窥报㉒|保利发展:均好的秘密
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发布时间：2024-05-10 21:01
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时间：2024-05-10 21:11
中报显示，2020年上半年保利发展实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.6%；净利润133.22亿元，同比增长2.8%；归母净利润101.24亿元，同比增长1.7%。
保利发展在半年报中如此总结业绩：有效应对疫情冲击，业绩稳健增长，利润率保持平稳。
的确，稳健增长是央企保利发展一贯的姿态。透视周转率、盈利能力和城市深耕能力，更能明晰保利发展逆势稳增长的秘密所在。
中报显示，保利发展上半年销售金额2245亿元，销售规模位列行业前四，市场占有率提升至3.4%。
具体来看，二季度以来，保利发展销售持续向好。4月份签约金额同比转增，5-6月签约金额同比增加10%，其中6月实现签约金额 688.53 亿元，创 历史 单月销售新高。
保利发展销售稳健增长的背后是其城市深耕能力的体现。
报告期内，保利发展聚焦的38个核心城市销售贡献达到76%，其中珠三角、长三角签约销售均超过550亿，销售占比分别提升至28%和25%，广州实现销售金额超260亿元，佛山超150亿元，杭州、南京、成都超100亿元，北京、上海、青岛、厦门等11城超50亿元。
可以看出，保利发展深耕的广州、佛山、北京、杭州、上海等城市均为高能级城市，属于人口净流入城市，足以提供强有力的区域购买力，让保利发展拥有较好的商品房成交优势。为业绩增长提供的强动力，也很好的呈现在了销售增长上。
而土储结构，更多预示着房企未来生长能力。
报告期内，保利发展上半年实现拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，拓展成本 820亿元，拓展面积及金额较去年同期分别提升19%、54%。截至报告期末，待开发面积 6727万平方米，其中38个核心城市占比达58%。
保利发展上半年逆势加仓，一方面得益于央企在融资成本上的先天优势，一方面丰厚土储保证了后续业绩的持续增长。更为重要的是，保利发展持续精进土储质量。
新增资源结构中，38个核心城市拓展金额占比达86%，较去年提升7个百分点。期间，保利发展拓展溢价率为22%，与去年同期持平。同时，通过产业合作、旧改、收购等多元化拓展方式获取优质项目，有效控制土地拓展成本。
从深耕核心城市+城市群，到控制土地成本，保利发展土储质量一见高下，再加上丰厚土储存量，保利发展下一个阶段迎来的便是持续稳健上升的风景。
业绩稳增长，落到纸面上便是盈利能力的强劲增长。
中报显示，2020年上半年保利发展实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.6%；净利润133.22亿元，同比增长2.8%；归母净利润101.24亿元，同比增长1.7%。加权平均净资产收益率6.23%，位居行业前列。
利润的来源最重要的便是控成本、升溢价。成本端，保利发展则是靠费用管控。
报告期内，保利发展2020年上半年销售费用同比下降4.87个百分点；管理费用仅录得2.84个百分点的增长。
同时，保利发展存货周转率位于行业前列。公开数据显示，截至2020年6月30日，保利发展存货周转率为0.08次/年,在龙头房企阵营排名靠前。保利发展高存货周转效率，节约费用成本的同时，一定程度可以推进提质增效。
三费的有效控制最直接的反映便是利润的增厚。一定程度也可以看出，保利发展组织能效的竞争力所在，组织能力亦成为了保利发展有质量增长的驱动力。
同时，保利发展抓住市场利率窗口期融资，实现控制融资成本效果。
报告期内，保利发展累计发行 40亿元公司债券、45 亿元中期票据，融资成本均为同期市场较低水平，以低成本储备长期发展资金。
升溢价方面，保利发展在地产开发主业之外，培育两翼业务市场化能力，支持主业发展的同时，开辟新的规模和利润增长点。
例如，报告期内，保利物业净利润4.1亿元，同比增长28%；代理经纪销售规模超2300亿元；商业管理面积达到287万平方米；地产金融累计管理规模超过1300亿元。
总体来说，保利发展2020年上半年盈利能力的提升是其成本管控、提高周转率、各业务协同的叠加效应。
销售高增长、盈利强劲，都是建立在企业安全稳健发展的前提之下。伴随着融资收紧信号释放，企业的首位安全便是现金安全。
截至报告期末，保利发展账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点。货币资金达1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍，资金结构安全。
报告期末，公司资产负债率77.66%，扣除预收账款资产负债 66.05%，处于行业较低水平。财务状况进一步优化。
同时，今年上半年保利发展累计实现销售回笼2023 亿元，回笼率达90.1%，为财务 健康 增厚安全垫。
深耕核心城市、丰厚优质土储助力、占位”财务安全区”，多元化业务成为利润增长点……保利发展上半年演绎着一如既往的稳健发展故事。伴随着行业集中度提升，地产央企排头兵保利发展将继续带来惊喜。
