入住但没有网签的房子属于开发商的破产财产么?
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发布时间：2022-04-20 12:43
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时间：2023-11-09 12:59
对于已经支付了全部或者大部分房款的准业主，可以通过“抱团”的形式起诉开发商，及时要求冻结查封开发商的在建工程、土地、房产、预售款专用账户以及其他全部的财产，以备在诉讼终结后能够完全受偿。
该向开发商申报债权。
1、以其破产清算时的资产折算其他费用后作为债务清偿款。
2、首先带购房合同等到相关部门反映，看适合答复。
业主可作为普通债权人申报破产债权，开发商按照清偿顺序进行清偿。
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时间：2023-11-09 13:00
作者 | 李不追、张公子、唐山、无境
编辑 | 万芳 小悟空（腾讯科技）
授权21财闻汇转载
由于开发商资金链断裂，昆明“别样幸福城”小区4号地从2015年烂尾，之前有50多名业主因为经济压力搬进烂尾楼。
烂尾楼里没水、没电、没气，住户用雨水洗脸，晚上依靠太阳能灯照明……在媒体的报道下，“别样幸福城”小区引发外界的高度关注，最终于8月27日，“别样幸福城”小区复工，工人和机械进场，让业主们感到十分兴奋，也都纷纷搬出了烂尾楼，期待未来可以正式入住。
但和“别样幸福城”业主的憧憬相比，大多数的烂尾楼并没有得到妥善解决，本期《亲历》聚焦五位买到烂尾楼、或者差点买到烂尾楼的房主：
他们当中有人举债买的婚房，但是孩子都上幼儿园了，房子还没有下来；
有人是地产行业工作者，在经历了楼市的狂欢之后，自己最后也买到了一套烂尾楼；
还有业主买到的房子虽然没有烂尾，但是物业却烂尾了，小区里的一切事务，一概不管；
还有人在买到烂尾楼后，依旧还得还银行贷款，甚至还被银行起诉违约；
有人曾生活在项目停工的恐惧之中，庆幸躲过烂尾楼之后，收房时却看到房屋装修、小区配套与设计图严重不符，最后不得已加入了维权大军……以下是他们的真实故事：
01
孩子要上幼儿园了
我买的婚房还在烂尾中
口述人：小苗 男 31岁
购房地点：山西太原
2016年我打算结婚，我和媳妇都是通过高考，从农村来到城市。婚前她父母表示，结婚要我提供一套婚房。我没什么意见，这个有要求不过分，我知道从山里走出来难，也该在城市里有自己的家。
那时太原市政改造热火朝天，到处都在拆迁、修路，房价也节节攀升。我跑了几天以后，发现大开发商或者好地段的楼盘，价格远远超出我的接受能力，我已经不敢有所企图了，我只能把目光投向小区环境和商业配套差一点、但是价格要低一些的本地开发商的项目。我唯一的底线就是：不买小产权、别买到烂尾楼。但是没想到，就这么低的标准，我竟然还中招了。
看了一段时间后，我把目标锁定在我现在买的小区——鼎泰悦郡小区，这是一个城中村改造项目，我也都查看了土地划拨文件、开发商信息，这些东西在*网站上也有公示，更重要的是，当时楼已经盖到16层，看得见、摸得着，让人放心。
这个楼盘紧邻着一所大学，周边还有两个大开发商的项目。同样的地段，这个项目比大开发商的楼盘，一平米能便宜两千元，我心里窃喜，觉得赚到了。
看好房以后，开发商表示目前只有两个证——《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，这些是房产五证中最容易拿到、最不重要的两个证。
