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发布时间：2022-04-24 10:11
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时间：2023-08-14 03:03
凤岭区域位于南宁市区东部，距市中心约6千米。区域用地呈方格状，东西向长约5.7千米，南北向宽约5.3千米。区域东面是邕宁县仙葫开发区，北面是南宁*岗岭地区，西面是琅东新区，南面是青秀山风景区，规划用地面积为28.783平方千米。
根据南宁市城市规划，凤岭区域将建设成为以居住为主，以体育、文化、会议和展览为辅，以优良的环境质量和生活质量为特征的综合城市新区。保持凤岭丘陵地貌特点，控制现状自然的山体和水面，依山傍水地进行居住布置，创造体现生态特点的居住环境。依托现有的会展中心和体育中心，设置一定规模的市级文化设施，使凤岭分区成为南宁市的会议、展览、体育和文化中心。
根据凤岭地区地形地貌特点，结合周边用地性质情况，突出生态特点，表现规划性质，形成结构清晰、合理完善的规划结构。规划设置3条东西向和1条南北向交通轴，将凤岭分区划分成各具特色的功能片，并紧密联结各类性质用地。以民族大道为界将凤岭分为南北两个片区，南片区主要布置全市性的会议展览、文化和体育设施，北片区主要布置体现生态特点的居住片。结合现状地形，保持自然山体和水面，布置生态控制绿地和公园绿地，以点、线、面形式分布于各居住片之间，充分体现生态自然特点，创造良好居住环境。按照分区规划的标准，配置公共设施，在南片区布置市级会展文体中心，在居住片之间设置区级商业服务中心。
按照规划结构，分区规划对居住、仓储、对外交通、预留发展范围等用地做了布置，并对公共设施、道路交通、绿地、景观系统、山体和水面控制、开建设、给排水、容量控制等进行了专项规划。
凤岭区域在规划上的创新与特色：
1、 体现生态特点
规划充分结合凤岭地区复杂的地形，创造有序的景观空间序列，同时通过控制自然山体和水面，将其以绿地的形式分布在各个居住片区之间，使人们能直接面对自然山体和水面，与自然融合为一体。
2、 提出“生态控制绿地”概念
生态控制绿地指以体现生态特点为目的，控制自然山体和水面形成的绿化用地。规划将坡度较大、不利于开发建设的山体；部分山体阴面的用地；沿山谷走线的道路两旁20米宽的用地：控制水面两旁的用地确定为控制绿地。
二、凤岭区域房地产格局
凤岭的开发是上个世纪末，由于南宁市*决定东移，南湖边上的埌东率先建成一栋栋高楼大厦，逐渐形成南宁概念的CBD，而埌东以东的凤岭当时被市*定位为生态居住区和CLD（*居住区）。
随着城市的拓展，历史给南宁的机遇——中国•东盟10＋1博览会（即南博会），埌东CBD承载未来国际化大都市的CBD功能有些吃力，而与琅东相连的凤岭，由于其地理环境优越，土地资源丰富，又是南宁的东大门，加上南宁国际会展中心、埌东客运站、东盟国际商贸城的落户凤岭，目前已逐渐显露其将与埌东连成一片成为未来南宁国际化大都市的CBD之后起之秀。
城市东扩将会继续进行，随着国际会展中心的落成和投入使用，凤岭*形象区的特征会逐步显现。落户于凤岭的大盘均已陆续开盘，其主力开发量将集中在2004年，届时凤岭区域房地产市场开发量将达到高峰。随着大南宁格局的显现，东盟桥头堡位置的确立，必将吸引众多的外地客户，而凤岭区域的高素质楼盘具备拓展外销市场的能力和实力，届时凤岭大盘将成为南宁房地产外销市场的先锋。
凤岭片区属南宁新兴热点社区，集中了在建的翡翠园、香榭里、新天地、荣和山水美地几个数百亩甚至数千亩大盘，未来发展前景看好；市政生活基础配套也正逐步完善中；区域内有石门森林工园，体育公园、高尔夫球场，自然景观优美秀丽，适合生态居住社区建设。民族大道延长线与新建的琅东客运站连接市区与桂海高速路，交通便捷。
