识破这3个猫腻,房屋征收拆迁中不怕遇到违建不补!
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发布时间：2024-10-01 08:17
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时间：2024-10-29 10:52
“对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿……”被征收人对“违建不补”的恐惧，大约就来自于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的上述规定。
也正因此，无拆迁不违建也几乎成了该领域最令人无奈的现实。
那么这里面的应对诀窍究竟在哪儿呢?究竟征收方在搞什么猫腻呢?
猫腻一：农村宅基地上房屋才是违建*迁重灾区
590号令所调整的是城市的国有土地上房屋，农村集体土地上的它管不了，只能“参照”。
但事实上，各地早已有相关的规定来对宅基地上房屋加强管制，从而使“违建不补”成为了农村宅基地上房屋拆迁时的杀手锏。
毕竟，相较于各方面法律环境都更好的城市而言，农村房屋所可能存在的问题、漏洞更多，尤其是在证明其房屋的合法性这一问题上。
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第24条规定，拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
这一规定与590号令不仅条数凑巧相同，含义也大致相当。
故此，农村房屋遇拆迁时遭遇“违建不补”的*签困局，才是“以拆违促拆迁”中的最大猫腻所在。
但需要注意的是，无证房屋或权属证明存在瑕疵的房屋，并不等同于违建!
猫腻二：无证不等于违建，历史遗留原因须考虑
无证等于违建的依据主要来自《城乡规划法》。
其第64条的规定翻译成白话就是，未取得建设工程规划许可证或者未按照这个证的规定进行建设的，依法就是“违建”，轻则要消除对规划的影响并处以罚款，重则要限期拆除甚至予以没收。
在乡村规划区内情况也类似，没证的乡*履行完程序就能直接拆。
《土地管理法》对于非规划区范围内的情形做了规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上*土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
按这里的规定，“未经批准”的就是违建。
但违建问题远没有那么简单。
实践中，由于历史遗留的原因，农村地区存在大量的无证、未依法定标准、层级审批的情形。
但是老百姓居住的需求是刚性的，不会因为你“没有建房指标”而就令需求消失。
在相当长的一个时期内，很多地方的村民只需和村长打个招呼，就可以在自家宅基地范围内建房了，而地方上无论是国土部门还是规划部门都对此视而不见，睁一只眼闭一只眼。
由此所遗留至今的房屋建筑若“一刀切”地被认定为违建，不仅不符合行*领域的“最小损害原则”或曰“比例原则”，更有将*本应承担的责任全部转嫁到老百姓身上的嫌疑。
故此，现实中对于此类“违建”，在面临征收拆迁时是需要具体情况具体对待的。
前述北京市的《办法》第19条对此做了详尽的分层次规定：
(1)拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准;
(2)未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定;
(3)本办法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿……补偿标准由乡、镇*根据当地实际情况确定，报区、县*批准后执行;
(4)本办法施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，仍未取得上述两类证件的，拆迁房屋时不予认定。
补充一个重要信息，本办法的施行时间是2003年8月1日。
也就是说，所谓“历史遗留问题”，在北京市可以追溯到这个时候。
这个时间点以后再随意盖的，就属于故意建造违建了。
据此，我们可以得出结论，无证房屋不等于违法建筑，其中大多数都是可以获取“适当补偿”的。
事实上，590号令第24条也强调了“认定”的重要性，也同样支持了无证房屋不等于违法建筑这一结论。
猫腻三：违建不等于能够直接动手强拆!
拆除违法建筑的法定程序我们曾多次讲过，这里再带大家复习一遍：
对于规划区以外的集体土地上违法建筑，《土地管理法》第83条规定的拆除程序是“国土部门作出责令限期拆除文书→建设单位或者个人必须立即停止施工并自行拆除→对继续施工的国土部门有权制止→建设单位或个人对责令限期拆除不服的，收到决定之日起15日向*起诉→期满未起诉又不自行拆除的由国土部门申请*司法强拆”。
这里的重点在于，国土部门无权直接行政强拆，而只能申请*强制执行。
而对于规划区范围内的违法建筑，《城乡规划法》和《行政强制法》作了如下规定“城乡规划部门或城市管理综合行政执法部门作出责令限期拆除文书→当事人在决定的期限内未自行拆除且在六个月内未起诉→书面催告→当事人陈述、申辩→作出强制执行决定→行政强拆”。
在这些程序中，文书必须要依法送达给当事人，每个环节必须不折不扣的执行，才算是合法的拆除违建程序。
实践中一些地方今儿贴出通知来明天就拆房的做法是明显于法无据的，至少它侵害了当事人寻求法律救济的权利。
在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，“征收+违建处罚”事实上属于行政目的不当。
不征收时房屋始终没事，一征收就有事，这是司马昭之心路人皆知。
而两个专业性较强程序的混搭令这类案件更显错综复杂。
被征收人在明晰了以上3点的前提下，还是要尽量委托专业征收维权律师帮助自己，识破猫腻，击穿“违建不补”这一纸老虎!