我心里有些不舒服，但置业顾问赶紧解释：该项目是城中村重点改造项目，网上都能查到公示，*方面都有绿灯，很快其他证就能办下来。“现在楼都盖这么高了，年底就要交房，所有信息都能查到，你觉得有烂尾的可能吗？再说了，哪有十全十美的楼盘，再等两个月五证齐全，可就不是这个价了”。
这套房子的首付比例需要三成，将近30万元，这笔钱耗光了我父母的所有积蓄，我还跟亲朋好友借了个遍，自己又办了七八张信用卡套现，才凑够了首付。交完首付以后，我跟老婆顺利结婚，俩人开始憧憬着未来的美好生活。但没过多久，房子的问题接连出现。
首先是无法网签，开发商本来说再等几个月，证件齐了就可以网签。没想到这一等就从夏天等到了年底，到了开发商约定的交房期限，还是没能网签，施工进度也远远达不到交房的要求。网签不了，就没法办贷款，后续产权办理这些也就无从谈起。
接着，网上就曝出这个项目容积率不达标。当时开发商跟村委签合同时候，约定的容积率是3.85，但实际容积率只有1.6，所以这导致开发商承诺给村民的回迁房有200多户无法兑现。愤怒的村民们将工地封锁，工程彻底停摆。
得到这个消息后，我心都凉了，业主群里也炸成了一片。业主们联合去售楼部维权，开发商却避而不见，大家愤怒地把售楼部的沙盘砸了。闹腾了几日后，开发商派人来解决此事，却只是给一些空头答复，说是正在沟通调整容积率重新规划，争取复工。
业主们要求退还首付款，开发商却以项目仍在建设中等各种理由搪塞，等到后来干脆就强硬表示无法退还。业主们当然不答应，继续上门闹，没想到过了一段时间，售楼部人去楼空，我们连开发商的人都找不到了。
开发商跑路了，业主们开始了漫长艰难的维权之路。如今三年过去了，我家小孩也到了上幼儿园的时候，我买的房依然处于烂尾状态。
我现在赚的钱要一边养孩子，一边要交房租，同时还在还买房时的债务，所以只能继续奔走维权，希望能早点住上自己买的房子。
02
地产圈内人也被忽悠买到了烂尾房
口述人：小何 地产公司策划 31岁
购房地点：某县城，具体名字不便透露
我2012年进入的地产行业，那个时候整个房地产行业刚经过下行周期，房价开始回升。当时家里人都说，未来20年赚钱的机会都会在地产行业，也对我的未来寄予厚望。
2015年地产果然迎来了一轮暴涨。当时经我手每卖出一套房，我就能拿到万分之3的佣金，卖得最好的一个月，我在县城就能拿到几万块钱的工资。
这导致那年许多地产商疯狂囤地——地价低时囤地，等价高了再修楼开盘，借此大赚一笔。但囤地需要资金，当时我们最常用的手法就是预售、卖“期房”。
不少公司拿下地后，就找设计院出图。按正常情况，出图后，还要拿到规划局、住建局等部门审批后才能开盘。但当时房子太好卖了，不少地产商不等五证齐全，就直接拿设计图开盘。
最疯狂的时候，递条子（领导要求插队）都不好使，因为递条子的太多了，得罪谁都不行，干脆不让递了。那段时间，许久不联系我的朋友、同学，都开始找我打听有没有房。
很多烂尾楼就是这么出现的。地产商提前卖房，就意味着五证不齐。结果最后*要求改设计才能出证时，地产商已经拿了业主钱，为了能够及时收房就私自改设计，或者修一半时，发现没钱，所以就偷工减料、甚至直接停工。
我曾遇到一个楼盘，在宣传时候找了个有名的广告公司，编造出“五星级皇家园林”的概念，期房日光（开盘当日就销售完）。结果修到一半公司没钱，把原本承诺的配套全部省了，“五星级皇家园林”就成了“鬼楼”。
规划没有兑现是常事，所以很多开发商都会在卖期房时弄个免责声明来规避。当时我每个月都能遇到维权的业主：有的人在网络上发举报贴、也有人拉白底黑字的横幅、还有的砸了售楼沙盘被拘留（沙盘是售楼部最贵的财产）、或者躺在售楼大厅不起的……以至于公司专门还专门成立了维权组解决这些事。
