购买现房网上签订合同时需要注意的事项?
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发布时间：2022-04-27 03:12
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时间：2022-06-25 07:42
1、认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。
第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行*规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民*于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高*解释》)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。
第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。《最高*解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?《最高*解释》并未作明确规定，笔者认为不能从《最高*解释》第5条的规定，反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。
2、补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“*部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。
3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向*有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民*要求责任方赔偿损失。
同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。
不过为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。
4、样板房问题。目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民*或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。
5、质量问题。有些购房人认为，商品房竣工后已经过*主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。
商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
根据《最高*解释》第12条和第13条第1款的规定，在下列情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。《最高*解释》第13条第1款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
总之，你在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。
谨慎把 好运!!!
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时间：2022-06-25 07:42
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时间：2022-06-25 07:43
2.可以不签认购书而直接签购房合同吗?如果签认购书
需注意什么问题?
3.签订认购书也要审核项目资质文件吗?
4.没有预售许可证的房子能不能接受内部认购?
5.什么是定金，“定金”与“订金”有什么区别?
6.这样的定金条款能不能签?
7.因故没有和开发商签订正式合同，购房者能不能要求
返还定金?
8.签订定金条款要注意哪些关键性问题?
9.为什么要保留与开发商商讨正式合同的书面证据?
基础常识篇
1o.预售合同和现售合同的区别是什么?期房和现房
的判断标准是什么?
11.什么是《商品房买卖合同》示范文本?
12.如何利用《商品房买卖合同》示范文本中的四个附件
防止购房纠纷?
13.签订合同补充协议的重要作用是什么?
14．如果补充合同是开发商提供的,签约时需要注意
什么问题?
15．签订补充合同应遵循那些原则?
16．商品房买卖合同中要注意约定哪些关键性承诺?
17．哪些商品房买卖合同的条款不能签?
18．什么样的商品房买卖合同是无效合同?
19．签订补充合同应该如何掌握谈判技巧?
20．商品房广告中惯用的概念欺诈有哪些?
21．商品房广告中惯用承诺欺诈有哪些?
22，商品房广告中惯用的赠送欺诈有哪些?
23．交房不符合楼书广告．开发商是否构成违约?
24，为什么交付的房屋与样板房不一样?
25．购房者应该怎样防范广告欺诈?
26．为什伞购房者必须将广告内临床在合同里?
泰兵律师的<204条商品房买卖合同>中关于商业广告的相
关条款
房屋产权篇
27.房屋产权证有哪几种?
28.产权证对购房者意味着什么?
29.购买了合法商品房．是不是就等于有了房屋产权?
30.购买现房时，怎样辨别开发商提供的(声屋所有权证》
的真伪?
31．购买期房时，怎样通过审查“五证”预防开发商
拖延办理产权证?
32．办理产权证是*行为．开发商无法控制办理时间的
说法对不对?
33. 开发商在办理产权证过程中应履行什么义务?
34．最新司法解释是如何规定开发商末及时办理产权证
应承担的违约责任的?
35．由于购房者自身原因无法办理产权证的情况
有哪些?
36．办理产权证的程序和注意事项是什么?
37．办理产权证，开发商和购房者需要各提交什么
材料?
38．购房人自行办理产权证应注意什么问题?
39．房屋抵押会给购房者带来什么风险?
40．开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押应承担什么样
的法律责任?
41．如何得知所购房屋是否已被抵押?
秦兵律师的《204条商品房买卖合同)中关于房屋所有权和
抵押担保的相关条款
房屋面积篇
42.什么是住宅的建筑面积．套内建筑面积、套内使用
面积?
43.住宅哪些部位应全部计算建筑面积?
44.住宅哪些部位只计算一半建筑面积?
45．住宅哪些部位不得计算建筑面积?
46．什么是公摊面积?公摊面积的分摊原则是什么?
47．开发商不愿提供公摊面积明细表怎么办?
48．除了按建筑面积购房．还有哪几种房价款的结算方式?
各有什么优缺点?
49．购房者可否要求开发商不以建筑面积为单位计算
房价款?
50．面积误差比不超3%是唯一标准吗?新的司法解释是
如何解释面积误差比的?
51．如何防止开发商利用面积误差比设置购房陷阱?
52．购房者对商品房面积有疑问怎么办?
5工商品房面积测量以何种文件为准?
秦兵律师的(204条商品房买卖合同)中关于房屋面积的相
关条款
房屋交付篇
54．房屋从什么时候算是交付使用?
55．交房的程序一般是什么样的?
56．房屋验收时应注意什么问题?
57．合同没有约定开发商延期交房可以解除合同，遇到这种
情况可以要求合同吗?
58．开发商交付的商品房存在质量问题怎么办?
59．交房时开发商把房屋钥匙交给物业公司是否
合法?
60．购房人未按规定时间办理人住怎么办?
61．交房时开发商收取“初装费”合法吗?
62．开发商要求购房者在收房前缴纳维修基金
合理吗?
秦兵律师的(204条商晶房买卖合同)中关于房厘交付的相
关条款
房屋质量篇
63. 房屋质量验收主要验收哪些方面?
64．《住宅质量保证书》可以保护购房者的哪些权利?
65．如何使用《住宅使用说明书》
“．开发商拒绝提供“两书”怎么办？
67．房屋质量出现问题后该如何索赔?
68．签订精装修商品房购房合同要注意约定哪些方面
内容?
69．房屋质量问题达到什么程度可以退房?
秦兵律师的《204条商品房买卖合同》中关于房屋质量的相
关条款
70. 什么是土地容积率、建筑覆盖率?
71. 绿化率和绿地率，哪个才是衡量小区居住质量
的标准?
72. 什么是使用率，房屋的使用串应该怎样计算?
73. 什么是楼间距，小区内建筑物的间距有何标准?
74. 如何得知开发商所说的外围规划能否实现?
75. 购房者怎样才能了解真实的小区内部整体规划?
76．开发商拖延完成绿化工程怎么办?
77．并发商更改社区规划是否应该通知购房者?
秦兵律师的《204条商品房买卖合同)中关千杜区规划的相
关条款
违约 退房款
78.为什么购房者必须明确约定违约条款?
79.如何防止开发商通过滥用"不可抗力"逃避违约
责任?
80.开发商常用的哪些免责条款不应属于"不可抗力"
范畴?
81.开发商"一房两卖"怎么办?
82．新的司法解释对违约金有哪些重要规定?
8l购房者在哪些情况下可以退房?
84．哪些情况购房者可以向开发商苇求双倍赔偿?
85．为什么购房者应在合同约定期限内及时解除
合同?
86，购房者在取得按揭贷款后还能退房吗?
87．如果购房人无法取得按揭贷款，可以要求解除原购房
合同吗?
88．按揭退房，已经为房屋购买的保险怎么办?
秦兵律师的(204条商品房买卖台同)中关于违约责任的相
房屋贷款篇
89.购房者应如何签订购房合同中的贷款买房条款?
90.如果购房合同被判无效,购房者是否可以要求
解除按揭贷款?
91.按揭退房应如何处理与银行的按揭关系?
附录
一、《商品房销售管理办法》
二、《商品房买卖合同》(示范文本)
三、最高人民*《关于审理商品房买卖合同纠纷案
适用法律若干问题的解释》
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时间：2022-06-25 07:44
