300万投资一套房子,限售五年后卖出,要卖多少钱才能保本?
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发布时间：2022-05-01 03:10
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热心网友
时间：2022-06-23 02:39
目前很多城市出具的**都是要求，房子必须要满5年之后才可以交易，那么满5年的房子，需要多少的金额卖出去我们才能实现保本呢？由于你未指明有无贷款，因此分析我们分为两个部分：有贷款、无贷款。
无贷款
对于无贷款的情况，购买这房子的花费是300万元的本金+公维金契税物业费等（交易税费一般是买家支付，我们不考虑）。公维金是按照平方以及建筑层高决定的，本题没有给出一个具体详情，因此我们取个较普遍的数据2万元，契税第二套（你投资的一般都是第二套）90平以上的按2％的税率征收，300万就是6万元，在加上几年的物业，也就说要卖房前，你要拿到证还要在花费10万元左右的资金，你的总成本为310万元。理论上是卖310万元就没亏，但这个是错的，因为你没买房，资金是可以产生利息的。
1、购房款300万元，假设购买银行理财5%，五年后本息合计：300*（1+5%）^5=382.88万元。
2、各类税费10万元，由于现在卖的都是期房，所以这10万元不是一开始就支付出去的，我们假设3年后交房时支出，因此在卖出前，这10万元2年的本息合计为：10*（1+5%）^2=11.025万元。
所以这个房子出售前的真实成本为：382.88+11.025=393.905万元，也就说5年后，你要卖的话，最少也要394万元才可以保本。
PS：交房后，房子是可以出租的，但是考虑到出租你还有买基本的家具家电设备，如果3年后交房，只出租2年，可能租金还不够家电的成本，因此就不考虑出租了。
有贷款
有贷款，跟贷款金额、还款期限、还款方式、利率有很大的关联性，我们假设首付100万元，贷款200万元，等额本息还款方式，贷款利率为5.39%，期限30年，进行计算（大家可以根据自身的实际情况，套用下述计算方式）。
（1）100万元首付款，以5%的理财计算，5年后本息合计为：100*（1+5%）^5=127.63万元。
（2）各类税费10万元，依然假设3年后支出，因此在卖出前，这10万元2年的本息合计为：10*（1+5%）^2=11.025万元。
（3）200万元的贷款，5年（60期），每期支付金额11218.13元，一共支付了：11218.13*60=673087.8元，虽然是分期支出的，但是这部分资金如果每期固定放在放在货币基金，算上利息，五年内本息合计到75万元不是问题。
下图数字第一列系每期支付的金额，第二、三列分别为每期归还的本金及利息，最后一列系剩余的本金数额。
也就是到卖出之前，你为这个房子已经付出了：127.63+11.025+75=213.655万元，而5年后，这笔贷款的本金还剩余184.65万元（如上图所示第60期的最后一列为剩余本金），要卖出去之前，你还要把剩余的本金结清，所以你实际要卖时，支付的总成本为：213.655+184.65=398.3万元，也就说此时你要卖房子最少也要399万元才不亏本。
总结
综上所述，现在300万元投资购买的房子，无论是全额支付还是贷款支付，5年后如果要不亏的话，基本上你要400万元（考虑到计算的略微出入）以上的价格卖出，才算保本，所以卖房时，一定要计算清楚，不能够简单地说，我五年前300万元买的房子，现在有人出360万元，我就卖了，看上去似乎5年你赚了60万元，但是如果考虑资金成本（没买房，你的资金放在银行里照样可以产生利息），你实际是亏的，所以卖房前要好好计算一番。
热心网友
时间：2022-06-23 02:39
热心网友
时间：2022-06-23 02:40
