政府要先规划好土地用途才可以跟有意向的开发商谈吗?
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发布时间：2022-05-06 07:53
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时间：2022-06-29 01:51
在策划与规划谁先进行，谁重要这个问题上，还有很多地方*和企业根本不懂得策划与规划谁轻谁重！
很多地方*或公司特别喜欢上来就做个规划，把图做漂亮些，主要应付上级*，领导喜欢就好。这些规划其中根本没有市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式等内容，而这些都是一个成功与否的第一步。
其实，一个有顶层设计的策划是非常难做的，我们以一个运动休闲小镇来说。策划必备的几个内容：顶层*研究、细化*研究，产业策划，产业植入，功能分区、分区主题定位、业态分析、业态整合、赛事与活动策划、包括与运营方协作讨论设计产业结构、项目估算等等。
只有完成了上面的结构之后，才可精确对接经济专业与项目财务，设计项目现金流，项目的交易结构，各种项目包装进入，做资金结构化安排，设计股权架构等等， 而这些都是项目成败的关键要素。
而且策划项目的收费呢，远远不及规划设计费用，100w？对于一个项目的意义到底有多大，如果叫你用100w撬动一个20亿以上的产业项目，你自己到底愿不愿意？况且有可能这个费用，国家还有相应*补贴！就这样，一些公司还是不愿多出策划费而得一个顶层设计的策划，以为规划可以一步到位，可以省去策划费。
项目直接进入规划，必然会导致洗煤球式改来改去，无论怎么改，项目缺少灵魂，最后也是无法落地的。大多*或公司总是误把规划当策划，于是找几家规划公司PK方案，折腾到最后结果可想而知？
还有一种老板，自身对体育行业或设计行业一窍不通，也参与到热捧的文旅体项目上，耳根还特软，找一家公司做出规划，然后又找一家规划公司来评价，这家公司指指点点后，他又觉得有道理，这家公司说董事长你出的价钱太高了，我们打五折做的比他还要好，于是这个老板心又动了，把上一家规划费用扣一半，又答应这家来做规划。
失败一：没有策划
有些人误把规划当策划。于是找来几家规划公司PK方案，折腾到最后结果如何呢？以失败告终！我们一起来谈谈规划与策划的看法:
做田园综合体也好，美丽乡村也罢，在策划与规划谁先进行，谁重要这个问题上，还有很多地方*或公司根本不懂得策划与规划谁轻谁重！
很多地方*或公司特别喜欢先做个概念规划，把图做漂亮些，主要应付*，领导喜欢就好。这些概念规划其中根本没有市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等这个项目的策划灵魂。
有的概念规划主要是按传统套路进行，把别的公司的规划文本中的文字与图片改一下，甚至连图片也不改，几天时间就可以做好了，但为了糊弄外行，有些几天时间就可以改好的规划，他得说成几十天才能做好，这样才好要个好价钱。
其实，一个有顶层设计的策划是非常难做的，策划五大产业，千个子产业植入，设计产业现金流，设计农旅项目的交易结构，各种ppp项目包装进入，做资金结构化安排，设计股权架构。
而且收费还不及规划费的30%，就这样，一些公司还是不愿多出策划费而得一个顶层设计的策划，以为规划可以一步到位，可以省去策划费。
一个项目要想完美与成功地落地，后面项目开业后会带来巨大的收益与回报，如没有专人策划师深入项目当地进行市场调研，收集地方人文历史，分析周边市场需求及消费力数据，了解同业竞争对手经营状况等等，不做足这个前期工作，加之策划团队在这个行业没有非常实操能力与成功案例，而把一个项目随便地交付出来先规划，这是不可能有满意的好结果的！
在国内多如牛毛的农林田特文旅项目中，多少人用泪与钱付出多大的惨痛代价？值得引以为戒！
