唐玉昕律师:房屋被查封后,租赁合同能否继续履行?
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发布时间：2024-08-18 18:02
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时间：2024-08-18 18:10
在现代经济活动中，房子除了居住功能以外，因其高额价值也一直成为诉讼保或*执行阶段的优质财产，同时因为房子引发的租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷也是逐年渐增。租赁房屋被查封后，租赁合同能否继续履行？
网友咨询：
我们租赁的房子，被*查封，我们还可以继续履行租房合同吗？
宁夏综义律师事务所唐玉昕律师解答：
根据承租人签订租赁合同及使用房屋、房屋存在抵押或查封之先后顺序，本文分以下两种情形进行分析。
一、所租赁的房屋被查封在先，而签订租赁合同及实际使用在后
如果，承租人在签订租赁合同时，所租赁之房屋已经设立抵押权或已被*查封。此时，承租人所签订的租赁合同依然有效。但抵押权系法定担保物权，根据物权效力优先于债权的原则，抵押权优先于承租人享有的租赁权。
二、房屋实际租赁使用在先，设立抵押或查封在后
承租人先于出租人签订房屋租赁合同并且使用该租赁房屋，或者虽未签订租赁合同，但承租人实际使用该租赁房屋，后出租人又将房屋抵押给第三人，此时抵押权之设立并不影响房屋租赁合同之效力。
承租人在申请人对该不动产设立抵押权、*查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，*在租赁期内带租拍卖。
《最高人民*关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十四条
租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民*应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
(二)房屋在出租前已被人民*依法查封的。
唐玉昕律师解析：
如上文所述，房屋被查封的，租赁合同能否履行应当根据租赁在先还是查封在先进行区分。但是无论租赁合同能否得到实际履行，只要租赁合同符合合同的有效要件的，应当认定为租赁合同有效，即使合同无法实际履行，承租人可以依据租赁合同要求出租人承担违约责任，赔偿因租赁合同履行不能而造成的损失。
前段时间不断暴雷的“长租公寓”就让一大批承租人和出租人因第三方中介机构的跑路而深陷纠纷中。而这类看似无章可循、忽然暴雷的纠纷，其实在合同订立时就有风险的矛头展露出来。以长租公寓为例，在第三方中介机构给房屋权利人开出诱人的价格，又给承租人开出比市场价格租金低的时（要求一次*租一年），便预示着其捐款而逃的结局。因房屋权利人与第三方中介签订的是委托合同，在中介平台收取承租人一年租金捐款而逃后，其背后的法律风险自然就落到了出租人身上。承租人在签订房屋租赁合同时，应当注意合同违约条款，以便日后发生争议时，有约定可依。
唐玉昕律师：宁夏综义律师事务所专职律师，中国*大学法学学士，拥有10年法律从业经验，希望凭借专业领域的成功经验和值得信赖的法律服务，来帮助在民商事领域遇到困难的您，贡献我的专业知识，为您出谋划策、排忧解难。
