首次置业者买公寓自住 这样靠谱吗
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发布时间：2022-05-02 12:52
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时间：2022-06-20 03:43
在限购、限贷*背景下，打着不限购、不限贷旗号的商业性质公寓大行其道。据统计，目前广州市在售的公寓项目有40多个。
公寓如此之火，除了“限时代”的背景，也因其售价比同地段的住宅单位低。然而，专家提醒置业者，商业公寓自身的硬伤需要注意。
利：不占购房名额、居住比租房安稳
近日记者接到几个单身贵族朋友的咨询，都是打听商业性质公寓该不该买。“实在不想再租房了，有个自己的窝比较踏实一些，但总价控制在100万元、首付30万元左右的住宅实在难找，看过很多二手房不仅可选择的少，而且觉得真心不值，干脆投奔公寓吧！”杨小姐跟记者算了一笔账：番禺华南板块小面积的公寓单位，单价1.6万元左右，四五十平方米的单身公寓首付五成正好40万元左右，“买这个靠谱吗？用来自住怎样？升值前景又如何？”不知该如何选择的杨小姐很纠结。
对此，地产专业人士表示，买公寓不占购房名额。“商业公寓用来居住比租房的生活安稳。如果首次置业者购买公寓只是作为一种过渡，以后结婚准备再买大房的话，那么商业小公寓是个不错的选择。购买了公寓之后，不会占用自己的购房名额，日后再购买住宅，仍然可以以首次置业者的身份申请首付最低三成的房贷。”
弊：不能入户、不能拥有学位
商业性质的公寓不能入户，住宅单位却可以。如果单身的首次置业买家属于集体户口，又想将商业公寓作为婚房的话，那么请注意了，目前广州规定集体户口的市民在结婚时需要把户口迁出。除非另有可以迁入户口的方法，否则购买了商业公寓想在结婚后把自己的户口迁到公寓是不可能的。同时，如果市民近期有结婚、生子的打算，更是不建议购买商业公寓作为自己的住房。商业公寓不能入户，业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，当然也就失去了入读地段小学的资格。
此外，一般商业公寓的水电费要比住宅单位贵一些，物业管理费也可能更高，有些公寓单位还不能使用明火煮食。
业内人士指出，目前老城中心一些名校附近有不少商业性质的公寓单位在售，正由于商业公寓单位不能拥有学位，因此售价要比同地段的住宅楼盘低不少。除非买家在同地段拥有带学位的住宅单位，购买商业公寓只是为了改善居住或投资，否则要慎重。
特别提醒：不限购商业公寓五大硬伤
1、土地使用年限短
商业性质的公寓土地使用性质上大多属于商场、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。
2、高税费转手交易难
根据*，住宅二手交易可免收土地*，但商用公寓交易不能免收。土地*的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。
3、房贷利率高年限短
虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款（住宅可获最长30年、最高七成的贷款），而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.1倍。
4、管理费水电费更贵
目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3.8元/平方米/月要高得多。
5、不能入户无学位
购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期升值潜力将大打折扣。
（以上回答发布于2017-03-01，当前相关购房*请以实际为准）
