恒大危机启示录:预售制坑惨了购房者,是否应该取消呢?
发布网友
发布时间：2022-04-30 05:48
共1个回答
热心网友
时间：2023-11-09 14:05
上期节目我们跟大家聊了聊恒大理财的问题，咱们这么讲吧，自从这两年P2P连续爆雷之后，很多朋友们在投资理财的时候是非常非常谨慎，非常非常小心的。很多人因此也避过了恒大这波的问题，真的，在投资的时候很多人已经建立了一个基本的意识，那就是如果你最关心资金的安全，在任何情况下都不想冒风险的话，那么你干脆就不要买任何的理财。因为今天即便银行理财都是不保本保息，都是有风险的。
而一旦你去选择一个高额回报的理财，在最开始你就要意识到这种理财他可能是有问题的，一旦暴雷，你盯着人家的高利息，人家盯的可是你的本金。好吧，对于很多投资者来讲，我们可以为了保障本金的安全而不去选各种各样的高息产品，这样我们就能避雷了。但问题是恒大这一次出现的危机不止投资者有损失，更重要的是有很多购房者有可能会有损失。
今天恒大在全国各地有多个楼盘，还有很多楼盘实际都已经交付给购房者了，但是由于各种各样的原因还没有网签还没有备案，办不了房产证，导致消费者无法上学无法转卖。而恒大这波危机出现之后，真的有很多购房者是非常心焦的，一旦恒大彻底倒下之后，我们有没有可能血本无归？
今天很多买恒大房子的人有两种担心，第一种人可能人家已经交房了，但是由于这个房子还压在银行手中，房子是归你了，你可以住进去，但是你办不了房产证，可能未来三年五年都办不了房产证。虽然说房子你能住，但是未来不管你交易还是变现都有各种各样的麻烦。但是相对而言，这些人还好，起码房子作为一个产品你已经拿到手里了。
还有一部分人那才麻烦呢，他们买了恒大的期房，有的楼盘已经封顶了，有的楼盘刚刚打个地基而已，现在这些现在这些购房者特别担心的一个问题就是，一旦恒大这个危机度不过去了，他长时间的停工最后形成了烂尾楼怎么办？我们钱已经交了，我们银行贷款已经贷出来了，月月得还银行钱，这些楼盘能不能准时准点的交付，交付之后房产证能不能办出来？
毕竟恒大理财整个盘子才400亿人民币而已，而恒大的总资产超过两万亿人民币。恒大的全国各地多个城市的多个楼盘现在不知道有多少购房者是非常非常发愁的，尤其是现在恒大为了断臂求生，恒大在全国各地的楼盘都在打折。恒大甚至说，买了我理财的消费者现在你找我兑付，我暂时没有足够的钱，怎么办？我可以拿房抵上，我在全国各地的商铺也好、住房也好，我可以打七折、打八折转手给你。
即便这样还有很多人都不敢接这个盘，大家担心我要了你这个东西，但你什么时候能交房？可是这真苦了当年那些掏真金白银买房的消费者了，我原来是原价买的，房还没交，你转给人家就打七折八折，我房还没收到呢，我这个资产就应声下跌了。
可是对于这些消费者而言，现在已经顾不了那么多了，甭管房价有没有打折，你好歹把房子交给我，让我能看到实物我才能多少安心点。以前的节目我们就跟大家分析过，恒大这样一个庞然大物，上万亿资产的大公司怎么会在一夕之间遭遇到如此的危机？
原因很简单，因为房地产这样一个资金密集型的产业是非常容易资金面断裂。有很多经济学家在讨论房地产的时候，并不把它认定为实体经济，而把它认定为金融产业，为什么？房地产本身的金融属性真的是非常非常强的，不光地产商可以把它打包成一个金融产品，我们作为普通老百姓你在买房的时候，你都可以疯狂加杠杆。
房地产的金融属性确实是一以贯之的，结果这也导致一旦一个大公司遭遇到危机之后，那绝对就是至暗时刻，想翻身是非常困难的。恒大之所以遭遇到危机，那就是摊子铺的太大了，步子迈的太大了，资金面跟不上了，十个锅给我九个盖，总有一口锅因为盖不上盖导致整个系统的崩盘。
以前我们就跟大家聊过，在整个房地产开发的过程中，开发商的自有资金其实并不多，操作一个上百亿的大盘子，开发商有个5亿至10亿资金就够了。大量的资金是跟银行贷款、建筑商垫资以及老百姓预先购买楼花给你交的钱，也确实，这样滚动式的发展可以让开发商用很少的资金去撬动大盘，实现跨越式发展。
