土地出让合同是民事合同还是行政合同

发布网友发布时间：2022-04-26 01:12

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热心网友时间：2022-06-19 06:37

　　目前，无论在理论界还是在实务界，对该合同的性质并未形成一致意见。通说主要有四种观点，即民事合同、行政合同、双重性质的合同和经济法合同。下面将对四种通说进行简要的介绍。
　　(一)民事合同
　　认为国有土地使用权出让合同是民事合同，主要理由如下：
　　1.原则：《条例》第十一条，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县*土地管理部门与土地使用者签订。平等、自愿、有偿的原则是民事合同的基本原则。这表明出让合同双方应是平等民事主体的关系，而国家在进行土地使用权出让行为时，其法律地位只是一个特殊的民事主体。
　　2.主体：土地行政主管部门在出让合同法律关系中，只是代表国家作为土地所有人，并不是以土地管理者的身份出现。
　　3.目的：签订出让合同的最根本的目的是在土地所有权上设定用益物权，使其作为一种特殊的商品进行流通，从而实现土地资源配置的优化和土地效益最大化。
　　4.法律责任：《条例》第十四条，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。由此可知，受让方也享有平等的解除权，并可以要求出让方给付违约赔偿，这是民事合同的显著特征。
　　(二)行政合同
　　认为国有土地使用权出让合同是行政合同，主要理由如下：
　　1. 《条例》第一条规定为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。
　　土地行政管理部门代表国家出让国有土地、签订国有土地使用权出让合同时，是为了履行其行政职责，贯彻该条例的相关规定。出让合同一方固定为土地行政管理部门，符合行政合同的主体恒定特征。
　　2.出让合同的内容主要是行政上的权利和义务。通过规定土地使用者未按合同约定进行开发建设，出让方可以采取纠正、罚款、收回土地使用权等行政制裁措施;为公共利益、实施城市规划进行旧城区改建等需要使用土地的，出让方可以依法收回土地使用权等内容体现该合同的行政色彩
　　3.《条例》第十七条，规定土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县*土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地管理部门在合同履行的过程中，享有监督权、处罚权和单方解除权，这都是行政优益权的具体体现，具有明显的行政合同特征。
　　(三)双重性质说
　　认为该合同兼具民事合同及行政合同的双重性质。主要理由如下：
　　1.从现行土地出让实践来看，出让合同兼具民事属性和行政属性双重法律性质。从现行法律法规，《暂行条例》更突出出让合同的民事属性，《城市房地产管理法》则在这方面有所弱化。
　　2.合同目的
　　土地管理部门作为国家土地所有权的代表，通过出让合同在土地所有权上设定土地使用权，实现土地所有权的民事目的。同时其作为国家土地资源管理部门，通过出让合同实现土地高效集约、用途管制、土地市场*等行政目标。
　　这种双重性质说虽避免了对合同性质判定的争议，但却会给司法实践带来一系列难题。首先导致同案不同判的结果;其次会给法律适用带来困难;再次是影响出让合同价值的实现;最后不利于行政责任和民事责任的区分，也不利于明确规划部门与土地管理部门之间的职责权限。
　　(四)经济法合同说
　　持有此观点的学者认为：土地是承包经营、房产建筑的基础。计划经济时代土地为国家和集体所有，其利用效率和层次低造成国有资源的浪费。市场经济要求将土地的使用从传统的束缚中解脱出来，通过出让使用权实现土地的最大利用。
　　法律一方面要求出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则订立，违反合同义务的一方应当承担相应的责任;另一方面依靠土地管理部门对土地使用权的出让、转让、出租、抵押进行监督。无疑将土地出让合同归入民事、行政都会出现“公法遁入私法”“私法遁入公法”的局面。
　　合同中*既需要以平等的身份与个人、组织订立出让合同，又需要以管理者身份扮演监督者的角色。经济法律关系以经济职权和经济职责、经济权利和经济义务为内容，既包含了“平等性”的内容，同时又对“隶属性”内容做出了规定——突破了民法与行*的局限性。

