起码90%的人都不知道,提前还贷这么还才是最优解!
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发布时间：2024-09-27 07:27
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热心网友
时间：2024-10-04 20:50
提前还房贷到底值不值?
提前还房贷到底划不划算呢?这其实还是要回到投资回报率的话题上。
如果理财产品的年化收益率是大于房贷利率的话，那么自然就没有必要提前还房贷;但如果理财产品的年化收益率小于房贷利率的话，那么当然就建议提前还贷了，不然钱握在手上也赚不了多少钱。
其实近几年在房住不炒的主基调下，楼市已经逐渐趋稳，对房价未来的预期已经在逐渐收缩，而且受大环境影响，现在投资股票基金等理财产品的回报收益也不像以前期待的那么高，比如二套房利率高位站岗的人提前还贷也不失是一种理智的选择。这种集中提前还贷现象比较值得我们深思！其中也蕴含某种经济运行的规则，下一期余老板小作文中会主要讲到在这里提前做个预告！接着往下看.....
还款攻略 本次参考农行（各银行都差不多流程）
1联系房贷经理
个人认为这是最重要的一步，每个城市的提前还贷流程可能不一样，房贷经理告知的应该是最准确的信息。一般情况下，房贷经理会告知办理的地址、时间、携带的材料。如果无法联系房贷经理，可以直接拨打房贷办理银行网点的电话(百度、高德都可以查到)进行咨询。再去之前要看一下自己和银行的借款合同上面提前还款选项，有没有相应的要求，比如提前还款违约金之类的条约，我们团队就碰过不能提前还款的银行条款如下图，很坑！建议打12378（银行监管电话）进行投诉
以下（附带各银行提前还款标准）仅供参考具体以各银行电话咨询为准。
2提前还贷预约
在工作日(划重点:工作日，而且中午午休时间不办理!)，携带身份证、还贷银行卡、贷款合同到房贷办理网点进行提前还贷预约。到了以后取号、排队，提前还贷办理人员会和你核实提前还贷金额、提前还贷方式(缩短年限 or降低每月还款额)，然后打印几张单子让你签字，签完字后给你一个还款提示，如下图所示。到这里，提前还贷预约就结束了，后面就是等待提前还贷预约的审批了。
3存入提前还贷资金
等待一个月左右的时间，在农业银行APP可以查到提前还贷信息，具体路径为:
“农行APP-贷款-查看详情一个人住房贷款一提前还款”
里面会展示你预约的提前还贷额、指定还款日等。在指定还款日前两三天，农业银行会通过电话、短信通知你存入提前还款额。你要做的就是在指定还款日当天前，将足额资金存入自己的还贷银行卡。（这里涉及隐私就不贴图了哈）
4提前还贷扣款
在指定还款日当天晚上会扣款，也就是指定还款日第二天早上，你就可以看到自己农业银行 APP中的个人住房贷款未还本金已经变了，每月应还额也发生了变化，且当月的还款额会多一些。不要慌，可以在还款计划中看到之后每个月的应还款额，快看看是不是和自己之前预想的一致吧!
注:还款计划的路径为:
“农行APP-贷款-查看详情一个人住房贷款-
还款详情一还款计划”
还贷规划 素材：大铁勺
当首先要明白一个原理:【提前还贷]这个行为本身属于临时性的行为，其目的是偿还当初借的钱，也就是说，是【直接还本金】。比如我借了70万商贷，我选择提前还10万贷款，这导致未来我所欠的本金总额直接减10万。至于提前还贷后，未来要还的利息是多少，那要重新计算。于是银行会给我们两个选项:缩期和减少月供。
缩期和减少月供有什么区别呢，注意关键是【未来要还的利息是多少】。显然，缩期导致还款期时间短，相反，减少月供并没有减少还款时间，所以，从利息角度，缩期和减少月供【无论选哪种，未来要还的利息都会减少】，但是【缩期利息减少的更多这是事实】为什么不选，下面讲原因；另外，贷款本身还包括等额本金和等额本息两种还款方式，等额本金就先不讲毕竟房贷按揭大部分都是等额本息，本次主讲等额本息方式先说
假设我借了70万商贷，4.3%利率，满一年后提前偿还10万，等额本息还款方式下我们先来看看减少的月供
避坑建议
1部分提前还款后剩余贷款
可能享受不到利率折扣
一般情况下，提前还款分为提前全部还清和提前部分还清。
需要注意的是，提前部分还清时，提前还贷后的剩余款部分，就需要重新签订贷款合同，银行会重新审核购房人贷款资质，并且会按照最新的贷款利率政策执行，不能享受当初的低利率折扣。
2等额本金还款超过1/3
不适合提前还款
现实中，在签订购房贷款合同时，需要自己选择还款方式。一般情况下，还贷有两种方式，“等额本金”和“等额本息”。
等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而还的利息越来越少，因此起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
3等额本息还款了1/2
不适合提前还款
等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款，通俗地讲，等额本息就是“每月还的本金与利息之和是不变的”，但本金与利息的比例是变化的。
也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
4不必先还公积金
对于公积金贷款而言，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款?
其实只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。
5提前还贷后
要及时退保及解抵押
对于提前偿还全部贷款的借贷人，如果已经投保了房贷险，要携带还贷证明、保险单到保险公司申请退保或变更受益人。
此外，借款人在办理贷款时，银行会办理抵押登记。如果你提前清还了贷款，就要携带房产证、结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押，解抵押后房子才完全属于自己的财产。
