温州某饭店诉温州某村委会等经济纠纷案最后结果？
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发布时间：2022-04-21 06:39
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时间：2022-06-18 12:15
刘为平
案情简介
1994年8月18日，温州某贸易公司(以下简称“贸易公司”)出资，由温州某饭店(以下简称“饭店”)出面，与温州某村委会(以下简称“村委会”)签订《合股经营协议书》，双方约定合股经营某商厦(以下简称“商厦”)，商厦隶属于村办企业某集团。商厦由村委会负责提供土地及原有的地面建筑物(包括室内游泳池及其他零星附属建筑)，由饭店负责所有地面建筑物的土建和项目装修，以及整个建设过程中应缴纳的一切税费，其中饭店占80％股份，村委会占20％股份。商厦主楼的经营权交给饭店负责，不论经营盈亏，饭店每年保证村委会150万元的收入；商厦附属房屋由村委会低价租用。同时，贸易公司与饭店签订协议，约定《合股经营协议书》的权利义务实际承担者为贸易公司。
1997年，商厦主楼建成，共10楼，产权登记在村委会名下，饭店与村委会按照《合股经营协议书》的约定进行经营。
饭店与村委会合股经营期间，饭店将商厦出租给温州某大酒店有限公司(以下简称“大酒店”)。2002年，商厦所属的某集团以自身的名义向银行贷款3400万元，由村委会以商厦的部分楼层作抵押。同年，温州某住房开发建设公司(以下简称“房开公司”)向银行贷款3400万元，由村委会以商厦的部分楼层作抵押。贷款期限届满后，某集团和房开公司均没有按时还款，银行将某集团、村委会、房开公司分别诉至*，要求返还借款。经调解，由大酒店代偿银行借款本金及利息，借款人限期偿还代偿款。而抵押物因借款人没有按时偿还大酒店代偿款而按照协议折抵给大酒店，并办理产权过户。
商厦经营期间，村委会换届，换届后的村委会认为贷款的实际使用人并非某集团和村委会，而是房开公司等三家非某集团或某集团下属单位。同时，村委会认为前任村委会与饭店签订《合股经营协议书》、用商厦抵押贷款未经村民大会表决通过，违反法律规定，损害村集体利益，提起一系列的诉讼：就商厦的合股经营问题对饭店提起确认之诉，要求*确认《合股经营协议书》无效；就借款合同纠纷一案对房开公司提起申诉；就变更房屋所有权之事对房屋登记部门提起撤销变更登记之诉。而饭店和贸易公司同时又对村委会提起继续履行《合股经营协议书》之诉(在《合同经营协议书》被最高人民*确认无效之后，变更为返还建设商厦出资的诉讼)；贸易公司与村委会因承包经营合同纠纷，上诉至浙江省高级人民*。
因饭店、贸易公司、房开公司、大酒店之间存在关联关系，饭店、贸易公司与村委会在十多年的合作期间存在众多款项往来，各方之间债权债务关系难以厘清，各方的经济纠纷也从2003年持续至2007年7月31日浙江省高级人民*结案之时。
刘为平接受委托，作为饭店、贸易公司、房开公司的代理人，参加了饭店与村委会承包合同纠纷案件、贸易公司与村委会《合股经营协议书》的返还投资资金纠纷案件、房开公司借款合同再审案件的审理。
争议焦点
第一，饭店(贸易公司)一方与村委会一方合股经营商厦期间谁对谁存在负债。
第二，双方合建的商厦如何处理，才能最好地维护各方当事人的利益。
审理调解：
在审理中，因案件涉及经济关系纷繁复杂，浙江省高级人民*和饭店、村委会、贸易公司三方的代理律师通过分析均主张调解。同时，浙江省高级人民*也给予当事人足够的调解时间。
经过各方代理律师协商，庭外调解分两步进行：第一步，对账；第二步，根据对账结果，协商处理方式。
对账工作由双方代理律师组织进行，饭店、村委会、贸易公司三方当事人和房开公司找出所有合作期间经济往来的账目进行相互核对。各方经过历时半年共三次赴杭州交换账目资料、整理债权债务，均确认村委会对饭店、贸易公司、房开公司存在收付差额，实际上村委会对饭店、贸易公司、房开公司存在负债。
