二手房交易,营改增以后增值税怎么计算?

发布网友 发布时间：2022-04-30 16:30

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热心网友 时间：2022-06-27 12:30

热心网友 时间：2022-06-27 12:31

国家出台了《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地*、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号，以下简称《通知》）提出：

营改增后计税依据总原则：不含税

契税——在计征时其成交价格不含*。以居民个人买卖二手房为例，在计征契税时应将其交易价格（一般为交易双方订立的合同价格）换算为不含*的成交价格。假设甲乙双方买卖一商品房80平方米，契税税率为1%，交易价格105万元，计征契税时的成交价格为105÷（1+5%）=100万元。则甲应纳契税=100万元×1%=10000元，比原来减少了105万元×1%-10000=500元。

房产税——对房产出租的，计征房产税的租金收入不含*。在这里要注意，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，如果纳税人采用销售额（不含*的租金收入）和应纳税额（*额）合并定价方法的，其计税依据均应换算为不含税销售额。

土地*——土地*纳税人转让房地产取得的收入为不含*收入。这里的土地*纳税人是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（也就是通常所说的转让房地产）并取得收入的单位和个人，其中包括房地产开发企业、居民个人等。当然，根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收*的通知》（财税[2008]137号），自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地*、印花税。

个人所得税——对个人转让房屋的个人所得税应税收入不含*，其取得房屋时所支付价款中包含的*计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的*。

对于免征*的，《通知》明确在确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减*额。

热心网友 时间：2022-06-27 12:31

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征*；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳*。上述*只适用于除北、上、深、广外的城市。

而针对北、上、深、广的*是：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征*。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳*；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳*。

按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地*、教育附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。因此，很多卖家相应降低房价，搞一刀切，净收房价，所有税费由买方负责了。不过生意场上，一个愿打一个愿挨，当各自认为物有所值时，买卖就成功了。

由此可见，营业税改为*，只是税种的变动，并不会加重购房者的负担。房产交易*计算公式为房款乘以5%的税率，只有个人购买住房不到2年出售的，才需要缴纳*。国家之这样规定，也是鼓励购房者长期持有房产，避免短期投机行为过度，维护房地产市场健康发展。

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(1)宅、家庭的唯一住房，户型面积≤90平方米，契税为房款的1%;90平方米144平方米，契税为房款的3%。

(2)非普通住房、非家庭唯一住房、商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，契税为总房3%。免征情况：无

从2021年9月1日起，契税税率规定为3%-5%。根据契税法(2021.9.1实施)第三条规定，契税税率为3%-5%，契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市*在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和*备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

希望我的咨询可以帮助您解决您所遇到的实际问题，如果还有后续问题我们欢迎您的继续咨询。再次感谢您的咨询，祝您生活愉快～

热心网友 时间：2022-06-27 12:32

目前个人买卖二手房过程中，主要需要缴纳营业税（包括城建、教育附加）、个税、契税。

营改增后，个人二手房交易营业税改为*，同时契税和个税的计税依据也将发生调整。 

“营改增”更多涉及到计征的变化。一般来说，二手房交易中税率保持不变，税负根据情况可能会有所下降。但是由于二手房交易在买卖双方协定的成交价格中都已经包括税费负担的内容，因此无论从*，还是从契税和个税来看，个人二手房交易“营改增”后，实际的税负基本保持稳定，对个人的负担也不会有太大变化。

“营改增”打通了*抵扣链条，消除了对企业的重复征税，优化了税制结构，为房地产市场发展创造了更好的税制环境，也是房地产税收体系改革的重要一步。从宏观形势看，和过去有所差别的是，近年来土地财政给*贡献的财政收入在不断收紧，因此*寻找新的财政收入来源势在必行，房地产税收体系改革也会因此不断向前推进。