有很多规划，主要是看上国企背景，有实力有资质，实力当然不假，但，有一点是大多人忽略的，这种国企的规划师在背景优越环境下，求安定，公务制准时上下班，及少深入民间与山山水水之中生活体验。
当往往草根派阶段的策划人就不同了，一他们全出身于文旅行业，深入了解山山水水；二他们对行业特点、市场、未来需求了如指掌；三在创意上是天马行空，老板奖励创意；四是他们为了一个创意没日没夜苦思冥想，翻遍各种典籍，几天几夜可以不回家。有几个学院派的人能做到？持别是大城市学院派的人能做到吗？
其实只是研究理论超前，但要付诸实践就不是这回事了，这些规划师几乎没一人有涉农林田园文旅行业做过，缺少这方面的实操经验，怎么会出好成果呢？
所以，他们的规划之中几乎99%闭门造车，纸上谈兵，不切实际及符合市场需求。当项目方最后才发现这规划方案不能落地时，这才知道未先策划吃大亏了，但又不想再花价钱做策划了，为了省钱，只能找些小公司在原来规划上修修补补，这种修修补补是越弄越糟糕，越弄越四不象，这种明知错，还是硬着头皮上的做法，吃大亏是必然，在全国都是通病！四处皆有之！
策划是项目的灵魂，大凡一个成功的项目，必须是先由专家对该项目市场分析、精准定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等策划之后，依据这个灵魂及总体思路，再来指导下一步规划。
项目直接进入规划，必然会导致洗煤球式改来改去，无论怎么改，项目缺少灵魂，最后也是无法落地的。大多*或公司总是误把规划当策划，于是找几家规划公司PK方案，折腾到最后结果可想而知？
所有规划出来的项目必败无疑
袁家村在西北是成功的，如把袁家村的案例复制到长江以南，水土能服吗？文化可以复制，但根难移地，成功的农旅项目，需区位优势、文化、天时、地理、人和、*、智慧、专业、模式等缺一不可之诸多因素。
所以，我们不能看到别人成功，就去跟风，去硬套生搬地学，一定要结合当地文化、特色、民俗，以顶层策划，业态落地，一定是我做我的，让别人永远来跟我之风，才能获得事半功倍的大收获！
还有一种老板，自身对农林文旅行业一窍不通，也参与到农业文旅项目上，耳根还特软，找一家公司做出规划，然后又找一家规划公司来评价，这家公司指指点点后，他又觉得有道理，这家公司说董事长你出的价钱太高了，我们打五折做的比他还要好，于是这个老板心又动了，把上一家规划费用扣一半，又答应这家来做规划。
这样，他的办公桌上就有不同的版本，版本多了，他更拿不定主意了，然后又找一些老友，当地规划设计院的，旅游局的，报社记者等等五花八门行业的人征求意见，这些人都不会说以上这几个规划版本好话，因为人都有私心。
失败二：生搬硬套
有些人山寨惯了，懒得独立思考，克隆成风。听说某某主题农旅项目很成功，克隆一个；到国外考察发现某个不错，克隆一个。
农旅项目的某些内容是可以复制的，但不能全盘复制。农旅项目的定位，必须因地制宜，结合特定区域的实际情况。一个好的田园综合体和美丽乡村是长出来的，而不是生搬硬套上去的。
失败三：创新过度
有人为了突出农旅项目的“差异化”，创新过度，过犹不及。
最常见的是片面理解“差异化”，认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性，这是个可怕的认知误区。有些事情绝对化到一定程度，其实已经不可行了。
还有一种误区，就是把简单问题复杂化。比如，有的专家可能是为了显示学识渊博见多识广，恨不得总结出108种农旅项目，囊括各种稀奇古怪，乱花渐欲迷人眼，不明觉厉。
其实，不管从什么角度分类，也就十来种。过度追求标新立异，容易搞成非主流的很小众项目，走进窄胡同，甚至死胡同。
还有一种过度超前的情形是，有些企业做农旅项目时过于理想化，脱离了企业的发展阶段与综合实力。项目要“因时、因地、因人”，人们通常重视“因时”“因地”，忽视了“因人”。
失败四：只玩概念
农旅项目的核心是产业带动，不是炒地皮，不能本末倒置。
