小区如何更换物业
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发布时间：2023-01-09 03:44
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时间：2023-05-09 10:47
1、更换物业，应当遵循《物业管理条例》第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业”的规定；遵守《民法典》第二百七十八条“由业主共同决定”的规定，应当通过业主大会作出选聘和解聘物业服务企业决定；按照《物业管理条例》第三十四条规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。
2、按照《民法典》第九百三十七条规定“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同”。实际，业主委员会与选聘的物业服务企业订立物业服务合同，由于缺乏规范和经验，可以参考建住房[2004]155号文件规范的《前期物业服务合同（示范文本）》，同时要参照《物业承接查验办法》。
3、合同的关键环节。物业服务人提供服务，首先要确定业主的建筑物及其附属设施，区别专有、共有部分，分别约定维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护；这是业主依法享有权利、承担义务的依据，也是依法核定收费标准的客观依据。因此，物业服务人履行承接查验义务，是前期物业服务合同或者物业服务合同的主要内容和关键环节。
4、《民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以掘高及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。前一合同承担服务费用的业主，包括初始业主（建设单位）与购房业主，无论是否向购房业主收取服务费，物业服务人都必须履行承接查验扒型义务、依法核定服务成本和服务费用的基础上，与建设单位依法约定收费标准，履行申报、备案义务。
5、实际，前期物业服务合同属于准备阶段，其双方不履行承接查验义务，不依法约定收费标准，不履行申报、备案义务，逃避*主管部门监督，必然导致物业管理混乱，妨碍业主大会选聘的物业判此尺服务企业。因此，不要随意更换物业服务企业，即便存在违规问题，业主要按照《民法典》第二百八十六条规定“向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理”；也可以依法要求承担赔偿责任。