凤岭以其特定的历史地位和优美的居住环境在南宁的城市规划和房地产市场格局中表现出了自身独特的特点。
1、 大盘先锋
从广州到深圳，从北京到上海，房地产楼盘的规模普遍在“长大”，这已经是一个不争的事实。2003年，凤岭的寂静终被打破，香榭里、翡翠园、新天地别墅、荣和山水美地相继开盘，继轰轰烈烈的“圈地运动”过后，南宁楼市进入了真正规模化比拼阶段的“大盘时代”，掀起一阵旷古绝今“造城风暴”。
中房南宁房地产开发公司开发512亩地的翡翠园，荣和集团号称3000亩的超级大盘荣和山水美地，广西东方房地产开发有限公司业已开发完成占地20公顷的香榭里花园，预计在今年年底即将开发的恒大集团占地1000多亩的恒大苹果园，以及宁汇地产开发的**亩新天地别墅，**开发**目的大自然花园，这些大盘无论是在规划理念和建筑特色上都引领着市场的潮流。
凤岭各大盘，已经不仅仅是占地及建筑面积大，还具备项目的规模化，生活配套设施，交通设施，教育设施，娱乐设施等一应俱全。概括而言，衣、食、住、行四种基本要素都应齐备，业主不出社区就可满足日常最基本的生活需要。
2、纯居住高档社区
如果说埌东CBD区域内的住宅公寓属于以投资为主的高端产品的话，那么，凤岭地区则是最适宜纯居住的高档公寓区之一。单从居住环境上讲，凤岭区域在一定程度比CBD核心区更有优势。首先，在空间密度上，凤岭区域明显低于CBD核心区，由于区域地理位置的规划，会展中心、体育馆公园、青秀山公园、石门森林公园等一些区位格局都基本稳定，所以不可能再像埌东区域那样集中出现大量的高密度建筑，也不可能出现富有现代化美感的建筑与原居民补偿自建杂乱的民居混合而立的局面；其次，这个地区住宅项目的产品价格低于埌东核心区，与埌东湖景公寓项目价格做比较，大约有10%-20%的落差，这样就可以吸引部分CBD核心区纯居住的需求。
好地段就有好房子，凤岭地区目前已经形成纯高档居住区。富人区一直被媒体和地产项目炒来炒去，但真正能够代表身份地位的成熟居住区域仍然很少，以南湖为核心周围观湖景的区域可以算一个，但由于历史的原因，以投资为主物业商务气息更为浓重，何况南湖区域可用于开发作房地产项目的区位已经十分稀缺，不太可能还会有更多的产品推向市场。有埌东后花园之美称的凤岭区又可算得上是另一个。充足的土地储备和优美的居住环境打造出埌东不可比拟的舒适的生活空间，“住哪儿？凤岭！”这样的反映明显代表了人们对一种区域和环境的认可。
3、优美的社区景观
社区规模化的发展也是因应消费者对整体环境的要求而产生。在整体上营造一个独具特色的、悠闲的自然环境，引入各种奇花异草，让业主充分感受回归自然的悠然生活。小环境更具备基本的绿化和美化功能，与大环境相融合，突出花园城市的特色。南宁市被誉为中国绿城，在园林绿化方面可谓下足资本。南宁凤岭区域的大盘的建设对于园林环境的建设均下足功夫，无论是树木的栽培还是水景的营造，均显示出较高的水平，与广州、北京的大盘相比毫不逊色。
凤岭大盘社区大多设有一条贯楼盘的景观主轴，同时通过景观主轴将各部分的中心绿地紧密相连，并通过各个休闲步行绿轴向每一个组团绿地、休闲绿地、宅间绿地渗透，形成一个连续的由点到面的整体绿化景观系统。绿化环境创意强调以乔木成林、常绿为主、四季变化的设计理念，并在*绿地中突出湿地植物的特色。
荣和山水美地投入巨资建造800亩市政公园，更邀请了世界顶级景观设计公司进行创造性的设计，其四大人工姊妹湖结合着凤岭原生林木，为业主带来居于自然的亲近感受
香榭里花园采用多种多样的尊贵树种，结合法式园林，营造出一个独特的异域氛围。
4、功能重构 价值上升空间大
从南宁整体发展角度来看，凤岭区域属于城市再造类型。由于南博会的举办，面向东南亚，服务南博会，该区域又被赋予了新的历史重任，在功能上展开了新的定位，目前正处于资源重新整合、价值重新挖掘的时期。
