认购书 和购房合同 的区别
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发布时间：2022-04-22 01:16
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热心网友
时间：2023-09-21 16:04
上次说到签订认购书能不能退定金，但还是有朋友私信问我，认购书上约定了履行义务的具体期限怎么办？明确了让我什么时候交款、开发商什么时候交房？开发商要强制我签合同付款怎么办这些问题归结起来就是，认购书到底算不算购房合同。
1.认购书是购房合同的情形
我之前有过一个案子，业主都因为逾期交房打官司的阶段了，却无法提供购房合同，只有一份认购书，实际上现在各地也有这种情况，买房之后只有认购书，甚至有的地方的业主连认购书都没有，自己签过什么文件手里都没有，问到违约责任、交房日期、*期限等问题都答不上来，除了知道买了套房大概什么时候能入住什么都不知道，真的是一问三不知。
这种情况下买卖关系形成了吗？要看认购书里的条款具不具备购房合同的主要内容，商品房销售管理办法确定的内容总共有13项，如果都具备就有可能被认定成购房合同：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
但仅仅有这13项还不够，还有一个重要的条件就是开发商收取了购房款，按照司法解释是应当认定成购房合同的，这种情况下如果想要再退房退钱，就不是退定金适用定金罚则的事情了，而是要通过解除合同完成的。
2.认购书不是购房合同的情形
业主在交定金签认购书的时候，所看到的认购书或认购协议十分详实，上面13项基本都会有，甚至违约责任还特别重，就会让购房业主压力山大，但实际上即便满足上面的13项内容也收受了款项，也有很大概率不会被认定为购房合同，因为认购书最大的作用是：作为预约合同，约定将来某一天双方签订购房合同——认购人同意在支付定金之日起x日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，并签订合同。
除了约定未来签合同的日期，还会有类似这样的条款：双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。以及定金在什么时间转化成购房款的条款，这些都表明认购书是约定认购意向的约定，最终内容要通过新合同（本约）签订过程中协商确定。两者是独立有具有联系的合同，联系在于都和签订购房协议买卖房屋有关，独立在于认购书指向的是订立买卖合同的行为，而购房合同指向的是所要购买的商品房，所以不论认购书叫商品房认购协议还是商品房买卖合同，只要内容上不是对未来签约行为结果的确定，而是对将来要签合同的约定，都是认购书，一个预备性合同。
3.合同没签成，定金退不退
认购书如何认定，直接关系到定金退不退的问题，业主听到最多的话应该是：你不签合同就是违约，定金是不会退的。但真实情况是任何合同的签订，都是双方协商一致的结果，尽管现在开发商提供的格式条款不会变，业主仍然有权利提出添加或者删除某个条款的权利，如果因为开发商不原因变更条款而没签订合同，这属于在协商过程中未能达成一致，不可归责于任何一方。
最重要的一点，也是对业主震慑最大的认购书条款：购房人已经充分审阅并同意商品房买卖合同的所有条款，若因其要求更改条款未能达成一致的，由购房人承担违约责任，不退还定金。这种条款是剥夺购房*利的条款，符合法律上认定无效的格式条款，不用因为这个睡不着觉，只要记着预约合同最主要的目的是约定未来要签合同就行，至于怎么签还要协商，分清他们分别指向的是签约行为和具体房屋就可以。
所以说，只要没有签正式购房合同，就还有和开发商协商签合同的机会，也就有退定金的机会，开发商不退定金？没门儿。
