2023最后一拍,预定了几个明年红盘!| 房叔说No.808
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发布时间：2024-09-07 04:10
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时间：2024-10-12 04:07
2023年杭州土地首拍总成交额达89.6亿，平均溢价率高达10.9%，涉及的板块包括钱二、未科、市北、勾庄、浦沿等热门区域，还有临平新城、南卧、良渚、银湖、临安等板块。
2023年最后一拍涉及未科137地块、运河新城、萧山湘湖北、富阳鹿山、临安青山湖科技城等六宗地块。
其中，绿城强势拿下运河新城、湘北两块地，滨江&杭州地铁则夺下未科137号地块，海威控股、昱斌房产、瑞俊房产分别拿下湘北、鹿山、青山湖科技城地块。
今年杭州涉宅成绩单出炉：总出让地块约132宗，总出让金额近1800亿。
年初和年末的土拍*已发生本质改变，前者为溢价封顶摇号竞拍，后者为价高者得，加市区、萧余延续限售价，富阳、临安、钱塘不限价。
结果显示，限房价区全部高溢价竞得，不限房地价全部零溢价，底价成交。
从年初和年末的土拍中可以看出，年初市场热度依然高企，年底市场冷热两极分化。
接下来，让我们看看这几块地的具体情况：
运河新城地块（杭政储出[2023]178号），位于金昌苑顾扬路斜对角，地块北面为杭钢河，再北侧就是大家泊缦府，步行到赫尔佐格&德梅隆主笔的京杭大运河博物馆仅约400余米，环境不错。
地块距离地铁4号线、在建15号线平安桥站直线距离约500余米，一河之隔有杭州育才大城北学校、邵逸夫医院大运河院区、直线700余米15号线谢村站一站可以到运河湾综合体等配套。
这已经是运河新城今年推出的第七宗涉宅地块，与2023年6月出让的泊缦府地块限价一致。
最后由绿城以21602元/㎡，29.74%的高溢价竞得！
未来科技城137号地块位于未科绿汀路板块，刚交付不久的蒲荷芸邸万金路以南，东边海辰西街一路之隔是海辰中学，再东边是海辰幼儿园、海辰小学，12年教育都能全包。
距离地铁3、5、16号线换乘的绿汀路站、在建万象城直线距离约1公里。
不仅能与未科核心产业短距离交通，如：阿里、字节跳动、VIVO全球AI研发中心、oppo，以及与未科梦想小镇、海创园、恒生科技园、菜鸟、钉钉总部等产业链。
而且绿汀路板块规划有“五馆一中心”的“综合文化中心”及非常集中的市民中心、国际演艺中心、国际体育中心、会议会展中心等一系列公共建筑规划。
由此形成未科产城核心轴的南端，构成了一向以来开发商和购房者都争相抢夺的红盘发源地。
因此核心区住宅流量、房企资金回笼都很快。
像汀岸辰风里、枫映华庭，从拿地到清盘都只用了约2个多月时间。
此次出让地块新房限价依然是36100元/㎡，但相对优质的地块，开发商要平衡的是价高者得的这个价有多高。
未来需要平衡地价（成本）、售价和利润这三道红线之间的关系。
对于购房者来说，限房价取消前的机会也非常难得。
最后本地块由滨江&杭州地铁联合竞得，溢价10.3%，楼面价23708元/㎡。
湘北单元两兄弟地块位于萧山新区，两块地起始楼面价、限价同为16800元/㎡、32500元/㎡。
但海威控股180号地块需配建养老用房、181号绿城地块需配建幼儿园。
行政上处于萧山区，但能部分享受到滨江、萧山位置重叠的配套优势。
比如：地块北侧约700米为地铁5号线、1号线换乘站滨康路站和在建龙湖滨康天街。
附近还有湘湖初级中学、湘湖小学等，自驾方面主干道有链接滨江、萧山的滨康路、以及风情大道、彩虹快速路等快速路网。
整体综合配套较好。
最后分别由海威控股和绿城竞得，楼面价22890元/㎡和20439元/㎡，溢价36.3%、21.7%。
江南新的红盘已经在路上。
富阳鹿山地块靠近富春江，享一线江景，容积率1.05，是标准的排屋、合院低密用地。
周边有东吴小学、场口中学、鹿山时代、富阳文化中心等配套，附近暂无在售项目，可参考的二手次新房江宸府目前挂牌价在2.2万左右，成交价在2万左右。
地块起始楼面价14286元/㎡，还是有利润空间，就看产品设定和未来定价了。
最后由杭州昱斌房地产开发有限公司以底价竞得。
临安区青山湖科技城省科创基地单元D06-02地块，在观唐北面、春风燕语西面。
不远处还有新房大华春山隐树、桃李春风等一众低密大盘。
容积率1.1，为合院、排屋用地类型，建筑面积35212.8㎡，地块起始楼面价12000元/㎡。
还是有利润空间，但目前区域产品比较卷，没有产品力支撑未来流速有一定问题。
毕竟地块周边储备项目较多，南侧既有6月9日以楼面底价11550元/㎡成交的中天青山湖科技城项目。
另外还有临安青山湖科技集团同月底以11000元/㎡底价拿下的青山湖科技城省科创基地单元E03-05地块。
本地块最后由杭州瑞俊置业有限公司以底价竞得！
地价、房价双放开考验的是开发商操盘能力和对后市、人群喜好的掌控、价格的预判能力。
不限地价限房价的严苛，既要考验开发商对利润的控制能力，又要考验开发商对市场、对产品的底线意识。
但相信没有好地，开发商的拿地也会非常谨慎，流拍和底价成交也会成为常态。
当然，对开发商来说，只要有足够的产品力支撑，有利润空间的相对偏远地块也能一战。
同样对购房者来说，非核心地段，买到好产品的机会也就来了。
12月的这波红盘潮给这个寒冬带来了足够的暖意，本轮土拍也出现了几块不错的好地。
这对后市热度的延续有了一定的保证。
同样可以预计的是，后续土拍的每一轮，都会有不错的地块出现。
2023年最后一拍尚未开拍，2024年首拍已挂牌，将于明年1月26日开拍。
六宗地分别是滨湖新城、三墩、下沙、双桥、市北。
其中，西湖区三宗，罕见地占据了半壁江山，且都是购房者可以关注的地块。
断供许久的萧山市北西，则出现了兴议路一块好地。
是可以预定明年红盘的好地块，就看哪个开发商可以竞得了，值得购房者重点关注。
