纳税筹划问题
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发布时间：2022-05-06 06:11
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时间：2022-06-28 21:04
5.3.3财务人员税收筹划水平欠缺
A公司财务人员在税务筹划中的水平有所欠缺，如在上述税收中未能结合公司的实际情况为公司提供良好的税收筹划建议。对于房地产税收而言，不仅仅需要了解一般的财务*，还需要了解房地产行业专属的税收优惠。健龙公司近三年的税负占比比较高，特别是*、土地*、企业所得税这三项税费支出，影响了公司的盈利水平[19]。而这主要原因在于公司财务人员在进行财务工作核算中未能全方面的收集各项税税收优惠*进行税收优惠筹划。从房地产公司当前的税负看，公司仍有较大的税收筹划空间。
5.4 A房地产开发有限公司税收筹划设计
5.4.1分开办理土地使用证
目前状况：A房地产公司起初获得土地时，土地*已经取得一张,金额为 1000万元，剩余金额还未开出*，企业没有分割*，项目分期规划，先对四栋普通标准住宅进行开发建设，其次是商业楼的开发建设和酒店建设、最后是会所办公楼项目，酒店用房全部用于子公司。
涉税分析：A房地产公司获得土地后，根据资金状况等因素进行分期开发，按照不同的用途对土地进行分块规划。对于分期开发的土地，由于后期开发的项目在园林绿化、公共设施配套等方面会更加完善，所以后期开发的开发产品价格往往要高于前期开发的开发产品价格。以此来看，A房地产公司可以要求土地出让方在土地总价不变的情况下，按照分期开发规划情况，对不同开发期的土地开具不同金额的*，这样才不会在房地产转让时造成土地增值额的大幅波动。
具体操作：A房地产公司可以规划具体的项目，没有相应项目子公司的设立项目子公司，将土地进行相应的分割，分开办理国有土地使用证，为各开发主体所持有，并按土地使用证分开*，开票金额与土地管理部门进行协商。由于土地使用权证是直接办理在项目公司名下,因此又避免了A公司拿地后再投入项目公司进行开发而产生的契税。也有利于按项目进行归集整理其成本费用，有利于会计核算[22]。
存在的风险：由于“分割*，分开*”需要与相关部门协商，因此在操作上具有一定的不确定性。
5.4.2合理分配租金收入
A房地产公司将所建办公楼出租以赚取租金收入，则租金收入的高低直接关系到A房地产公司应缴纳的*、城建税和教育费附加、房产税等,租金如果定高则企业要承担的税负就多。因此，在进行税收筹划时，要尽量考虑分解租金收入。A房地产公司将租金合理化分为房租、经营管理费和物业费。A房地产公司不仅是为商户提供房屋，还进行物业管理，而房租和物业费用在税收上的处理是不同的，租金要交房产税和附加的城建税，物业费只交各种附加。因此，将租金收入和物业费用分开可以减少租金进而减轻企业税负，同时又不影响企业收入。A房地产公司将自己所建办公楼用于出租，建筑面积是14110平方米，每年的租金收入为689万元，其中物业费和水电费等支出约为95万元，企业每月实际收入为594万元（不考虑企业所得税）
税收筹划前企业涉税及税后利润：
A房地产公司应缴纳税金如下：
应纳房产税=689*12%=82.68（万元）
应纳企业所得税=（689-95-82.68）*25%=127.83（万元）
则税后净利润为=689-95-82.68-127.83=383.49（万元）
从分解租金收入的角度来看，需要从房租中将水电费和物业管理费分离出来，与客户协商单独签订物业管理合同和租房合同，单独收取物业管理费水电费与房租费。
税收筹划后：
应缴纳的*合计=（689-95）*13%=77.22（万元）
应缴纳税金及附加合计=77.22*12%=9.27（万元）
应纳房产税=（689-95）*12%=71.28（万元）
应纳企业所得税=（689-95-9.27-71.28）*25%=128.36（万元）
则税后净利润为=689-95-9.27-71.28-128.36=385.09（万元）
经过税收筹划，通过合理的分解租金收入，可以降低企业的税负，增加税后 利润385.09-383.49=1.6（万元），利用税基筹划，实现节税目的。
5.4.3灵活运用出租和自营
我国现行的房产税采用的是比例税率，其计算方法有两种，一种是从价计征， 按房产原值一次减除10%〜30%后的余值计征，适用1.2%的税率，另一种是按房产出租的租金收入计征的，适用12%的税率。A房地产公司可以运用出租和自营，变出租为自营。A房地产公司将两套会所均出租，年租金200万元，原值为868.1万元，则出租和自营各项税费计算如下：
出租方式下A房地产公司应当缴纳房产税=200*12%=24万元
需缴纳的*=200*13%=26万元
税金及附加=26*（7%+3%+2%）=3.12万元
出租方式下A房地产公司应缴纳税金合计=24+3.12=27.12万元
自营方式下A房地产企业应当缴纳房产税=868.1*70%*1.2%=7.29万元
