怎么估算房价?

发布网友 发布时间：2022-05-03 05:15

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热心网友 时间：2023-10-10 18:24

‍‍可以预见，到2020年后，中国房地产的刚需，会比现在大幅下降达到三分之一左右，因为适婚人口大量减少，城镇化速率大幅下降，所以在大城市的商品房需求也会明显减弱。事实上，三四线城市房价已经没的涨了，一二线城市房价，因为人口暂时还有流入的原因，还能维持几年的好光景。但是，从2022年左右开始，中国人口开始小幅下降，并且每年下降的人口数量会逐渐增加。到2030每年减少的人口数量将超过500万。到2040年每年减少人口数量达到1000万左右，并且这种人口大幅下降的状况会持续40年左右。如此长时间大幅的人口减少，恐怕没有那个城市的房价能幸免。当然，如果以汇率大幅贬值来缓解房价下跌，那么到时候就不是房价降不下来，其他物价都飞天了。‍‍

热心网友 时间：2023-10-10 18:24

‍‍中国城市化进程，就是一个人口由农村向县城、县城向二线城市，二线向一线城市流动的过程。而一线城市总是有限的，北上广这些房价只能上涨。一个学生，大学毕业，一般都是留在本地，很少有回家乡的，而大学所在地，一般都是一线二线城市，而留在小县城的人很少，这就导致人口不断向大城市流动，自然房价也就更高了。一二线城市，教育水平，生活质量更高，相对来说房价也有增值空间，而小县城的线房子，自己住还是可以的，如果增值，增值力度不大，除非类似于雄安、通州之类，被天上馅饼砸中的幸福地区。现在的中国城镇化大约为50%，而城镇化按照每年1%的增长速度，至少中国的城镇化应该达到70%。所以至少还要20年时间。所以房价少看也得涨20年。20年以后，北上广深一线城市的房价可能还会惯性往上涨，中等城市的房价原地踏步，小城市的房价将出现下跌。小镇和乡村（尤其是偏远的乡村，地处繁华地区的乡村成为城市的一部分）甚至就消亡了。‍‍

热心网友 时间：2023-10-10 18:25

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　　如何估算房价，找法网小编为您介绍，希望能给您提供帮助。

　　在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。当然，查询大型中介的广告报价，对了解行情也有些帮助。不过，能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。

　　(一)需要考虑房屋因素

　　房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%;另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型小厅、小厨、小卫扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为-3%%，7层为-5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。

　　(二)需要考虑环境因素

　　环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为+15%。

　　(三)需要考虑心理因素

　　如果不在价格上有大的*力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为-8%。 房地产估价是专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

　　相关知识延伸阅读：2013年哪些城市的房价上涨了

　　中国指数研究院发布的最新数据显示，2013年5月，住宅价格环比上涨的77个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：厦门、嘉兴、汕头、芜湖、广州、太原、湘潭、泉州、兰州、成都，涨幅在2.1%-4%之间。

　　2013年5月份百城房价指数同比涨了6 .9 %。北上广深等十大城市的涨幅更为明显，同比涨幅达到了9 .6 8%。百城房价指数显示，从2012年5月到2013年5月，广州房价已出现连续13个月的环比上涨，其中在进入2013年之后，每月的增长幅度都在2 %以上。

　　如果看同比数据则更为惊人，经过近一年来不停的上涨，2013年5月份百城房价指数同比已经上涨了6.9%。北上广深等十大城市的涨幅更为明显，相比去年5月份涨幅达到了9.68%。

　　从国家统计局每月发布的70个大中城市新建商品住宅价格指数也可以看到同样的轨迹。2012年6月是房价的一道分水岭，该时段之前的8个月时间内，70个大中城市房价环比下跌的要比环比上涨的多，而该时段往后的近一年时间来，房价环比上涨的城市始终多于环比下跌的城市数量。

　　中指院百城房价统计显示，2013年5月，广州(覆盖十区两市)房价为16073元/平方米;从2012年5月到2013年5月，广州房价已经出现连续13个月的环比上涨，其中在进入2013年之后，每月的增长幅度都在2%以上。从去年5月到今年5月，广州新建住宅价格指数同比涨幅已经达到18.12%，位居十大城市首位。而国家统计局尽管还未发布5月份最新统计数据，但从2012年6月至2013年4月时间段来看，广州(市辖区)房价也已经出现了连续11个月的上涨，在进入2013年之后，增幅也都超过2%。

