
需要注意的是千万不要滥竽充数，一些过时物品在房内不但影响房屋卖相，还会带来不好的反映。所以，业主应先了解市场走向，衡量后再做决定，简单的办法就是多向几家中介了解情况，因为中介在*市场的专业性和地位是有一定可参考性的。
热心网友
时间：2022-06-27 16:55
热心网友
时间：2022-06-27 20:10
在过去几年，湾区上市房源一直都是很紧俏的，需求远大于供应，价格竞标战是常有的事，一个好房可能会收到几十个offer。但是最近湾区房市确实有所降温，房价在阴跌，买家也变得非常谨慎，即使是好房上市，递offer的可能就只有十几个。不过房产市场是有周期性的，也是具有波动性的，同股市一样，房价也会涨涨再回调，然后再上涨，但是何时见底，何时见顶没有人会预测出来。所以，湾区也有不少刚需，趁此入手自住房，也有的入手二套出租房。
现有环境下，如何买到合适价格的房子是门学问，卖家的要价不一定代表房子本身的价值，除了经济层面的问题，在湾区决定和影响房屋价值的主要因素还有哪些？
供需关系决定价格变化，本文将从影响买家需求的角度对影响价格的因素进行简单讲解。
No.1学区比重降低
无论在美国哪里买房，学区都是买家比较看重的因素，但是在湾区，这个因素的重要性在不断减弱。因为私校学费对于双职工家庭来说越来越负担得起了，而交通方便的学区房已经被炒上了天价，使得许多买家无法承担， 湾区交通的恶化使得买家对交通不便的学区房好感减弱。
No.2房子的交通是否便利
交通这个权重在湾区自从13、14年以来占的地位越发上升， 因为湾区人口不断增多， 基本都是开车上班， 所以堵车情况越来越严重。没人喜欢堵车，所以越来越多的人愿意花钱来避免堵车，甚至在预算有限的情况下牺牲学区社区来换交通 。
具体体现在east palo alto, east menlo park 等地方的房价都有很大涨幅，而交通不方便的传统好区涨幅较小，比如los gatos等。
当然，造成这一原因并不仅仅是交通， 那些涨幅大的地方房价基数低， 而传统好区房价基数高也是原因之一。
No.3买房买的是地皮
有人觉得湾区有的房子又贵又旧又破，没有别的地方房子好，但是在湾区投资这种房子并不会影响出租，租客要的是干净性价比高。由于湾区有限的可用于住宅的土地，新房非常有限，所以大部分都是二手房，要想买到价格低点的房子基本肯定有相应的缺点。其实在湾区买房最重要的是买地皮，再好的装修过了10年20年都会过时，都会有问题，但是房子的地皮不会因为时间长而折价，这也是为什么一栋在旧金山市烧毁的房屋，仍然有人高价买走。
最近几年，新房在湾区很受欢迎。因为湾区的库存很低，又加上现在的许多年轻买家觉得修老房子会比较麻烦， 加上新房普遍较为符合年轻人口味，所以新房受到一定程度追捧。但是新房也有bug，那就是很可能位置有硬伤，或是价格比同地方老房子高不少，或只有condo和twon house等。
No.4房子所在社区
社区在选房时是非常重要的因素， 湾区买房主力很大一部分是华人，华人对一些比较差的社区还是有心里上的抵触的，当然也有不少因为价格而不得已选择的 。并且以前的那些差区现在也在不断变好，不断洗牌升级，也使得越来越多的人购入交通方便的“差区" 房产。一般来说，一个正在处于升级中的社区， 治安提升较为容易，也比较快，而环境改善则需要大量金钱和时间以及社区居民的参与。
选择社区还要注意流浪汉的问题，有的人没有房子会住在车里，还有的就是连车都没有的流浪汉，如果一个社区有较多这种存在，肯定会相应的影响到价，而且安全性上考虑，也会阻碍买家购买这里的房产。
No.5一些其他因素
除上述因素外，还有些不明显的问题，比如一个房子有噪音污染、或者院子里高压线、房子附近有垃圾场，动不动就有臭味飘过来，这些都会影响房屋价格，买家在看房时要仔细留意。
综上，本文仅是对影响湾区房产价格的因素做简单的讲解，如果想了解更多专业信息可以进一步咨询。
热心网友
时间：2022-06-27 23:41
