理解房地产“三道红线”
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发布时间：2024-09-08 19:24
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时间：2024-10-30 09:37
房地产行业面临着重大变革，2020年8月20日，央行和住建部在经过近两年的酝酿后，共同出台了重点房地产资金监管和融资管理规则，业内称之为“房企融资新规”。新规的核心在于“三条红线”，即资产负债率、净负债率和现金短债比。这三条红线的设定旨在有效控制房地产行业的负债水平，促进其健康发展。
具体而言，房企需满足以下条件：剔除预收款后的资产负债率不得高于70%，净负债率不得高于100%，现金短债比不小于1。这三个指标的设定旨在规范房企的财务结构，避免过度负债，降低金融风险。
三条红线的具体计算公式如下：
1、剔除预收款后的资产负债率大于70%：（总负债-预收款）/（总资产-预收款）
2、净负债率大于100%：（有息负债-现金）/合并权益
3、现金短债比小于1：货币资金/短期及到期有息债务
当房企触线情况不同时，其受到的*也不同。如果所有红线均被触碰，有息负债将不得增加；触碰两道红线，有息负债规模年增速不得超过5%；触碰一道红线，有息负债规模年增速不超过10%；全部达标，有息负债规模年增速不超过15%。这些规定旨在控制房企的负债增长，促进其财务健康。
房地产行业是资金密集型行业，高负债是其特点。三条红线的实施对于房企来说无疑是一次严格的财务压力测试。若不达标，房企将面临直接融资受限、市场信心不足、融资困难等问题，资金“供血”不足的状况将对房企的运营产生严重影响。
为深入理解三条红线的意义，本文以家庭负债的案例进行说明。假设某家庭拥有两套住房，一套位于一线城市，总价500万，房贷200万，每月还款12000元；另一套位于二线城市的住房总价200万，房贷60万，每月还款3600元。此外，家庭还持有现金60万。
1、家庭资产负债率
总负债为200万+60万=260万；总资产为500万+200万+60万+5万（汽车估价）=765万。
资产负债率为260万/765万=34%，低于70%，符合标准。
2、家庭净负债率
家庭净资产为765万-260万=505万；净负债为200万+60万-60万=200万。
净负债率为200万/505万=39.6%，低于100%，符合标准。
3、现金短债比
考虑到一年内需要偿还的债务，以房贷为例，总共为（1.2万+0.36万）*12=18.72万，因此短债比为60万/18.72万=3.2，大于1。
通过家庭负债案例，我们可以直观地理解三条红线的具体计算方法和意义。资产负债率、净负债率和现金短债比三个指标分别从不同角度评估了房企的负债结构和偿债能力，对控制金融风险、规范房地产市场具有重要意义。
在“三条红线”*的推动下，房地产行业将向更加健康、可持续的方向发展。对于从业者而言，这意味着需要转变思路，降低负债水平，优化财务结构，确保企业稳健运营。房地产行业的后半段将更加注重利润的稳定性，回归制造业的本质，寻求更加可持续的发展路径。
