买卖不破租赁的法律后果是什么?
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发布时间：2024-10-10 16:40
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时间：2024-11-24 21:49
一、买卖不破租赁的法律后果是什么?
法律后果：在房子上的债权(租赁合同)仍然存续有效，新房主不得以其对房子的所有权对抗承租人的债权。其实效果就是原租赁合同的出租人变成了如今新房主而已，属于债的变动的一种。
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民*应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民*依法查封的。
根据上述规定，买卖不破租赁是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
但是，买卖不破租赁受到约定*和法定*：
①当事人另有约定除外：买卖不破租赁受当事人另有约定*;
②事先抵押权*：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，买卖不破租赁受*;
③事前查封*：房屋在出租前已被人民*依法查封的，”买卖不破租赁“受*。
二、买受人与承租人之间的法律关系是什么?
1、租赁关系继续存在。出租人将租赁物让与第三人，租赁合同对于买受人继续存在，承租人与买受人之间，无须另外成立租赁合同，买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系，成为新的出租人。租赁合同的其他约定，买受人要一并遵守。
2、所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准，买卖房屋双方对此另有约定的依约定。审判实践中，法律关系交替的时间点很重要。由于房屋买卖而产生租赁合同的主体变更，主体变更的时间点为所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。
3、移转于买受人的权利。转移权利的范围为租金请求权;承租人提供的担保，如定金、抵押金、保证金等;合同终止权。但出租人的损害赔偿请求权不因出租人地位的移转而受影响，独立存在。
4、移转于受让人的义务。租赁物继续由承租人使用收益，买受人负有使租赁物在租赁期间保持符合约定的用途，履行租赁物的维修义务。买受人违反上述义务，应承担相应的民事责任。
买卖不破租赁原则的适用存在一个前提，就是买卖双方在订立买卖合同之前，不动产的出卖人应当履行充分的告知义务，即将不动产上的的权利义务关系，包括租赁关系等告知不动产的买受人，如果不履行的，在买卖不破租赁原则适用之后如果造成损失的，应当由出卖人担责。