历史和自然形成的文化特色是凤岭区域的最大优势之一。目前埌东CBD以会展中心为核心，面向整个东南亚市场，共同构造中国-东盟自由贸易区，相适应地就需要一个具有国际生活情调，共同促进商贸往来改革开放的前沿。作为中国-东盟博览会的重要配套项目，中国-东盟国际商贸城，不久的将来，将出现在南宁凤岭区内。
建设国际商贸城就是要为中国-东盟博览会以及与此相关的商贸活动提供完善的服务，使之成为永不落幕的博览会。已建成并投入使用的南宁国际会展中心、民歌广场在博览会期间承担主要会议及观礼活动，是博览会的基础设施，相对独立构成博览会“西园”。国际商贸城将扩充完善商务商业及文化功能，是博览会的补充设施，相对独立构成博览会“东园”。国际商贸城将扩充完善商务商业及文化功能，是博览会的补充设施，相对独立构成博览会“东园”。两园共处连绵低丘的北侧，由东至西的小东山、小南山、石门森林公园等自然景观带将东西两园连成一体，一脉相承。建成后的商贸城将与南宁国际会展中心、南宁民歌广场、石门森林公园共同构成了完整的博览会设施整体。凤岭，将随着南博会的开展，与埌东会展中心一并推道了历史的最前台。
由于地区先天条件比较好，凤岭将来的规划建设也将充分挖掘这个地区的价值潜力。同时，这个地区也没有像埌东CBD区域那样受到过多挖掘和炒作，所以价值上升空间还是比较大。
三、区域楼盘个案分析
目前凤岭区域业已成型的楼盘，在社会中有着较高的知名度，并且在市场上有着相当的占有率，能够影响整个区域甚至是整个南宁市房地产格局和走势的楼盘，我们将结合各方面资料，对区域内代表性的楼盘进行详尽剖析，最终判研未来区域的房地产的发展状况。
楼盘个案——香榭里花园
物业类别：住宅 物业地址：民族大道与竹溪路交叉路口
售楼热线：5539818、5539828 建筑类别：多层、小高层
项目进度：一期2002年10月开工， 2003年11月交房；二期2004年4月交房；三期封顶；四期建到二层。 价格范围：一期均价2880元/平方米；二期均价3000元/平方米；三期均价3200元/平方米；四期均价3300元/平方米。
项目概况 周边环境
开发商 广西东方房地产开发有限公司 该项目紧邻会展中心和市*广场，，出行畅通，便利。由于所处区域为高档住宅片区，可享受到完善星级配套，如香榭里国际小学、北大南宁附属实验学校、金湖广场、医科大、石门森林公园、青秀山公园、南湖公园等。
代理商 宝资通项目咨询有限公司
物业管理 深圳鹏基
投资商 广西航洋投资集团有限公司
建筑单位
设计单位 德国GMP设计事务所
占地面积 20公顷
建筑密度 24.9%
小区总建筑面积 159594.5平方米 室内
地墙面水泥砂浆抹平
顶棚水泥砂浆找平
住宅建筑面积 146970.9平方米 门窗 入户普通木门，铝合金窗
建筑面积 146970.9m2 停车位 917个地下停车位，1：1设计。
绿化率 42% 交通状况 6路、42路、213路公交车经过
容积率 1.2 供电 自备应急品牌发电机组
结构 钢筋混凝土框架 供水 全自动恒压变频供水设备
电梯 名牌电梯 供气 管道燃气
外墙 高级涂料 厨房 管线预埋到位，预留管道燃气接口
小区配套 香榭里国际学校4100 m2、会所1958.6 m2、幼儿园1245 m2、商业街 通讯 有线电视安装到每户客厅和主卧，宽带安装到每户书房。
小结：
楼盘的户型特点及分配：
总户数917户，主力户型为120平方米左右三房和190平方米左右四房。
形象推广策略：
以大型户外广告牌、楼书、报纸、电视、广播等进行宣传。
广告宣传语：
香榭里，相伴七十年的生活梦想！
标注南宁未来！
香榭里，领航城市建筑未来。
新*生活区居住典范！
整个销售情况的小结：
