生前赠与未交付产权证的,如何处理?

发布网友发布时间：2022-05-02 07:50

共1个回答

热心网友时间：2023-10-12 09:12

1953年，因房屋年久失修有倒塌的危险，赵某便要求王某修缮。王某因自己无力修缮，而赵某又有恩于己，便将租给赵某的房子赠给赵某。赵某一家将该房重新建造后，每年向国家定期交纳房地产税。1957年，王某又将房地产税手册交给赵某。“文化大*”中，王某找赵某要求更改房主名称，但赵某说“不能乘人之危，等等再说”。1985年王某去世，赵某的孙子赵甲找到王某的老伴问住房产权手续怎么办好，王某的老伴说：以前不是讲好房子给你家吗，就住呗。赵某夫妇不久出车祸死亡D1987年，王某的长子向赵甲要房。赵甲认为，房屋已经赠与给了赵家，且多年来都由赵家交纳房地产税，王家从没提过异议。王某的长子则否认赠与的存在，认为产权a上户主还是王某，房屋就还是王家的。双方协商不成，王某的长子遂偕其母到房管部门将户主更换为其母，并向当地人民*起诉，以住房困难为由，要求收回房屋自住。【法律分析】本案*审理中，形成两种意见。第一种意见认为，王某口头赠与赵某房屋，未交付产权证，后要求赵某更换户主名称时，赵某未立即办理。因房屋赠与必须过户登记才能认为赠与成立，赵家没有办理登记过户手续，故不能认为赠与房屋成立，因此应允许王家收回房屋自住。第二种意见认为，王某口头赠与赵某房屋，将房地产税手册交给赵某，并任由赵某拆房重建及无偿居住，只是由于赵某拖延才未变更房产证上的户主名称，现王某已死，在核实王某口头赠与无疑的情况下，应按遗赠处理，由受遗赠方赵家到房地产管理机关办理遗赠过户手续。我们认为，这两种意见都有其合理之处，第二种意见主张按遗赠处理，定性基本正确，但准确地说应是遗赠推定。理由如下：(1)本案的房屋赠与不能成立e蹭与是赠与人将自己的财产无偿给予受蹭人，受蹭人表示接受赠与的法律行为。依传统民法理论，赠与属于实践法律行为，赠与关系的成立以赠与物的交付为准。对于赠与房屋等需要办理登记过户手续的财产，则只有当根据书面合同变更了产权人的登记后，才可视为赠与关系成立。对此，实践中的做法有一定灵活性, 即如果未办理过户手续，但赠与人根据赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。本案赵家没有具备上述赠与房屋成立的必要手续和条件，故赠与房尾不能成立(2)本案也不符合房屋遗赠的要件。遗赠是指公民以遗嘱的方式表示在其死后将其遗产的一部或全部赠给国家、集体或者法定继承人以外的人的法律行为。遗赠成立的要件包括：1)遗赠人必须有民事行为能力。未成年人、精神病人不能独立表达自己的真实意思，其所作的遗赠行为不发生法律效力。2)遗赠是无偿法律行为。3)遗赠是死因行为，只有在遗赠人死亡后才发生法律效力。4)遗赠必须以遗嘱方式进行，且受遗赠人是国家、集体或法定继承人以外的人。5)遗赠的客体限于遗赠人自己所有的财产权益，不包括人身权益和他人所有的权益以及缺乏劳动能力又没有生活来源的法定继承人的必要遗产份额。6)遗赠是遗赠人的单方民事法律行为，不须以受遗赠人的同意表示为成立要件。7) 受遗赠人必须是有民事权利能力的人，未出生胎儿、已在遗赠人死亡前死亡的人及未成立、已在遗赠人死亡前终止的法人不能成为受遗赠人。8}受遗赠人必须未丧失受遗赠权。9)房屋遗赠必须有必要书面表示，并伴以产权的交付或占有使用权的先行转移。对于房屋遗赠，我们认为其成立还须具备三个形式要件：1)须以书面形式表示，即必须是自书遗嘱、代书遗嘱或公证遗嘱中的一种，口头遗嘱在危急情况下虽可作为表示，但需转化为公证遗嘱才有房屋遗赠表示的效力。2)在作出遗赠表示后一定期限内，须将遗赠标的即所赠房屋的占有、使用权转移给受遗赠人或将产权证交付受遗赠人。3)在立遗嘱人生前不向房管机关办理过户时，遗赠只有在立遗嘱人死后才生效。本案中，王某没有立遗嘱，没有指明死后才赠与，产权证也没有交付赵家，故虽然房屋已转移给赵家无偿占有、使用，但因不具备遗赠的全部成立条件，不能认定为遗赠。相反，本案发生的是房屋生前赠勻，只是由于不具备书面赠与合同，也未交付产权证，故生前赠与没有生效。(3)本案可作为遗赠推定处理。推定是指在一个案件不完全符合法律规定的各项制度的全部要件时，比照最为相似的制度作出类似的处理的一种法律解释方法。本案即可作推定遗赠处理。理由是：王某已作的赠与表示只是一种单方意思表示，并未在生前实现，其临终时也未声明撤销这种单方意思表示，而是听任赵某占有、使用、重建房屋，并在催赵某过户未获同意后不再提起，可知其真实意思是顺其自然，而王某去世后其法定继承人也知道此房已决定赠与赵家，没有列人遗产分割。由于1953年《中华人民共和国继承法》 (以下简称《继承法》）尚未公布，上述表示未在当时作成书面形式或经公证，《继承法》公布后也未及时补作赠与书或遗赠书，但不能仅以此妨碍作遗蹭的推定。需考虑的是，王某有无对讼争房屋的独立处分权。由于诙房属于王某夫妇的夫妻共有财产，王某须得其妻同意才能赠与，否则对其妻子所有的一半财产是无权处分。侣31某作出赠与表示已多年，其妻已知道并且从其对赵甲的答复可知，其对此并无异议，因此，应认为王某的赠与表示是有效的。由于此房只占王家财产的一个小部分，在从夫妻共有财产中分出一半妻产后的份额之内，故不产生遗产份额问题。因此本案应由王某之妻作为遗产执行人，向赵家交出产权证，并到房管机关与赵家办理过户手续。本案尚涉及赵家投资重建房屋的产权问题，由于在认定遗赠推定成立后，房屋已属赵家所有，故投资重建并不再产生产权变动问题，因此在此不再讨论。综上所述，本案应作遗赠推定处理，由王某的老伴向赵家交出产权证、办理过户手续。