但与此同时，一旦遭遇到哪怕一点点风险，整个系统就有崩塌的危险，所以这也是为什么央行在去年年底要收紧资金线，划出几道红线要求银行和开发商进行自查，降低自己资产负债率的原因。
而现在很多开发商正在按照央行的要求，不断的降低自己的资产负债率，把资金链搞得再稍微松一些，这样才能抵御更大的风险。但是反过来讲，除了开发商和银行端的收紧之外，有时候我们真得思考一下，目前我国这个商品房预售制度是不是还要长久的推行下去？
20多年前，当我国开始启动房地产市场的时候，我们是向我国的香港房地产市场学习的。我国香港的房地产市场确实是非常繁荣的，今天你数得着的上的着台面的香港大商人，那通通都是大房地产开发商。聪明的香港商人们在卖房的时候特别愿意使用这个预售制，那个时候有的楼盘连地基都没打呢，只有一张图纸，人家就敢给你卖房。
那么有样学样，我们自然也接受了来自香港房地产市场这种先进的经验。所以在过去20年，大多数普通老百姓在购房的时候选择的都是预售制，往往地基刚刚打起来、楼还没封顶人家就开始卖房了。对于普通消费者来讲，你不买也不行，因为人家开发商跟你讲，我这房子虽然没盖出来，但是想要的人非常多，我现在就开始卖，人家愿意在楼门盖好之前就买，你非要等几个月、等上一年两年再买，对不起，到时候就没有你的份了。
而且很多开发商还夸下海口说，你现在买了我的房子，虽然我两年之后才交房，但是两年之后交房的时候你那个房价早就涨成一大截了，你已经享受到了资产的保值增值。所以在各方利益的作用下，过往20年我们很多楼盘销售采用的都是预售制。
说实话，预售制对于消费者来讲他不是一个好事，我们到市场上去买一个东西，你好歹得让我看到这个东西长的是什么样子，里面如何构造，好不好用，我喜不喜欢，然后我才交钱买吧？我交了钱之后我最希望的当然是马上就给拿走。
可是商品房的预售制对消费者真的是很不友好，你能看到的只是一张图纸而已，顶天了有的开发商给你装修一个非常富丽堂皇的样板间。但是很多人清楚，你这个样板间未必跟实物完全一致，然而由于开发商采用的是预售制，你如果不去买的话，对不起两年后真的可能就没有你的份了。
所以消费者在完全没有看到实物的前提下就得把钱交给开发商，拿自己的钱去支持开发商赚钱，有很多消费者还是贷款购房，你这个贷款都还了两年了，利息都还了两年了，房子还没交付给你。这对于消费者来讲，确实是额外花了很大一笔钱，然而如果开发商能够准时准点的交房，交纳的房屋跟样板间虽然有些许的差别，但是误差不大，我们作为消费者还是能理解能接受的。
可是在过去这些年，各个城市出现了多少的烂尾楼，什么叫烂尾楼？开发商楼建到一半没钱了，开发商拍拍*跑路了，消费者交了钱拿不到房屋，城建商垫了资拿不到工程款。最后各方一扯皮，谁都拿不到自己想要的东西，于是这个烂尾楼就在很多城市能处理五年十年之久。对于很多普通消费者来讲，这真叫倾家荡产、花了一辈子攒的钱去买套房屋，结果迎来的却是一个破烂烂尾楼。
在很多城市，甚至出现了很多消费者为了保护自己的资产，宁愿忍受着严寒与酷暑住在这个无水无电无装修的烂尾楼之中的情况。没办法，消费者说如果我不住在这里的话，那我真的是无家可归，我所有的钱都给了开发商了，如果不是因为有预售制，又如何会产生这么多的烂尾楼？
所以这一次为什么很多买了恒大房子的消费者担心？大家就是害怕，一旦恒大的资金无以为继了，恒大倒下了，那么在全国各地会多出多少烂尾楼。这一次我们总结恒大的教训，可能很多消费者未来不会再去买各种各样的企业理财了，在投资的时候一定要谨慎，但是没关系，反正我们还有那么多安全可靠的银行存款可以买，利息少一点而已嘛！
可是买房这个问题我们能吸收什么样的经验？今天你不买恒大的房子，你买任何一个开发商的房子，他几乎都是一年后、两年后、三年后要交房了，他几乎都是还没盖起来的预售房，那么我们买不买呢？
我们面临一个两难境界，你如果今天不买，对不起两年后没你的份了，房价涨上去了。你如果今天买，对不起，恒大作为全国第一的开发商都有可能出现烂尾的风险，那么我们究竟应当相信谁？从这个意义上讲，是不是到了该取消预售制的时候了呢？