从2002年12月一期开盘至今， 20个月共销售住宅将近900套，目前销售率已达到97%左右。最近一次促销推广活动在2004年5月底，意图消化剩下的三十几套楼中楼，折后均价3300，为面积260～270㎡的复式，还有个别280㎡的三层复式。
工程进度：
一、二、三期已交房，四期全面封顶9月20日交房，12月整个小区可以全部综合验收完毕。
近期推广策略:
只在7月份以 “91％纯熟现房 汇集百家设计精髓 百套家装方案即将展示”，“现房香榭里”为最后的楼中楼作促销。近期没有其它推广计划。
该项目的优劣：
景观：有组团广场，湖滨漫步道；法国文化公园30000m2，4500m2水景；巴黎春天步行街。
香榭里国际中心（20万平米）-五星级酒店、高档写字楼、*购物商场、酒店式服务公寓
新加坡DP公司设计，2004年投入使用。
价格情况：
该项目分四期建设，第一期开盘均价为2880元/平方米，以后每开一期，价格大约上扬150元/平方米左右。现推最后30多套现房楼中楼，折后价以3300元
客户群体分析：
地税局员工，公务员，IT业士，大学教授，私企老板。
楼盘个案——荣和山水美地
物业类别：住宅 物业地址：南宁市民族大道155号
售楼热线：5530885、5531885 价格范围：4500～2900
项目进度：该项目一期一、二、三组团及公建部分占地约300亩，2002年11月正式开工，到2004年2月10日，公建部分除会所正在作外墙外，其余都已完工；各组团交付时间分别为：一组团2004年4月、二组团2004年9月、三组团2004年10月。 建筑类别：多层、小高层、高层、阶梯住宅、连排别墅
项目概况 周边环境
开发商 广西华联房地产开发有限公司 荣和山水美地位于南宁市民族大道东段北侧，东邻南柳高速公路，南向石门森林公园和青秀山风景区，背靠高峰林场森林绿地，是南宁市重点支持开发的大型亲水生态社区。荣和-山水美地拥有便捷的交通：距南宁国际大酒店仅需5分钟车程，距梦之岛购物中心也仅10分钟车程。
物业管理 荣和物业
投资商 广西荣和企业集团
建筑单位 区一建四分、区二建二分及北流的几家建筑单位。
占地面积 目前开发的A地块占地600亩
建筑密度 19.6%
建筑面积 30多万平方米（含公建）
绿化率 51%
容积率 1.068 交通状况 6路、25路、42路、45路、52路、213路、603等路公交车经过。
结构 全框架，剪力墙
电梯 品牌未定 供电 自备应急品牌发电机组
外墙 日本SKK涂料 供水 全自动恒压变频供水设备
楼梯间 墙面刮腻子，踏步贴砖 供气 管道燃气
门窗 入户步阳防盗门 厨房 管线预埋到位预留管道燃气接口
卫生间 管线预埋到位 通讯 有线电视安装到每户客厅和主卧，宽带安装到每户书房。
阳台 锻造铁艺栏杆
小结：
楼盘的户型特点及分配：
该项目大部分为120平方米左右标准层三房和160平方米复式四房。所有的户型设计都过于紧凑，除主卧室还算合理外，其它的卧室和书房的面宽和进深都达不到目前当地人们正常的使用要求。
在五一推出的五组团总套数约630套，其中约有9%是75平方米二房，约45%是112~118平方米的三房，约18%是128平方米的3+1房。
形象推广策略：
以大型户外广告牌、公交车车身广告、楼书、报纸、电视、广播等进行宣传。
广告宣传语：
荣和山水美地相伴70年幸福
让世界向往的故乡
整个销售情况的小结：
到2004年春节前一组团小高层和二组团126套联排别墅全部销售完毕，目前剩下的20套三房大部分位于三组团，少数几间位于一组团。
五组团2004年5月2日第一次开盘推出500套，2004年8月7日第二次开盘推出160套。其中400套9月份交房，260套10月份交房。
近期推盘情况：
2004年8月7日第二次开盘推出160套湖景楼中楼，合计约18套，最高价4398，最低价4098。同日，三房标准层每平方米涨100元，楼中楼每平方米涨300元。