不过能收房就是幸运的。
有时候地产商没钱了、或者陷入债务纠纷，房子就停建了。业主退钱难、开放商跑路，导致购房款打水漂。
一般这种情况，都要等*部门来处理，周期动辄几年、十年。
我还遇到过楼盘，在售卖时对外宣传高端、轻奢，结果最后开发商欠款跑路，业主讨债无门，这个所谓的“高端楼盘”最后就成了流浪汉的临时聚集地。
这个楼盘直到今年才由*敲定了新的地产商接手，有的业主写了段子：“买房原本是为了几年后孩子读幼儿园准备，现在孩子上小学了，终于有指望了”。
作为一个资深的房地产从业人士，我也是个被烂尾楼套牢的人。2017年房产热时，我拿到了内部购房名额，每平便宜600元，一套能便宜7万元，按规定是2020年交房。为了这套房，我还找了领导特批才拿到名额。
结果2019年，我们公司资金周转困难，融资不顺，很多规划都被叫停，包括我们这套房子，对外就说是因疫情延误修建。按目前的进度看来，别说今年了，2022年都是很难交房了。
03
房子没烂尾，物业却烂尾了
垃圾成山、供暖“爆雷”
口述人：张彪 54岁 男
购房地点：北京郊区
2008年我买了个80多平米的小产权房，离地铁站两站地远。那时北京房价还没涨起来，正经的商品房也就七八千一平米，我买的那个小产权房才4000多一平米。
之所以买小产权房，因为我要孩子晚，我和妻子年近不惑才有女儿。生孩子后，夫人便丢了工作，想靠着买房后出租，来保证财产增值。但那个时候已经买不起商品房，只好买小产权房。
买房前，我比较了好多家。小产权法律上没保障，如果物业质量差、产生纠纷，只能认栽。最终选择了这个小区，是因为小区占地面积大，我揣测开放商有背景，暂时不会被烂尾；二是小区以农村改造、村民上楼的名义修的，还住着不少当地村民，乡里乡亲的，服务应该不会太差。
我买的是一套80多平米的两室一厅，改成3间房，挺容易出租的，每月租金加起来，大概有两千多元，算是家里的一个收入进项。
但麻烦很快就来了：我8月买的，3个月后就入冬了。小区分户供暖，自己烧自己的锅炉，没几天，物业配的燃气锅炉就坏了。找物业，他们却说：别人的都没坏，怎么就你的坏了？是你自己不会用，我们管不了。
租户嚷嚷太冷，要退房，我只好买了个新的供暖锅炉。这一烧才知道，那个冬天燃气费花了1万多，室内温度勉强保持到18℃。这下租户又不干了，没到1月份，退房走人了。
原来小产权房接入的是商用天然气，比民用贵了一倍。物业说：我们不是居民区，只能以工厂的名义接入天然气，价格就是高。
但就算烧商用气也花不了这么多钱啊？后来一位搞建筑的朋友帮忙拿红外探测仪一测，发现这房子打了地基，也有圈梁，只是保温层太薄。
一般北方房屋的保温层板材厚度应该在6厘米以上，可但这套房子保温层厚度不够，用红外线一测，整栋楼都是红色的，就像没保温层一样。
那段时间，看“楼脆脆”之类新闻，我心里就咯噔一下。没办法，我只好又加了个保温层。即使如此，每年冬天也要烧掉七千元。一到冬天，租户就打电话抱怨。
小产权房还有一大麻烦，就是垃圾太多。刚开始，我们每月交30元清运垃圾费，物业就找个地方一堆，没多久那地方就形成一座垃圾山。靠近垃圾山的业主不干了，天天*。
折腾了1个月左右，物业改口让交每个月120元垃圾清运费，把垃圾拉到别的村去堆放了。
相比之下，我同事比我惨多了。他们小区的一栋楼，人住进去没多久，居然地基下沉，楼歪了。好在歪得不严重，咱们普通人是看不出来，物业重新找施工队加固了一下，又没问题了。可这种楼谁敢住啊？
2013年，我把小产权房卖了，8千多元一平米，里外里赚了一倍。此外，5年来租金也收了一点，只是和担惊受怕比，实在有点不值。
