深圳市房地产开发过程的各个工作流程
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发布时间：2022-04-24 06:24
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时间：2022-06-16 19:04
一、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证、规划要点批复是进*地产开发的前提。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例*要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县*城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县*城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县*城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
二、立项、环境评估、房地产开发资质
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。环境评估与房地产开发资质都完善就不做过多说明。
三、总平面审查阶段
修建性详细规划审查。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等，这些东西都是非常的专业的。
四、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一。管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。
排水许可证是市政部门发的，这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。
五、单体审查、建筑工程规划许可证
单体设计就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。关键就是落实各空间的大小尺寸。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。（说明一下：新民居建设规划局专门出示了一份办理建设工程规划许可证得流程及需要提交的材料。）
六、消防专项审查；节能审查、施工图审查
消防专项审查不用做过多的考虑主要由施工队去办理。
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
施工图审查是收费项目，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。
七、质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。
八、施工招投标、监理报建
根据我国现行《招标法》完成施工招投标；监理报建手续一同完成。
九、施工许可证
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总，缺一不可。
十、放线、验线
图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，要测量，定坐标，这个就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。
放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
十一、预售许可证
预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。
现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰。 房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。
十二、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
规划验收：主要是验收各项规划指标是否超标。
消防、人防和管线验收：都是由这几项专业的施工单位搞定。
质量验收：竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。
质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也完成了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。
竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。