有些开发商为了忽悠*拿地，炮制了一些貌似田园综合体的概念，其实只是换了马甲的房地产。等到“伪田园综合体”原形毕露，*生厌，开发商可能也拿不到后续的土地。
当然也有另外一种情形，企业被*的“优待”吸引。比如，*要打造某名人故里，或者某特产主题，就规划了相关特色小镇，并以优惠*招商引资，这种情形下，企业看中*的“优待”而忽视了市场的可行性，如果投资者没有深入分析，一冲动就进去干，很容易被套牢。
失败五：盲目选址
农旅项目投资过热，会导致一些人丧失正常的理性判断，在抢地大战中，盲目拿下一些其实并不合适的用地。
有些地块生态环境的确不错，看上去很美，却是投资陷阱。农旅项目不是传统的旅游地产，其核心是发展产业，选址不能像旅游地产那么随意。更何况，上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗？
农旅项目的选址，有两种理想的情形：
一是位于大都市圈，并有轨道交通或城际快速路与主城连接，这是农旅项目的首选；二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足够旅游人次流量支撑（或在开发期内有巨大增长潜力）。
如何才能活下去？
如何才能做到不死？还真没有什么神丹妙药。人间正道是沧桑，最大的捷径就是不走捷径。
1、大策略看市场
农旅项目之所以这么热，是因为有*因素驱动。企业向来对*敏感，闻风而动，无可厚非。但过多关注*，有时也容易迷失，何况*的连续性并不可靠。*风口效应一旦消失，风口上的猪就会摔得很惨。
经营企业的根本，还是要回到市场这个基本面上来。
小策略看*，大策略看市场。
必须抓住真风口、真行情，莫把流星当恒星。
文旅类的田园综合体的真风口、真行情是什么？当然是市场，是全民旅游时代井喷式的消费升级，是全国各地方兴未艾的全域旅游热潮，田园综合体是有泡沫的，而全域旅游是没有泡沫的。
2、必须先找魂
先有策划后有规划。策划的第一步就是定位，包括战略定位、市场定位、功能定位、产业定位、形象定位等。定位是一个系统工程，不是一拍脑门想出个漂亮口号那么简单。
定位之后，就是大创意。所谓大创意，就是结合区域文化与特色资源，创造性地提出支撑定位的最核心的超级亮点与引爆点。没有大创意，项目策划就会流于平庸，往往大而全，满天星斗没有明月。
有了定位和大创意，之后才是体系化的专业工作，如产品体系、业态组合、开发策略、运营模式、经济分析等，这些工作倒相对容易，当然要结合丰富的经验。
总之，策划必须以定位和大创意为统领，而不是直接去做那些体系化的专业工作。这就是“找魂”的奥妙。
3、资源整合是关键
农旅项目的核心是产业，是内容为王，而不是平台为王。策划好一个田园综合体文旅项目，只是万里长征第一步，后面的资源整合工作更为重要。
农旅项目的投资主体本质上是运营商，而不是开发商。运营商的主要工作就是搭建平台、整合资源。资源包括产业资源、IP资源、运营资源、渠道资源、人才资源等。整合资源的方式有很多，其中，与相关行业协会的合作最为关键。
4、长计划短安排
田园综合体倡导的是产业思维，主张去地产思维，但也不能绝对化。产业与地产是主与辅的关系，不是正与邪的关系，不必把地产妖魔化。
一个成功的田园综合体和美丽乡村，应该是启动之后不久就具备自我造血机能，实现正向的现金流。资源再好，如果资源变现能力太弱，导致过度重资产化，也会拖累企业。
因而，在策划之初，就要做好投入产出分析和开发策略设计，做到长计划、短安排。既要做到长远的产业与区域价值最大化，同时也要满足近期的资金回笼。否则，理想很丰满而现实很骨感，是难以为继的。
5、先开模具后找地
最后一点提示，就是先开模具后找地。
之前大家的习惯是先拿地，拿完地再请人策划规划，决定项目具体做什么。先“开模具”——也就是先谋划好将要做什么样的田园综合体，之后，再按照这种要求，寻找适合的地块。
其本质是首先从企业战略的高度出发，而不是就项目论项目。
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