税金及附加=26*(7%+3%+2%) =3.12万元
出租方式下A房地产公司应缴纳税金合计=7.29+3.12=10.41万元
具体操作；A房地产公司可以将会所作为公司的一个营业部，招聘承租人为营业部经理，承租人每年向A房地产公司缴纳200万元管理费，会所的盈亏则由承租人自行承担,则每年可节税27.12-10.41=16.71万元。通过利用税率筹划技术，使企业使用较低的税率，来降低企业的税负[23]。
5.4.4规划销售进度，调整纳税时点
房地产商品包括期房和现房，鉴于其高价值性和高风险性，销售往往采用预
售，除此之外也釆用一般销售和分期付款销售。对预售房收入的确认时点为收取预收款的当天即发生纳税义务,其余销售方式以合同约定或实际收款时间孰早确定；企业所得税对销售未完工开发产品的情形需要按预计毛利率计算应税所得额提前缴纳部分税款，待商品房完工后再进行汇算清缴。对完工产品的销售基本上也是遵循以合同约定或实际收款时间孰早的原则来确定的；土地*也有对开发产品完工前取得的收入进行预征的规定，国税发［2018153号文件规定：
“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得 低于1.5%,西部地区省份不得低于1%”。因此房地产开发企业需要根据资金流转情况，合理规划销售进度。一部分开发产品以预售形式销售，缓解前期开发时的 资金压力，同时要按税法规定缴纳各项税款[24]。根据开发进度和资金需求量再安排下一步的销售，只要资金能够保证正常的经营活动，就尽量减少预售的销售方式，更多的将开发产品在整体完工后按分期付款的方式销售，利用递延纳税技术，将收入确认时点往后推移，达到递延纳税的目的。
5.4.5车辆使用模式税收筹划设计
随着现代竞争激烈程度的加剧，人才的引进成为增强企业竞争能力和扩大发展的关键，每一个企业均应当建立相对健全的薪酬体系来吸引人才，激励自己的员工。房地产企业在制定薪酬激励方案时，由于个人收入有着一定的税收调节效应，必须将税收筹划与薪酬激励加以综合权衡，进而实现薪酬效能最大化。高层领导一般均有代步工具，可能是公司配备，也可能是自行购买，对于公车私用（即 以公司的名义购买车辆，公司保留所有权，将车辆的使用权让渡给企业员工）问 题，员工可以将全部与车辆有关的花费如汽油费、路桥费、修车费和装饰费等均 计入公司的账务里。这种处理方法既遵循了会计处理原则，又是税法所允许的， 从节税的角度来看，对企业和个人都比较合适。对于私车公用（即车辆的所有权 属于个人，用于企业的一些业务）问题，单位规定可以以报销费用或者支付现金 补贴等形式支付给员工。根据税法有关规定：关于个人取得公务交通、通讯补贴收入征税问题，个人因公务用车和通讯制度改革而取得的公务用车、通讯补贴收入，扣除一定标准的公务费用后，按照“工资、薪金”所得项目计征个人所得税；按月发放的，并入当月“工资、薪金”所得计征个人所得税；不按月发放的，分解到所属月份并与该月份“工资、薪金”所得合并后计征个人所得税；公务费用的扣除标准由省级地方税务局根据纳税人公务交通、通讯费用的实际发生情况调查测算，报经省级*批准后确定，并报国家税务总局备案网[25]。从以上两种用车模式的税法处理，可以看出，从企业的角度出发，如果企业给高层员工配车，所有权是企业，属于公车私用模式，相关费用均可在企业合理报销，通过纳税范围筹划技术，规避了成为缴纳个人所得税的范围，更有利于企业和员工，也有利于企业留住人才。
6 总结
房地产企业开发产品的周期较长，开发过程中需要投入大量的资金，且不确
定性因素较多，而回款速度却比较慢，加之*的影响使其融资也较难，在这种“内忧外患”的状况下，房地产企业的发展前景将会更依赖于其自身的竞争实力，因此降低房地产企业的成本则成为提高自身竞争实力的一个重要方面，而在房地产企业中，纳税成本又占据较大的比重，全面充分地了解房地产企业所处环境及税收体系，探索降低房地产企业税负的方法和途径，合理有效的进行税收筹划，成为房地产企业必要的手段。本文从企业的实际情况出发，分析国家税收法规对房地产企业产生的影响，并从此处入手，针对房地产企业的业务流程，研究更适用于A房地产公司的税收筹划方案。
本文仅仅针对A房地产公司的筹划现状，分析所面临的国家*对房地产开发企业的影响，选择了几种适合于具体项目的筹划技术进行实际筹划方案研究，由于房地产开发过程涉及多个领域，开发项目周期长、涉税复杂，设计的筹划方案实践经验的不足、实际时间较短，对公司的了解不够透彻及个人能力水平有限，设计方面不够全面，缺乏实践经验，有待继续深入的了解与提高个人研究能力，设计更为全面实际有效的方案。
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时间：2022-06-28 21:04
1、小规模纳税人销售5万，应交*=5万÷（1+3%）×3%=1456.312、如果是一般纳税人销售5万，税率17%，可抵扣的进项税额5000元销项税=5万÷（1+17%）×17%=7264.96应交*=销项税-进项税=2264.96
