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执行案件中 房屋未及时过户的法律风险

发布网友 发布时间:2024-02-09 10:42

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热心网友 时间:2024-02-09 13:10

本文讲述,二手房交易后,为及时过户引发的问题和风险。

基本案情:

2014年1月,王某将其所有的房屋出售给张某,双方签订了买卖合同,张某付清款项后即入住,约定合同签订3个月内双方办好过户登记手续。2014年3月,王某因外出逃债而下落不明,张某未能如约办理过户手续。2014年2月,王某在某银行处贷款30万元,并以该房屋办理了抵押登记。2014年底,银行申请*拍卖执行该房屋,并就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。张某提出异议,称房屋买卖合同合法有效,该房屋是其合法财产,且本人已支付了相应房屋全部对价,不存在过错,应视为取得房屋所有权,故银行不能径行实现抵押权,应排除本案执行。

观点争议

针对上述案情,本案的焦点是张某所提异议是否能够成立?银行的抵押权是否能够实现?

对此有两种观点:种观点认为,张某所提异议不能成立。房屋买卖协议虽为有效,我国不动产物权采取登记生效主义,因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记,不能产生物权变动的法律效力,银行的担保物权有效并有优先于异议人基于合同产生的债权的效力。即使异议人支付全部价款、实际占有,但未过户的,异议人对房产仍无法享有物权,只享有对王某的债权。房产实则仍为王某的财产,抵押权人依法享有抵押权,可以就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。

第二种观点认为,张某所提异议基本成立。因为该房屋王某在抵押权登记之前就已经出售给张某,买卖合同合法有效,且张某已经支付全部款项并实际入住,虽未办理过户登记手续,但原因是王某下落不明,非张某意志能力范围,张某并无过错。银行虽为善意,但王某故意隐瞒后手抵押房屋已经在先出售的事实,有违诚信,其与银行设定抵押行为属无权处分,故银行不享有对该房屋的抵押权,所以张某的权益应当优先保护,银行可另行要求王某承担违约责任。

法官评析

笔者同意第二种观点。本案主要事实行为进行法律上的梳理,存在两个合同法律关系:一是异议人张某与被执行人王某的房屋买卖关系;二是申请执行人银行与被执行人王某的抵押合同关系。

本案抵押权行使要件应当严格审查,物权优先于债权的例外情形在实践中是有法律依据的。刚施行的人民*《关于人民*办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民*应予支持:(一)在人民*查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民*查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民*的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。笔者认为,上述规定是对《物权法》规定的物权登记的缓和,目的在于保护善意购房人的生存利益,毕竟,登记本身难免疏漏或出错,需要对签订合同、全额付款、实际占有且无过错四条件同时满足的第三人进行适当的特殊保护,排除执行,实现实质正义。简而言之,以不动产变动的登记公示为原则,但并不否认和排斥一定的未过户限定情形下,债权人对不动产所享有的一定权利。

反例推知,从时间上分析,假定本案设定抵押发生在房屋买卖合同签订之前,在张某购房之前涉案房屋已经处于抵押状态,根据《物权法》百九十一条规定,抵押期间未经抵押权人同意,抵押人不得转让抵押财产。张某应当完全能够预见该抵押权可能导致的风险,故张某自身存在过错。从条件上分析,如果张某在合理期限内未积极行使办理过户登记手续的,怠于行使权利*,应当认定其具有过错。以上情形,张某应当承担相应的不利后果,异议请求应予驳回。

综上,笔者认为本案情形中,银行获得的抵押权不能对抗买受人张某,即使该房屋未办理过户登记手续,*也不能强制执行该房屋,应停止该房屋的执行。

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