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房产将如何发展 中国商业地产未来前景乐观?

发布网友 发布时间:2022-04-27 03:00

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热心网友 时间:2022-06-25 04:33

商业地产市场的前景虽然看好,但在包括“地铁经济”等效应有待发酵的情况下,商业地产市场还有一段坎坷路要走,看来已是“命中注定”。
上期关于商业地产市场的探讨,部分业内人士有不同意见,遂以公开场合与私下沟通的方式进行意见交换,笔者认为是相当好的事,虽然最终很有可能是各说各话、各自陈述观点,谁也没有改变谁的判断,至少是值得鼓励的思想碰撞。
在互动交流的过程中,其中有几个问题笔者印象比较深刻,特将之提供出来,并表达笔者的观点,以就教于读者与诸先进。
问题一:对比美国拉斯维加斯或法国里昂动辄破千万平方米的办公楼总量,中国商业地产市场空间仍大,根本不必担心产量过剩。
但笔者并不这么看,必须要知道的是,拉斯维加斯早已从纯粹的国际知名赌场群,蜕变成为举世闻名的国际重量级会展中心,当地云集来自世界各地的关联性产业商人;而里昂则位于欧洲心脏位置,是法国的第二大城市(仅次于巴黎),办公室的供需当然旺盛,但放眼全中国,现状具备类似条件的,一线城市就算全部上榜,也只有四个。换言之,中国的绝大多数城市与拉斯维加斯或里昂,因差距太大而不具可比性。
这看起来的确令人困惑,善于精算的各大房企如:万科、保利、金地等怎么可能会不知道,商业地产市场快速地趋于饱和,甚至“楼满为患”,关键是有没有别的选择。住宅正饱受限购、限贷、限价、限售之苦,加上地方*批地更多的向包括写字楼在内之商业用地靠拢,别说是大型房企了,一般中小型开发商除了硬着头皮拿商业用地之外,还能怎么办呢(黯然退出房地产行业者另当别论)?非但如此,大多数地产大鳄还得硬着头皮,自信满满、信誓旦旦地对外宣称:年底业绩与获利,商业地产要占到3成,真不知他们的依据为何?
确实如此,尤其*基于拉动投资、刺激消费的需要,对申请兴建地铁的审核规定,由原来的400万人口以上之中大型城市,放宽至200万人口之中型城市,显示未来中国将出现大量地铁城市,而其所带来的改变,是交通可及区域的大幅延伸——这不只适用在居住,对商办市场也有重大之*性意义,此亦为办公楼如雨后春笋、遍地开花的关键要素,但值得注意的是,地铁沿线所穿越的,若非已经成熟的都市核心区,便是原本不适人居的偏郊地带,透过地铁的串连,确实使土地可利用价值大幅提升。惟住宅通常可因土地条件的优越,具有“身份识别平台”的特殊意思,在预售阶段便相当有机会取得好的销售成绩,而商业楼则因为是使用性质单纯的经营性地产,往往需要待完工启用后,才真正具有实用价值,除非该城市投资、投机买气仍重,透过“溢出效应”使部分购买力转移,但目前来看,这样的时机已经过去。
更何况,多数城市的地铁建设,要么在规划中,要么在*审批中,要么正在动工兴建,距真正的投入运营尚需相当时日(有的长达5年以上),且地铁欲形成具一定规模的经济效应,需俟其环形线完成之后,才能效益最大化,这几乎已成不可撼动的地铁运营之“定律”。而在此之前,地铁充其量只是“塞人不塞车”的交通运输工具罢了。
凡此种种,均显示商业地产市场的前景虽然看好,但在包括“地铁经济”等效应有待发酵的情况下,商业地产市场还有一段坎坷路要走,看来已是“命中注定”。(来源:中原网资讯频道)(本文来源:网易房产 )
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