什么是残余法

发布网友发布时间：2024-10-20 06:22

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热心网友时间：2024-11-15 22:17

残余法也称剩余法，是指建筑物与其基地合并计算收益，而以收益还原法以外的方法能求得土地使用权的价格时，从建筑物及只基地所的纯收益中，扣除归属于基地的部分，即可得到归属于建筑物的纯收益。将此残余的纯收益再用建筑物的还原利率还原，使可求得建筑物的收益价格。在计算归属于土地的纯收益时，一般是用现行市价法或重置成本法等求得土地价格后，再乘上土地的还原利率即可求得。
a₂= a₁− L_r1= B(r₂+ d)

a：建筑物及其基地所产生的纯收益；
L：土地价格；
r₁:土地的还原利率；
B：建筑物收益价格；
r₂：建筑物还原率；
d：建筑物的折旧率；
a₂：建筑物的纯收益。
建筑物残余估价法从评估原理的角度收益还原的一种，它尤其适用难以准确判断土地或建筑物的价格的情况。
建筑物残余法应用举例
某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，土地还原率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时剩余使用年限为25年，用建筑物负责任估价法评估该住宅建筑物价格。
年房租收入＝2400×12＝28800（元）

年总费用如下：
房租损失准备费（以半月租金计）＝1200（元）
土地使用税（每年按2元／平方米计）＝200×2＝400（元）
房产税（按年租金的士2％）＝28800×12％＝3456（元）
管理费（按年租金的3％）＝28800×3％＝864（元）
修缮费（按年租金的4％）＝28800×4％＝1152（元）
保险费＝288（元）
年总费用＝1200＋3456＋400＋864＋1152＋288＝7360（元）
年总纯收益＝28800－7356＝21440（元）
另运用市场和*近法，求得土地使用权价格每平方米1000元，则土地使用权总价为200×1000＝200000元
归属于土地的年纯收益为200000×8％＝16000（元）

归属于建筑物的年纯收益为＝21440－16000＝5440（元）
建筑物折旧率＝1／25×100％＝4％
建筑物价格：5440/(10%+4%)*=38857*0.9622=37388(元)
建筑物每平方米价格为着7388÷120＝312（元）