该项目的优劣：
优——总体规划设计人性化，布局合理。超大型社区内拥有自己的完善配套，包括：北大南宁附属实验学校、幼儿园、饮食中心、商业中心、豪华会所、商业步行街，并且所有的配套交付时间都先于住宅。在总体施工进度上也远远超过一般的房地产项目。精心包装的样板示范区也起到了推波助澜的作用。
劣——户型设计不合理。小区主入口出入存在安全隐患。
价格情况：
2003年8月16日开盘时的价格为：
小高层，3500~2700，均价3000
多层4300~2700，均价2900
2003年9月28日涨一百，2004年1月8日再涨一百。
2003年8月16日开盘时的价格为：
联排3700~3500，均价3600
2003年9月28日涨一百。
2004年五组团均价3300
湖景楼中楼合计约套最高价5100，最低价4000，均价4600。
近期主推119㎡到120㎡的三房，均价3300。
上月次推40套两房，均价3320。
客户群体分析：
该项目的目标客户群面向全区。其中有政界及企业内的高收入群体、各行各业的中产阶层。
楼盘个案――翡翠园
物业类别：公寓楼为主，别墅 建筑类别：多层、小高层
售楼电话：5522576、5522112 物业地址：民族大道168号
项目进度：一期3栋已交楼，二期3栋已封顶，准备销售 价格范围：均价3300（厨卫装修）
项目概况 周边环境
开发商 中房集团南宁房地产开发公司 紧邻新近投入使用的琅东客运站，交通便捷；周边在建的大型社区有新天地别墅区、荣和山水美地，几个大型社区相互呼应相呼支撑；项目东面有个大型养鸭场，西南北三面仍是荒地状况，现阶段仍缺乏完善市政生活配套支持
物业管理 中联金牌物业管理
投资商
代理商 中联圆梦
建筑单位 中建三局
占地面积 512多亩
建筑面积 47.88万㎡，共25栋 交通状况 6、42、45、60、213、613路等所有到琅东客运站的南宁、邕宁公交线路，交通十分便利。
绿化率 47.98
容积率 1.125
总户数 2166户 主力户型： 123-138三房，130套
容积率 1.125 建筑密度 16.2%
建筑间距 30～100米 开发规模 50套别墅、16栋多层、9栋小高层
结构 框剪、框架（别墅） 供电、供水、燃气 水电管道燃气到户，独立户外电水表、燃气表
外墙 高级外墙涂料 门窗 高级防盗入户门，
室内 地面铺瓷砖（现楼）或水泥抹平（准现楼），墙身、天棚刮腻子；厨卫精装修 小区智能化配套 高级可视对讲系统（每户一个终端）、煤气感应、火警感应及*报警系统
电梯 美国高速免维护电梯 通讯 宽带网、电话线、有线电视电缆到户
小结：
楼盘的户型特点及分配：
主要以三房四房为主，其中东坡、东日、东升阁为带电梯11层小高层（地下1-2层架空停车）；少量100㎡二房已售完；128-149㎡三房为主力户型；楼中楼为180-260㎡的四房。
形象推广策略：
大型广告路牌、主流报纸电视媒体、楼书等进行宣传，中房老客户使用社区配套设施可以享有优惠。
广告宣传语：
生态家园；科技缔造、自然享受
销售情况小结：
一期已基本售完，其中龙睛庭已入住，东日阁、东升阁已交楼尚有少量3房四房空余；二期东坡阁、龙吟庭已封顶，准备5月左右销售；装修附加到房价的销售方式，使单价偏高，销售稍缓慢
价格
近期推盘状况
2004年7月底开盘，推出360多套准现房。其中龙盈庭为多层，以三房为主，2004年10月底交房。东升阁、东坡阁为小高层2004年12月交房。厨卫精装修。最高价3360，最低价3120，均价3200，一次性付款九六折，按揭九八折。目前销售率达60%。
该项目优劣势分析：
中房集团，品牌实力影响。国家康居示范工程，品质保证；计划设中小学、托儿所、小区会所、超市、医院等配套齐全；带装修销售，总价偏高。