热心网友时间：2022-06-19 06:37

您好，一种观点认为，《土地出让合同》属于典型的民事合同，理应作为民事争议进行处理。其理由为：
第一，《物权法》第一百三十八条对《出让合同》的具体内容作出了规定，且合同内容是依据《合同法》有关合同一般应具备的主要条款而做出的，表明了《出让合同》的性质应属于调整物权关系的民事合同范畴。
第二，最高人民*法发[2005]5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开宗明义地指出，“根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释”，即对国有土地使用权出让纠纷划为民事纠纷作出了明确规定。
第三，审判实务中也是将国有土地使用权出让合同纠纷作为民事纠纷审理的，如最高人民*(2003)民一终字第82号关于上诉人时间房地产建设集团有限公司与被上诉人玉环县国土资源局土地使用权出让合同纠纷一案。
另一种观点认为，《土地出让合同》属于行政合同。其理由为：
第一，《土地出让合同》的签订一方是土地行政主管部门，他是行使行政权力的国家机关，作为土地的管理者，他负有对土地开发、利用进行管理、监督的职能。
第二，在《土地出让合同》中，出让方与受让方权利义务存在不对等性，签订合同之前，出让方已将出让地块面积、用途、年限及其他限定条件进行了明确规定，对此受让方无从选择，且受让方需改变土地用途等约定条件的必须征得出让方同意。
第三，最高人民*在2004年1月关于规范行政案件案由的通知中，把行政合同列为行政行为之一。由此决定了《土地出让合同》属于行政诉讼受案范围。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答

热心网友时间：2022-06-19 06:38

对于土地出让合同的性质，我国法律界认识不一。就理论界而言，民法学者认为其属于民事合同，行*学者认为其属于行政合同。在审判实践中，以前*将土地出让合同大多作为民事案件来受理，依据是最高人民*《民事案件案由规定（试行）》，该规定将土地使用权出让合同纠纷规定为第五个民事案由，属于房地产开发经营合同纠纷。
但是，最高人民*在2004年1月关于规范行政案件案由的通知中，把行政合同列为行政行为之一。依据该通知，土地出让合同纠纷的案由应当定为土地行政合同纠纷，应该属于行政诉讼范围了。
因此，现如今的土地出让合同属于典型的行政合同。

热心网友时间：2022-06-19 06:38

关于土地使用权出让合同的性质问题，在理论界一直存在争论。主要有三种观点：即行政合同说、民事合同说和行政民事双重性质合同说。不过在司法实务界，自从2005年最高人民*发布《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之后，实务操作层面已趋于统一——因国有土地使用权出让合同产生的纠纷，人民*皆作为民事案件加以审理，即在司法领域已经肯定了土地出让合同的民事性质。虽然最高人民*2005年的《司法解释》没有直接说明土地使用权出让合同是民事合同还是行政合同，但从整体内容看，该《司法解释》单列“土地使用权出让合同”一节，内容涉及土地使用权出让合同的效力、价款、合同的变更及解除等，显然，该《司法解释》有关法律适用的解释性规定，适用于土地使用权出让合同纠纷，换句话说，土地使用权出让合同纠纷受民事法律规范的调整。因国有土地出让合同的履行等产生纠纷，当事人应当向人民*提起民事诉讼。
但在司法实践中，还有一点容易产生争议，即作为土地出让方的*土地行政主管部门，因受让方闲置土地超过一定期限而对其征收土地闲置费或者无偿收回土地使用权，对因此产生的争议，是提起民事诉讼还是行政诉讼？有人认为，作为平等的民事主体，一方当事人无权对合同相对方施以行政处罚，征收土地闲置费和无偿收回土地使用权，是行政机关依据行政职权，对行政相对人（也是合同相对人）的一种行政处罚措施，因此而产生的争议，应当通过行政诉讼程序解决。这一点，也是一些学者主张土地出让合同具有民事和行政双重性质的主要理由之一。

热心网友时间：2022-06-19 06:39

不是，土地出让合同属于行政合同。合同一方是*，另一方是土地使用人。
《土地管理法》规定：“城镇的土地属于全民所有即国家所有。”因此，土地使用权出让的权利主体是国家。「国家」是个抽象概念，由谁代表「国家」行使主体权利呢？*《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县*土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照*规定的批准权限经批准后，由土地管理部门实施。土地使用权出让合同由市、县*土地管理部门与土地使用者签订。”国有土地出让合同只有市、县级的土地管理部门才有资格签订。农村的土地属集体所有。集体所有土地在未改变土地所有制性质前，其土地使用权不能出让。只有经依法征收转为「国有」土地后，该土地的使用权方可有偿出让。