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热心网友 时间：2023-10-10 18:24

‍‍可以预见，到2020年后，中国房地产的刚需，会比现在大幅下降达到三分之一左右，因为适婚人口大量减少，城镇化速率大幅下降，所以在大城市的商品房需求也会明显减弱。事实上，三四线城市房价已经没的涨了，一二线城市房价，因为人口暂时还有流入的原因，还能维持几年的好光景。但是，从2022年左右开始，中国人口开始小幅下降，并且每年下降的人口数量会逐渐增加。到2030每年减少的人口数量将超过500万。到2040年每年减少人口数量达到1000万左右，并且这种人口大幅下降的状况会持续40年左右。如此长时间大幅的人口减少，恐怕没有那个城市的房价能幸免。当然，如果以汇率大幅贬值来缓解房价下跌，那么到时候就不是房价降不下来，其他物价都飞天了。‍‍

热心网友 时间：2023-10-10 18:24

‍‍中国城市化进程，就是一个人口由农村向县城、县城向二线城市，二线向一线城市流动的过程。而一线城市总是有限的，北上广这些房价只能上涨。一个学生，大学毕业，一般都是留在本地，很少有回家乡的，而大学所在地，一般都是一线二线城市，而留在小县城的人很少，这就导致人口不断向大城市流动，自然房价也就更高了。一二线城市，教育水平，生活质量更高，相对来说房价也有增值空间，而小县城的线房子，自己住还是可以的，如果增值，增值力度不大，除非类似于雄安、通州之类，被天上馅饼砸中的幸福地区。现在的中国城镇化大约为50%，而城镇化按照每年1%的增长速度，至少中国的城镇化应该达到70%。所以至少还要20年时间。所以房价少看也得涨20年。20年以后，北上广深一线城市的房价可能还会惯性往上涨，中等城市的房价原地踏步，小城市的房价将出现下跌。小镇和乡村（尤其是偏远的乡村，地处繁华地区的乡村成为城市的一部分）甚至就消亡了。‍‍

热心网友 时间：2023-10-10 18:25

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　　如何估算房价，找法网小编为您介绍，希望能给您提供帮助。

　　在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。当然，查询大型中介的广告报价，对了解行情也有些帮助。不过，能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。

　　(一)需要考虑房屋因素

　　房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%;另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型小厅、小厨、小卫扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为-3%%，7层为-5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。

　　(二)需要考虑环境因素

　　环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为+15%。

　　(三)需要考虑心理因素

　　如果不在价格上有大的*力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为-8%。 房地产估价是专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

　　相关知识延伸阅读：2013年哪些城市的房价上涨了

　　中国指数研究院发布的最新数据显示，2013年5月，住宅价格环比上涨的77个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：厦门、嘉兴、汕头、芜湖、广州、太原、湘潭、泉州、兰州、成都，涨幅在2.1%-4%之间。

　　2013年5月份百城房价指数同比涨了6 .9 %。北上广深等十大城市的涨幅更为明显，同比涨幅达到了9 .6 8%。百城房价指数显示，从2012年5月到2013年5月，广州房价已出现连续13个月的环比上涨，其中在进入2013年之后，每月的增长幅度都在2 %以上。

　　如果看同比数据则更为惊人，经过近一年来不停的上涨，2013年5月份百城房价指数同比已经上涨了6.9%。北上广深等十大城市的涨幅更为明显，相比去年5月份涨幅达到了9.68%。

　　从国家统计局每月发布的70个大中城市新建商品住宅价格指数也可以看到同样的轨迹。2012年6月是房价的一道分水岭，该时段之前的8个月时间内，70个大中城市房价环比下跌的要比环比上涨的多，而该时段往后的近一年时间来，房价环比上涨的城市始终多于环比下跌的城市数量。

　　中指院百城房价统计显示，2013年5月，广州(覆盖十区两市)房价为16073元/平方米;从2012年5月到2013年5月，广州房价已经出现连续13个月的环比上涨，其中在进入2013年之后，每月的增长幅度都在2%以上。从去年5月到今年5月，广州新建住宅价格指数同比涨幅已经达到18.12%，位居十大城市首位。而国家统计局尽管还未发布5月份最新统计数据，但从2012年6月至2013年4月时间段来看，广州(市辖区)房价也已经出现了连续11个月的上涨，在进入2013年之后，增幅也都超过2%。

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