租房那段时间，我特别怕接手机，生怕租户又抱怨出了什么事。把房卖掉，实在也是我的精神快崩溃了。这几年我所在的行业不景气，我天天忙得够呛，再加上这种事，谁受得了？
前段时间，我还去了当年的那个小区，和普通小区比，这个小区破败得特别厉害。小产权房本来就远离市区，比较荒凉，物业又没公共维修基金，楼旧了，没人去修。
小区原来的绿化带长满野草，成了荒地。所有路灯、楼道灯都被敲碎。楼道的墙壁上，贴了几层小广告。接手我那套房的人说：哥，你是解套了。说实话，当年连蒙带忽悠，我总算把房子卖掉时，我差点当着他的面喊出来：是啊，总算解套了。
04
开发商承诺“山水雅居”、“温泉入户”
结果变成屋内漏水、墙体垮塌的烂尾楼
口述人：清风明月 38岁 公司职员
购房地点：北京郊区，毗邻河北
买这套房子之前，我常年和丈夫、孩子、公婆住在三里屯一套70平左右的房子。这里虽然地段好，但五口人住着非常拥挤，所以也一直都有换房的打算。
2017年春，我和同事聊天时，她跟我说最近看上了一套位于十渡这里一渡的联排别墅，有山有水。
听同事描述的绘声绘色，我一好奇，就搜了搜这个项目——世茂一渡青青小镇。小镇大门在北京，房子在河北，与北京一河之隔（拒马河），房本属于河北涞水的别墅项目，感觉这就是专门为北京人预留的后花园。
北京人都知道十渡非常有名。“十渡”和佛教里“十方世界，普渡众生”有关，我本身信佛，这个楼盘还离北京的云居寺也很近。看完楼盘介绍后，我忽然产生了在繁华都市边拥有一个山水雅居的想法，就计划着和先生一起去看房。
来售楼时才发现，和我一样想法的人很多，大多都是北京人，但不是特别有钱的那种。这里的房型有联排和叠拼，大部分在500万元左右，首付不到150万元。
会来这里看房的，基本是和我一样的普通百姓。我和现场几个看房的人聊了聊，有的人是北京教师、退休老人、还有本身是北漂的年轻人。
在现场，销售滔滔不绝讲附近的白草畔、野三坡，还说有菜地送、温泉入户。我们都听得着迷，那简直是我梦想中的山水田园生活啊！
所以当销售说房源抢手，如果我们有意就现场预留心仪户型时，我毫不迟疑地选了一个喜欢的位置。我是二套房，首付要拿60%，就选择了一个总价两百多万叠拼，这样还款压力也不会很大。
和我一起买的还有公司同事，她父母在建筑公司工作，全家一致认为这个项目性价比很高。
付完款，我开心了好几个月，每天干活也有动力不少，毕竟过几年我就能住上新房。什么工作压力、浮躁的都市节奏，都要在这山水之间消散地一干二净。
收房前几个月，我们买房的业主群有人说，周边村民要求开发商补发村民占地补偿款，对施工现场进出口道路进行了封堵，造成项目停工三个多月。
但当时我还想，世贸算是个有名开发商，应该能摆平，如果搞不定，耽误交房时间也要付违约金的，就没往心里去。
结果，去年收房时，我才发现问题大了。收房那天正逢北京下雪，屋顶漏水严重。当时几个业主就不行了，叫嚣着要维权，结果开发商说一定保证维修。但后来几个月，维修的电话永远打不通，房屋渗水的位置却越来越多。
有的业主着急入住，匆忙收房，装修一半发现渗水严重，直接停工。紧接着，越来越多的业主在群里反馈，出现了楼梯垮塌、地面塌陷、墙体裂开等情况。
这是我才开始回忆当时买房的场景，又找到当时给我卖房的销售，结果对方早已跳槽，甚至掐我电话。
我又赶到售楼处，想找人理论，结果发现那边摆放的沙盘也和最初时我看到的不一样了。
如今的沙盘，在我当时看到的原样上，又多了好几栋高层建筑。此外，目前正在施工的六期的山上还要炸山盖三栋高楼，完全遮挡了原有住宅的视线。
