商业地产盈利变现模式
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发布时间：2022-05-02 08:16
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时间：2023-10-13 08:55
整体持有
商业物业最理想的盈利模式是长期持有，这符合商业地产的自身规律，一般来讲，商业物业是越老越值钱，不像住宅、写字楼那样会随着物业老化而贬值。商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的，用通俗的话讲，商业是养出来的，所谓养商无非就是指业主以比较低廉的租金来吸引好的商家，并帮助商家能更快保本、盈利，只有帮助这些好的商家、好的品牌尽快实现保本、盈利，才能让他们有信心留下来，进而不断吸引消费者前来消费，商业的人气才越来越旺，其对商家的吸引力也就越大，所以我们一般看到新的商业物业的初始租金都比较低，度过几年的养商期后，商业物业的租金才开始大幅上涨，商业物业的价值也就越来越大，长期持有通常是商业物业价值最大化的盈利方式。目前的市场上，商业物业长期持有能够获得的投资回报在10％-12％之间，当然一些好地段、运营良好的商业物业可以远超过这一指标。
另外，以前开发商的住宅项目一个接一个，每年都有不错的收益，在住宅项目拿地成本越来越高，好的住宅项目越来越难拿，房地产开发商就会出现项目断档的情况，这会造成开发商每年的收益波动率很严重，如果开发商是上市公司，尤其是土地储备不足的开发商，其每年的报表会比较难看，而商业物业的稳定租金回报将是开发商稳定收益波动的良好补充，对这些开发商来讲，长期持有商业物业是个良好的选择。
商业物业的资金投入大，回收期长，决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力，在资金允许的情况下，建议开发商长期持有商业物业，从项目价值最大化的出发点考虑，这种盈利模式是一种最理想的方式，但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕竟有着强大资金实力的开发商太少。
对国内的房地产开发商来讲，资金如土地一样是开发商渴求的资源，在长期持有的情况下，配合经营期融资可以解决部分资金变现问题。其一是开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款，2005年10月农行推出了《经营性物业抵押贷款管理办法》，允许以商业设施租金作抵押发放长达十年的贷款，其它银行也陆续推出此类服务，这将为把银行的短期开发贷转化为长期的经营贷款提供了可能。世纪金源集团以其金源购物中心、华远地产以其盈都大厦商业物业，均向银行获得了7-10年不等的商业抵押贷款。
另外，具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的方式来融资，CMBS类似于住宅MBS，只是支撑的资产不同而已。万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值1.45亿美元的CMBS产品来取得融资，这是国内此类融资方式的首例，其本质是将银行的短期贷款转化为机构投资者的中长期债权，其融资成本应该要比银行同期贷款高。
开发商持有优质商业物业资产，既能获得长期收益，亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金，对开发商来讲是个不错的选择，但这种方式存在的缺点是对物业质地要求较高，其投资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本，开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系。
物业散售
到目前为止，商业物业的散售仍是市场上的大多数商业地产采取的盈利方式，这与传统住宅开发商的思维模式惯性是一致的，把商业物业按照住宅那样散售是开发商所擅长的。但这种变现方式只适合于小体量的社区底商、写字楼底商等独立临街商铺物业，分割销售不会影响其使用功能，也不太需要考虑到业态配合、市场定位、后期管理等问题。
商业物业散售的另一种操作模式是产权式商铺，即以“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式来实现项目的赢利，在商业物业体量越做越大的商业地产市场，独立商铺的比例较小，占主流的仍然是产权式商铺的变现方式。
产权式商铺全零售在产业商铺领域比较常见，如北京木樨园的批发市场、中关村的电子商城等都属于产业商铺类型。大部分产业市场商铺经营同一类型商品，其商铺分割容易、出售不太影响商铺的最终使用和经营管理，而且其后期经营管理较容易，这些特点使得产业商铺比较适合于做成产权式商铺。
主力店租赁+商铺全零售的变现方式被万达集团演绎到极致，其前期的大部分商业物业都是按照这一思路来操作的，都是做一个沃尔玛的主力店，然后其它的商铺均以产权式商铺散售，这种方式给万达解决了融资的问题，也让万达很快膨胀起来，但不可避免地出现后期经营管理上的难题，甚至出现退铺的现象。
为了给产权式商铺一个好的售价，为了给投资者信心，也为了投资者不退铺，开发商给产权式商铺加入了回报承诺和退铺期权，从此，产权式商铺变成了金融产品，成了彻头彻尾的融资产品。近年来北京出现的产权式商铺基本是采用此种类型的产权式商铺，如第三极文化中心、锦绣大地物流港等。
在北京我们亲眼目睹了产权式商铺的惨痛失败经历，至少从目前来看，除产业商铺外，其它的产权式商铺项目，我们还没有看到持续经营成功的案例，尤其是大中型集中性商业更是如此。我想这里面有两个原因，一方面，开发商总是从自己的利益出发，想尽快销售并以更高的价格出售，从而一开始就在产品规划设计、价格定位上就出了偏差，为了利于销售，把商业物业做成适合于快速分割销售的商铺单元，从而导致像商业物业适合经营的业态范围窄，整体商业形成不了综合竞争力；另一方面，因为售价高，小业主缺乏专业的知识，不会从一个较长期回报期来看商铺的租金问题，前期要求的租金较高，招不来好的品牌商家，小业主是价高者得，招来的商家可能是较差的品牌，没有好的经营商家，人气养不起来，或者因前期租金过高，商家长期亏损，留不下来，从而提前撤离，起始租金高会导致商业物业的品牌混乱、品牌层次低、业态组合混乱等一系列问题。
对于大型集中性商业（非产业商铺物业）来讲，产权式商铺的变现方式并不适合，其在目前之所以这么流行，均是融资困难所*或是开发商向往产权式商铺之一次性高额回笼的渴望所致，但其风险甚高，操作不好，甚至会波及到开发商的声誉，影响下一个项目的运作。随着建设部的关于*固定回报产权式商铺的意见的出台，陆续有城市已经叫停产权式商铺，我这种盈利模式将会遭遇*上的*。更重要的是，随着商铺投资市场上投资者从前期产权式商铺的投资上得到了教训，变得越来越成熟理性，投资者对产权式商铺投资越来越谨慎，对商铺的持续经营返租能力越来越关注，从而进一步导致了传统的产权式商铺盈利模式的穷途末路。
参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200709/992.html
