租客违约中介负责吗

发布网友发布时间：2022-05-19 01:18

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好二三四时间：2022-06-24 06:31

上个周末，王先生一直处于纠结的状态。由于北京在3月16日出台了新的调控政策，他陷入了要不要和卖家解约的矛盾中。

“之前纠结的是要不要在房价这么高的时候抓紧置换，现在则变成是否选择解约的两难地步。”王先生称，自己属于现在市场上最常见的“连环单”业主，自己现在名下的房子还没有出售，而这处房子的买家同样也陷入了要不要解约的纠结中。“如果买我房子的人选择解约，估计我的换房计划也要缓一缓了。”王先生明确表示。

同时，据《证券日报》记者了解，不少完成签约但还没来得及网签的买房者，面对首付比例的大幅提升，纷纷四处筹集资金，这部分人群中，解约风险的概率更高。

此外，有中介公司员工告诉记者，此前的调控涉及贷款条件变更时，一般以上报材料的时间为准，即只要把相关材料上报给贷款审批部门，即可享受调控前的政策。而本次新政，则是以网签时间为准，较以往的调控更为严格。“好多客户都有违约的打算，我们只能尽量协调，看看房主能不能降一降价格，实在凑不出首付的客户，就只能违约了。”上述中介公司员工表示，自己店里签约未网签的客户，已经有二成明确表示放弃交易，另有部分客户表示要考虑考虑。

对此，有业内人士指出，北京楼市调控新政对北京二手房市场的短期影响之一，就是违约和纠纷案例明显增多。

调控加码如期而至

春节以来，北京的二手房市场迎来一波火热行情。

作为北京二手房占有率最高的中介机构，链家在最新的报告中指出，2017年春节后，北京市成交量持续攀升，截至3月份第二周，成交量达4849套，环比增长9.3%，已接近2016年最高值；价格方面，已达到67621元/平方米，环比上涨2%，较2016年“930”政策出台时的均价上涨了29%。

同时，根据伟业我爱我家集团市场研究院的统计，3月1日至3月15日，北京全市二手住宅共网签9309套，比2月份下半月增加53.8%。

不过，有业内人士告诉《证券日报》记者，由于网签的滞后性，3月份中上旬成交数据至少要等到4月上旬才能得到体现。

面对这种局面，此前便有传闻称3月底相关部门有很大概率出台新政策。而最终的结果是调控加码提前落地。

3月17日下午，北京市住建委等部门联合发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，新政策第二天便开始执行。本次调控直指投资性需求，恢复了此前执行过的认房又认贷政策，即只要在全国有过住房按揭记录的，不管名下有房无房，都按二套房计算，购买普通住宅时首付不低于60%，购买非普通住宅首付不低于80%，且贷款年限缩短至25年。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京五环内总价468万元以下的被称为普通住宅，五环外总价标准递减。以目前北京2017年商品房住宅成交套均600万元计算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房中虽然大部分指导价比较低，但除了公房外，如果想多贷款的话，绝大部分也会变成非普通住宅。

“连环单”下的违约潮

而在调控提前落地的情况下，陷入纠结中的王先生已经有了解约的打算。

王先生告诉《证券日报》记者，自己目前的房子在东五环附近，为了孩子上学，前一阵定下了一套南二环的两居室。不过，由于此前买房使用过贷款，王先生的看上的那套两居室，被定性为二套房，首付直接提高到了八成。

“我问了中介，新政出来算不可抗力，解约也不用承担违约金。说实话，有解约的想法一方面确实是首付多出不少，凑钱有压力，另一方面也觉得政策出来了，房价可能会降一降，想看一个月再说。”王先生表示，上述考虑还是在自己房子能顺利卖出的情况下。在政策出台前，王先生现场加价20万元与业主达成了交易，但现在买他房子的人，也在考虑是否继续履行合约。

据麦田房产法务部分析，如确实因新政影响，首付增加而不具备购买能力的，则买受人有权解除合同。根据最高人民法院引发《2011年全国民事审判工作会议纪要》，属于正常解约，无需承担违约责任。

有中介人士指出，目前北京过半的二手房交易都是“连环单”，一旦其中某个环节出现问题，那么前后两三笔交易都会受到影响。

而据《证券日报》记者了解，像王先生这种改善型需求的业主，在新政出台后卖不出去也买不进来的情况并非少数。

此外，在新政前完成签约的李女士，目前则正四处筹集资金。由于房主的原因，去年便完成看房签约的李女士一直没能完成网签。由于去年签约时，她敲定的这套房子总价为600万元，目前已经上涨至1200万元，所以主动违约并不在意李女士的考虑范围内。“本来按原来的政策，我可以贷款300万元，认房又认贷后，按二套房八成首付计算，我只能贷款100万元了，剩下的200万元只能先借一借了。”李女士称。

相比于李女士由于价差的原因而尽力凑钱的情况，不少近期才签约的业主，在首付大幅增加的情况下，选择违约的概率则大大增加。

不过，也有金融行业的人士指出，“首付突然提高的情况下，个人信用贷可能会火起来。如果差的金额不是太多，买房人可以考虑，这个贷款利率水平比商贷一般只高一个点，一家银行可以贷款三十万元左右，但建议买房人要考虑自身的承受能力”。

值得注意的是，在新政出台的短期内，业内人士普遍认为市场将陷入一个交易冰冻期。据伟业我爱我家市场研究院统计，3月17日，北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创2016年9月30日以来单日网签量的新高。“都是赶‘末班车’的，这礼拜开始成交量会大幅下滑。”有中介公司负责人称。

3月20日，北京实施楼市新政后的第一个交易日。中国证券报记者实地走访了解到，受新政影响，看房顾客数量明显减少，观望的购房者增多。由于目前北京二手房交易以“连环套”为主，受二套房认定标准影响，部分购房者面临首付大幅提高的局面，已有违约的情况出现。不过，调控政策目前还未明显反映到价格端。业内人士预计，短期内政策调控的基调不会转变，预计调控范围有扩大趋势;房价短期内可能不会出现明显变化，部分非核心区域房源价格将面临调整。

此前北京出台以“认房又认贷”为核心的房地产调控升级措施，坚决遏制房价进一步上涨。

延伸 · 回顾

此前北京出台以“认房又认贷”为核心的房地产调控升级措施，坚决遏制房价进一步上涨。

热心网友时间：2022-06-24 03:39

法律分析：房屋租赁产生纠纷的，房屋中介有没有责任依据实际的情况而定，如果纠纷的原因与中介无关的，中介不需要承担责任。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。