什么是公寓楼？公寓楼的缺点是什么？产权是怎样的？

发布网友发布时间：2022-04-21 13:15

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热心网友时间：2023-06-23 01:15

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、*公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。要了解公寓的含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇（Multifamily Houshing）。这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位（Unit），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes，三家庭叫做Triplexes，四家庭叫做Quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（Apartment Building）。\x0d\x0a公寓屋又可细分为排房(Town House)、单元公寓屋(Condo)、股东屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。排房和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费；股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属于公司，出让时仅出让股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。\x0d\x0a此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small apartment Complexes）、花园公寓（Garden apartment complexes）和高层公寓（High-rise building）。\x0d\x0a \x0d\x0a最大的缺点就是，出租量大，造*员流动性大，大楼内人员复杂，安全有隐忧。\x0d\x0a \x0d\x0a公寓类型大致可分为以下三类，产权也不同：\x0d\x0a出租型\x0d\x0a出租型　。它以出租给租客使用为目的（Tenant occupied），因此这类公寓可称之为出租公寓（Rental apartment Building）。\x0d\x0a\x0d\x0a自住型（Owner- occupied）。如果是自住型的公寓，我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不　同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人（Shareholder）。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位（Rental Unit）的楼宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。\x0d\x0a\x0d\x0a混合型\x0d\x0a混合型（Mixed）。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。\x0d\x0a此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small apartment Complexes）、花园公寓（Garden apartment complexes）和高层公寓（High-rise building）。\x0d\x0a\x0d\x0a住宅类公寓\x0d\x0a用地性质：一般为住宅\x0d\x0a产权类型：公寓\x0d\x0a产权年限：70年\x0d\x0a特点：\x0d\x0a户型面积小，30~60平米\x0d\x0a精装修交房标准，拎包即可入住\x0d\x0a配套设施完善\x0d\x0a物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务\x0d\x0a销售价格一般高于区域整体水平\x0d\x0a\x0d\x0a商务公寓\x0d\x0a用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地\x0d\x0a产权类型：商务公寓\x0d\x0a产权年限：根据用地性质而定，50年或40年\x0d\x0a特点：\x0d\x0a一般处于城市核心地段及商务中心区\x0d\x0a既可居住，又可办公\x0d\x0a具备写字楼功能，在部分城市可注册公司\x0d\x0a价格相对写字楼较低\x0d\x0a首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）\x0d\x0a产权性质为商务公寓，非纯写字楼\x0d\x0a\x0d\x0a酒店式公寓\x0d\x0a用地性质：一般为商业用地\x0d\x0a产权类型：公寓或商务公寓\x0d\x0a产权年限：根据用地性质而定，40年\x0d\x0a特点：\x0d\x0a面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次\x0d\x0a较高\x0d\x0a大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便\x0d\x0a按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性\x0d\x0a一般以只租不售和产权式经营为主\x0d\x0a大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高