物权法二十条二款如何理解10

发布网友 发布时间：2023-10-17 11:23

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热心网友 时间：2024-11-15 03:13

预告登记，是为了保障购房者权益，防止开发商将一方两卖，确定标的房屋已被登记人购得。
如果房屋买卖合同解除，买卖双方债权债务消除，预告登记便失效
房子完全通过各部门验收，房地产交易中心会通知物业或者管理人可以办理产权证，通知到达之日3个月内，已进行预告登记的购房者必须前往房地产交易中心办理产权证，逾期预告登记亦失效。

热心网友 时间：2024-11-15 03:14

我国《物权法》第20条第2款的规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
案例如下：
2007年11月间，刘某与广发房地产开发公司签订商品房预售合同，以65万元价格购买复式商品房1套。在广发公司格式化的商品房预售合同中约定：广发公司于本合同生效之日起五日内向当地房地产管理部门办理产权预告登记，并在商品房竣工验收合格后三个月内正式办理产权过户手续。合同签订后，广发公司如约向房地产管理机关申请了预告登记。2008年5月，广发公司开发的商品房全部验收合格，但其并未在之后的三个月内为刘某办理正式产权登记。同年9月，广发公司又将该套商品房以90万元价格出卖给第三人，并办理了钥匙移交事宜。刘某得知后与广发公司交涉未果，遂向*起诉，请求确认广发公司与第三人签订的商品房买卖合同无效。
　　*在审理过程中形成不同意见。第一种意见认为，根据我国《物权法》第20条第2款的规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。广发公司负有向登记机关办理正式登记的义务，其应于商品房竣工验收合格后三个月内申请登记。因不存在行为障碍或不可抗力，广发公司怠于履行申请登记已逾期三个月，故预告登记失效，刘某作为预告登记权利人对所购商品房的物权变动请求权即丧失物权效力，不具有排他性。广发公司此后将商品房再度出卖给第三人，无证据证明双方恶意串通，故刘某请求确认广发公司与第三人的商品房买卖合同无效之诉求应不予支持。由于第三人已实际占有该商品房，刘某订立合同的目的已不能实现。*应向刘某行使释明权，告知刘某可变更诉讼请求，以广发公司一房二卖为由，依据《最高人民*关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，请求解除其与广发公司的买卖合同，并要求广发公司返还购房款、赔偿损失。
　　第二种意见认为，商品房买卖合同的双方当事人约定由现实登记权利人即房地产开发公司负责预告登记后的正式登记的，不应适用《物权法》第20条第2款的规定。刘某作为预告登记权利人，对涉案商品房的物权变动请求权并未丧失物权效力，其不仅能*广发公司的处分权，且能对抗其他任意第三人。因此，*应当支持刘某的诉讼请求。具体理由是：首先，我国《物权法》第20条所建立的预告登记制度是物权立法中的一项重要制度，其立法目的就是保护作为弱势的买方在将来财产权物权变动时能够顺利进行，实现请求权向物权变动的效果。据此，该条所规定的怠于申请登记的主体应为预告登记权人即买方而非出卖方。否则，该条的设立将形同虚设；其次，根据该条第1款的规定，预告登记后，广发公司未经刘某同意，擅自将商品房出卖给第三人的处分行为不发生物权效力。也就是说，广发公司与第三人之间的买卖合同关系虽然在双方之间生效，但不具有排他性，第三人仅享有合同法上的债权请求权，不能实现物权；再次，刘某作为预告登记权利人，其因信赖广发公司会诚信守约地履行申请登记义务而没有申请正式登记，故不应认定刘某怠于申请登记。*应限刘某自其得知广发公司二次出卖行为之日起三个月内申请正式登记。如刘某拒不申请的，其诉讼请求不予支持。如刘某申请登记的，则应支持其诉讼请求，确认广发公司与第三人之间的商品房买卖合同无效。