所谓的山水云间的景观，变成了屋内漏水不断、窗外高楼林立，这是我万万没想到的。
直到现在，我也还在维权的路上，就这么成为了卑微的维权业主群的一员。
05
我还不上“烂尾楼”房贷
银行起诉我、停用了我的信用卡
口述人：爱茶喵 32岁 女
购房地点：云南昆明
2013年，我买了昆明一个小房地产公司的房子，84平，总价57万左右，首付30%，贷款39万，还20年。
2014 年我开始还贷，本以为终于可以住上自家新房了。没想到，短短一年，房子在封顶后，地产公司资金链突然断裂，几乎只差一步就能收房的阶段，楼盘停工了。
崩盘前，我不是没有预感。朋友在这家地产公司上班，前段时间我听说他们公司裁员，发不出工资，我心里有点嘀咕。
我查了查官网，发现这家公司卖未建成的商业区。那个规划图里还写着，未来还要建写字楼、商业铺面。我心想，我的房子只差一个收尾就能入住了，不会那么倒霉。
结果，我就这么眼睁睁看着楼盘进展一点点慢下来，直到彻底停工。
烂尾以后，我们业主聚到一起维权过很多次，都没有用，谁也不敢给任何承诺。
后来，几大业主群联合闹到地产公司，一个国企（该企业也买了这套房）牵头下，和*商议了一套“自救方案”：业主们每个平方补缴800元，保证项目完工。
80%的业主都交了钱，大家一起找了当地一家建设公司来承接这个项目。
实际上，没有一条法律，能给烂尾楼受害者一种不受损失的解决方案。如果起诉地产商，不仅要花一大笔律师费，还不确定能不能打赢官司。如果你是贷款买房，最后顶多能拿到首付欠条，和银行协商终止贷款合同，但已经交的那部分贷款银行是不会退还的。
大多数的业主只能选择继续还贷、被动等待，等待有地产公司接盘我们房子。但我实在很难支付每个月高额的房贷。那段时间正好遇到家里老人相继重病，我不得不和银行商议暂停贷款。
结果，银行即使知道我停贷的原因是遭遇烂尾楼，但最后依然起诉我，甚至影响了我的征信记录。一时之间，我连信用卡都被停用。
终于，2019 年 5月，我拿到了这套 5 年前就该入住的房屋钥匙。拿到房子，我和银行商量把所有贷款及违约金补上，希望达成和解。几经周折后，多给了银行一笔律师费才最终拿到和解协议。
但我的房产证依然没有着落。原来，地产公司已经将土地证抵押。大家心都凉了，就算地产公司最后破产清算，我们大概率也拿不到买房违约金，更不要说房本了——地产公司负债太多，压根轮不到业主。
这五年间，我们既拿不到房子的违约金，还损失了一大笔在外住的租金，包括后期所谓的“自救费”，每家面积不太一样，我们家的小户型都还往里“填”了7万，再大一点的房型赔进去十多万也正常。
目前，我们房子还是没有钱装修，是毛坯房。现在以极低的价格租给别人两年，比空着要好。前几天看到昆明别样幸福城的烂尾楼新闻，业主搬进建到一半的框架房住，感觉好心酸。不知道我有没有权利庆幸，就差一点点，我也得过上那样的日子。
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时间：2023-11-09 13:00
法条链接：旧《破产法》第28条以列举方式规定了破产财产的构成：
（一）宣告破产时破产企业经营管理的全部财产；
（二）破产企业在破产宣告后至破产程序终结前所取得的财产；
（三）应当由破产企业行使的其他财产权利。即本案中的债权，也是破产财产
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时间：2023-11-09 13:01
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时间：2023-11-09 13:01
