90年代日本地产泡沫是怎么一回事?

发布网友 发布时间：2022-04-24 23:25

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懂视网 时间：2022-06-27 04:20

　　大家对90年代房地产泡沫有没有耳闻呢?那个年代的房地产行业到底发生了什么样的巨变?下面就请随着学习啦小编一起走进90年代房地产泡沫，探讨一下那些年的房地产大事记吧。

　　90年代房地产泡沫大事记

　　1990年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。

　　1991年11月23日，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确规范了房改的分阶段及总目标、基本原则、有关政策、工作部署、工作领导等。对房改的深化进行起到了重要的依据作用。

　　1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间，该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热，也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔。

　　1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。

　　1993年，海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米。

　　1993年6月23日，时任国务院副的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

　　1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落。这场调控的遗产是给占全国0.6%总人口的海南省，留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

　　1993年开始，开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20%，现金回收比例不足20%。一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资，同样损失惨重。为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。

　　1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、新的住房制度的雏形。

　　1995年，海南地产泡沫破灭。海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产的发展史上占据着特殊的地位。

　　1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。

　　1998年6月21日，央行宣布关闭海南发展银行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。

　　1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。2006年下半年开始，元气大伤的海南房地产也开始出现了缓慢的恢复性增长，不过，总成交量仍然有限。

　　回顾90年代房地产泡沫历史汲取教训

　　人们普遍认同中国正处于疯狂房产投机的阵痛之中，而且在应付地产泡沫破裂后的狼藉方面没有任何经验。但这个传统看法只对了一半：在上世纪90年代，中国就经历过一次十分惨痛的房地产崩溃。

　　讽刺的是，在那次房地产崩溃效应中最有切肤之痛的省份──海南省──再度成了房地产价格疯涨的中心。

　　该省的两个主要城市海口和三亚2月份售出楼盘价格同比上涨高达几近荒谬的50%。此前在2009年全年固定资产投资额增长41%，至人民币1002.5亿元，在建的楼盘楼面面积增长33%，至1992万平方米。

　　这种情况显然昭示着过热，然而各种迹象表明，当地政府希望这场盛宴继续──政府计划今年斥资人民币330亿元用于房地产开发，较之这方面开支已经很高的2009年增加15%。

　　法国巴黎银行(BNP Paribas)首席中国经济学家陈兴动说，基本上，海南和中央政府对于这些资金流入海南都没有任何准备，现在陷入了两难之中。

　　海南目前的人口总数也才区区860万人，或许人们会疑惑，中国一个小小的亚热带岛屿的命运有什么重要的。

　　听上去是不是很耳熟?

　　极度宽松的货币政策，加上大量富有的外地人涌入此地寻找可以终年享受阳光的第二个家，开发商们也大建“七星级”度假酒店，这一切是推动海南省最近地产飙升的原因所在。

　　早在90年代初，海南经济实现了自由化，来自中国各地的经济移民来到这里，同时在监管缺位以及宽松货币政策的推动下，有关部门鼓励房地产开发。1990至1995年之间在建楼面面积飙升了750%，当然了，当时的起点还比较低。

　　之后随着中国政策收紧货币政策，刺激银行取消或收回贷款，引发无数开发商和信用合作社倒闭，房地产市场也随即破灭。

　　巴黎银行的陈兴动说，有些人突然发现他们几乎连自己都养不活了──他们所有的钱都投到房地产里去了。

　　如果说，当年海南投机泡沫的早期阶段和2010年的情况相似，那么乐观者或许可以安慰自己说，在90年代中期时，中国央行和中央政府救助了众多陷入崩溃的金融机构中的很大一部分，而且还将坏帐划入了资产管理公司，许多坏帐在这些公司里进一步恶化。

　　1997年，中国政府被迫缩减农业部下属的借贷和投资机构，并下令中国建设银行和中国银行承担其因投资海南房地产而积累的损失造成的所有债务。

　　随后在1998年，随着亚洲金融危机爆发，海南发展银行倒闭。这家银行是在1995年由28家问题多多的信用合作社合并后成立的，因这些信用合作社遗留下来的房地产贷款坏帐而背上了沉重的包袱。这股恐慌蔓延至中国其他地区，账面上有重大房地产投资项目的专项政府基金、投资工具以及公司纷纷崩溃，其中最为著名的就是广东国际信托投资公司(Guangdong International Trust & Investment Corp.)

　　这一次，市场可能指望不上政府的支持。当前的情况看上去令人生疑，像是90年代中期那场融资热潮的序曲，这场热潮导致了与地方政府相关的不受监管的信托和投资公司崩溃。而中国政府已经表明，将禁止地方政府为其融资工具的贷款担保。

　　此外，地方政府债务没有列入官方债务数据，因此很难估量它们已经通过融资工具借贷了多少资金并将其投入了房地产投资项目。

　　由于现在的各家中资银行都将贷款转到不透明的信托公司，以便将这些贷款剥离出自己的资产负债表，了解系统中潜伏着多少表外负债也就成了一项艰巨的任务。

　　涉入投资项目或向中国地方政府放贷的任何人都应当留心。密切注意海南的情况，记住90年代的教训。

　　海南当时在建和已完工的楼盘用了六年时间才触底并再次开始上涨。同时该省有四年时间经济增长低于平均水平，因为它在艰难地清理固定资产投资热潮的后遗症。

热心网友 时间：2022-06-27 01:28