三方当事人和房开公司、双方代理律师根据对账结果，就村委会如何偿还债务进行了协商。经过数次谈判，三方当事人、房开公司、商厦承租*酒店就村委会对饭店、贸易公司、房开公司的偿债方式达成一致意见：共同委托中介机构对商厦价值(含大酒店对商厦的二次装修的价值)进行评估，以评估价为底价拍卖商厦，拍卖所得款项中的大酒店的二次装修价款归大酒店，拍卖所得款项扣除装修款后的1／3归贸易公司、2／3归村委会，各自根据比例承担相关土地出让金、税费、拍卖费等。各方代理律师经过十多次研究和修改，形成了书面的《框架协议》。《框架协议》就对账结果、偿债方式、商厦的处理方式以及如何实现作了详细的规划和约定。
在制定《框架协议》后，各方当事人将调解结果提交浙江省高级人民*。
调解结果：
在原告温州某饭店、被告温州某村委会及第三人温州某贸易公司三方的要求下，浙江省高级人民*组织调解。三方当事人根据被告、第三人、温州某大酒店有限公司、温州某住房建设开发公司已签订的《框架协议》，自愿达成如下协议：
1．被告与房开公司及第三人前期的账目核对，证实被告与房开公司及第三人存在收付差额(被告对房开公司及第三人有负债)。同时又存在被告为商厦工程垫付部分款项的事实。二者相抵后，被告仍对房开公司及第三人有负债。鉴于上述情况及历史原因，各方确认商厦(面积30888．5平方米)经拍(变)卖所得的净收益2／3归被告，余1／3补给第三人。原告、第三人同意由被告在调解书生效之日起十五日内启动商厦(包括大酒店开办酒店进行的二次装修)拍卖程序。
拍卖底价为各方已委托的商厦与大酒店装修评估价之和根据杭君安评报字(2007)第031号资产评估报告，商厦房地产评估价人民币26267．58万元，装修评估价人民币5166．33万元。(1)如拍卖成功，拍卖所得款项中，装修按评估价支付给大酒店(大酒店须按比例承担拍卖相关税费)；拍卖总价扣除装修评估价为房产拍卖价款，被告、第三方双方各分得2／3和1／3，如房产拍卖涉及补交土地出让金、相关税费以及支付卖方税费、拍卖费用等，该款由被告支付给相关部门和单位，但第三人须承担土地出让金及所有税费总额的三分之一。第三人应得款项，被告从买家处收到款项及缴纳各项税费后，扣除第三人和大酒店应承担的税费等，在十个工作日内支付给第三人和大酒店。如第一次拍卖不成，各方同意在七天内将商厦底价下浮10％(装修价同比例下浮)，再次委托拍卖。
如拍卖成功，所得款项按前款约定处理。(2)如果商厦经两次拍卖不成(经过两次拍卖均流拍视为拍卖不成)，则两次拍卖的房产拍卖费用(装修拍卖费用由大酒店承担)先由被告和第三人按2／3和1／3的比例负担，然后由被告和第三人对商厦不含大酒店的二次装修，装修价款按第二次拍卖底价(即评估价下浮10％计算)由竞买成功一方支付给大酒店进行无底价竞卖，价高者得。双方以商厦土地为出让性质为假定前提出价，土地出让金和办理土地出让手续有关税费由竞买成功方先行垫付，垫付后被告、第三人双方按2：1比例分担。如被告竞卖成功，将竞卖收益(指竞卖价格扣除全部土地出让金和土地出让手续有关税费后的纯收益)1／3付给第三人；如第三人竞买成功，将竞卖收益2／3支付给被告，房产和土地办理过户手续过程中所产生卖方税费，被告承担2／3，第三人承担1／3，买方税费由第三人承担。被告、第三人承诺商厦委托拍卖和双方竞卖在2007年底前进行完毕。竞卖情况下的具体细节和款项支付方法届时另行协商。上述内容履行完毕，被告对第三人以及房开公司的收付差视为结清，即被告对第三人以及房开公司不再有任何负债。
2．如第三人竞卖成功，被告可以考虑将商厦旁边的游泳池和配套辅助用房同等条件下优先出卖给第三人，具体交易条件另行协商。
3．本协议各方签字后生效，各方就商厦不再互相主张权利。
4．《框架协议》作为本调解协议附件，对相关各方当事人具有约束力。
5．案件受理费由原告和第三人承担。