价格状况
一期最低价2850 现场价3086-3600，均价3300，楼层差价30-50
客户群体分析：
总价40万以上，以南宁中产阶层为主，包括高层领导、公务员；国有企业、银行等团体，私企的老板等
楼盘个案――香格里拉
物业类别：公寓楼 建筑类别：小高层
售楼电话：5532388 5533399 物业地址：民族大道168号
项目进度：一期4栋已交楼，二期5栋已封顶，2005年3月交楼 价格范围：均价3000
项目概况 周边环境
开发商 广西聚源房地产开发有限公司 紧邻新近投入使用的琅东客运站，交通便捷；周边在建的大型社区有新天地别墅区、荣和山水美地，几个大型社区相互呼应相呼支撑；项目东面有个大型养鸭场，西南北三面仍是荒地状况，现阶段仍缺乏完善市政生活配套支持
物业管理 深圳鹏基物业
投资商
代理商 金色创意
建筑单位 多个施工单位参与建设
占地面积 72多亩
建筑面积 共8栋 交通状况 45、60、213、613路等所有到琅东客运站的南宁、邕宁公交线路，交通十分便利。
绿化率 38.36%
容积率
总户数 878户 主力户型： 123-138三房，130套
车位 350 建筑密度 27.87%
建筑间距 30～100米 开发规模 4栋12层小高层、5栋18层小高层
结构 框架 供电、供水、燃气 水电管道燃气到户，独立户外电水表、燃气表
外墙 外墙瓷砖 门窗 高级防盗入户门，
室内 地面水泥抹平，毛胚 小区智能化配套 高级可视对讲系统（每户一个终端）、单元入户门
电梯 品牌电梯 通讯 宽带网、电话线、有线电视电缆到户
小结：
楼盘的户型特点及分配：
主要以三房四房为主，其中四房两厅：145㎡—167㎡；三房二厅101㎡—139㎡；二房二厅80㎡—86㎡。所有户型均设有观景阳台和生活阳台。
形象推广策略：
大型广告路牌、主流报纸电视媒体、楼书等进行宣传。
广告宣传语：
白领社区、精英领地；缔造“会展经济圈”的精英社区
销售情况小结：
一期2003年3月开盘，推出1、2、7、8号楼至5月全部售罄。
2003年11月30日，退出二期4号“青云谷”、5号“碧云天”。2004年4月23日推出保留单位：凌云居（3号楼）、紫云轩（6号楼）
近期推盘状况
2004年7月底开盘，推出360多套准现房。其中龙盈庭为多层，以三房为主，2004年10月底交房。东升阁、东坡阁为小高层2004年12月交房。厨卫精装修。最高价3360，最低价3120，均价3200，一次性付款九六折，按揭九八折。目前销售率达60%。
该项目优劣势分析：
主题园林设计、聘请深圳鹏基物管
价格状况
一期最低价2850
目前最高价3400元，均价3000元，最低价2800元。
客户群体分析：
楼盘个案——佳得鑫水晶城
佳得鑫水晶城
物业类别：商住混合 物业地址：南宁市金湖路北段西面
售楼热线：5537991、5537992 价格范围：3200-3800(住宅)
项目进度：负一层在建,预计2006年6月交付 建筑类别：高层商住楼
项目概况 周边环境
开发商 南宁佳得鑫房地产开发有限公司 项目位于琅东核心地段金湖广场，交通便捷；周边开发的写字楼林立，毗邻金湖广场，未来商业商务氛围较浓厚。
策划代理 宝资通
广告推广 香港俊朗
设计单位 香港华艺
占地面积 23745㎡
建筑面积 17.4万㎡
绿化率 40%
容积率 4.7
小结：
楼盘的户型特点及分配：
1F-4F层商业广场,5F层架空花园,6F-31F为2栋住宅塔楼，另有1万㎡园林广场。住宅户型为：二房：约86—93㎡， 三房：约93—133㎡，四房：约164—174㎡，其它：约193—237㎡。以100-180㎡三四房为主。
形象推广策略：
工地现场户外广告牌、专递、楼书、南国早报、路牌、电视媒体宣传。
热心网友
时间：2023-08-14 03:03
