民法典关于租赁合同修改有哪些?
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发布时间：2024-07-12 14:29
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时间：2024-07-12 14:38
一、民法典关于租赁合同修改有哪些?
第一，明确超期转租不约束出租人。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定：
“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”
也就是说，承租人与次承租人之间的合同，如果没有另行约定的，超过出租人与承租人之间的租赁期限的部分，应认定为无效。
而《民法典》对此进行了修正，第717条规定：
“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。”
按照《民法典》的上述规定，该类合同即使超出了租赁期限部分仍然有效，但对出租人不产生法律约束力。承租人与次承租人之间的合同仍有效，至于合同是否可继续有效履行问题，则属于合同履行及违约救济范畴，承租人与次承租人可在合同框架内予以解决，也彰显了《民法典》合同编鼓励交易的精神。
第二，补充优先购买权内容。
《民法典》第726-728条对房屋租赁合同承租人的优先购买权的行使范围、时间限制、救济途径等进行了完善和补充，再次肯定了承租人的这一法定权利。
《民法典》明确了承租人优先购买权遭受侵害时，有权请求出租人承担损害赔偿责任，且确认了出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。换言之，承租人不能因损害其优先购买权而主张合同无效。
第三，新增法定优先承租权。
在以往合同实务中，只有合同当事人在合同中作出书面约定，承租人方可主张优先承租权。
如《民法典》第734条规定：
“租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”
该规定将优先承租权从约定权利固化为法定权利，更有利于保障承租人的权益。
但对于行使优先承租权的期限和程序、侵害优先承租权的法律责任等，缺乏明确规定。承租人能否现实地享受该权利，有待于实践中进一步明确。
第四，明确在先设立并已经占有的租赁权可以有效对抗抵押权。
《民法典》对于上述规定的前半段在第405条进一步明确：
“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”
二、租赁期限约定不明的处理办法
租赁期限约定不明与未约定租赁期限不同，前者是指双方对租赁期限有约定，但仍然无法明确具体的租赁期限，而后者是指双方对租赁期限未作约定。二者所产生的法律效果相同，即视为不定期租赁，任何一方均可随时解除租赁合同。对于未约定租赁期限的，一般较容易解决，然而对租赁期限约定不明实践中各类纠纷较多。
要解决租赁期限约定不明所产生的纠纷，首先要判断哪些情况属于租赁期限约定不明。“期限”从其定义来看是指法律规定或当事人约定的一定时间，期限由事件构成，并以将来确定要发生的事实为内容。构成期限的事实，亦称为期限。根据该定义，举例来说，某一特定的自然人死亡这一事实可成为期限，因为，该自然人的死亡是将来确定要发生的事实。回到本文所讨论的租赁期限问题，租赁期限是指双方当事人约定的租赁关系终止的时间，终止时间如果能够被确定的，则租赁期限约定明确，不会产生约定不明的纠纷。租赁期限是否明确的关键在于，双方约定的事项是否是将来确定发生的。
在司法实践中，曾多次遇到因租赁合同约定不明而引发纠纷的案件，较常见的是双方约定租赁期限至房屋动拆迁为止，如果房屋动拆迁是将来确定会发生的事件，那么租赁期限是确定的，如果房屋是否动拆迁是不确定的，则租赁期限约定不明确，视为不定期租赁。约定的租赁期限终止的事件是否明确，则可能牵涉到举证和法官自由裁量权，在实践中表现形式较为多样。
需要注意的是，在租赁关系中，往往会涉及到两个比较重要的期限，一个是交付租赁物的期限，还有一个则是租赁关系终止后，承租人向出租人返还租赁物的期限。一般来讲，租赁双方应该在租赁合同中明确以上两个期限，并按照约定的期限交付或者返还租赁物。
