买法拍房会不会被坑啊?
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发布时间：2022-04-24 00:23
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时间：2023-10-15 08:11
今天我们就来盘点一下，法拍房可能会遇到的那些坑。
第一坑：被恶意占用，无法入住
在购买法拍房之前，在*的公告里经常会看到被执行人居住，未腾空等等字眼。
其实，*是不负责腾空的，这里也分很多种情况。
被执行人居住的，如果不是老人或者伤残生活不能自理的话还好，可以通过协商等方式让他搬离。
那如果是老人或者伤残人士的话，只要他们不想走，是拿他们没有任何办法的。
如果，不幸拍下来这类房子，很大概率是不能住的。
当然啦，这个坑是最受关注的，但同时也是最好避免的。
第二坑：凶宅
这里的凶宅指的不是算命先生口中的风水闹鬼等问题，是指屋内发生过非正常死亡（凶s、自s等等）。
之前成都就有一套房子，当时成交价大大低于起拍价。
就当买家认为自己捡了一个大漏时，不料却发现了房子有一些不对劲。
过程太过惊悚，就不具体描述了。就问，这样的房子，谁还敢继续住下去。
这类的坑呢，并不容易规避，因为不会有可公开的材料去披露这些，但想要规避这类风险，还是有方法可用的。
第三坑：共有产权
这种房子一般都有优先购买权，即使你能买下来，这个房子的产权也不是你一个人的，只是在原有的本本上加一个你的名字而已。
比如说原业主买房时房本上写的是夫妻双方的名字，后来离婚了。男方由于资金问题，房子被拍卖，但是有50%的产权还是他妻子的。
如果他妻子不买这个房子，那么即使被你买到了，那也只有该房源50%的产权，剩下的50%还是原业主妻子的。
这类法拍房，买到手后，后续还有一大堆麻烦事，而且转手难度比天还大。
当然，这种情况发生的概率还是比较小的。而且也会在公式文件中有所标注。
第四坑：房屋租凭
房屋租凭分为短期和长期。没错，有租赁的房子，也是分情况的。
如果是短期租赁的话，比如说几个月到一两年，这种情况还好。
但是，如果是长期租凭的话，那这种房子就直接PASS了，不建议去购买。
首先：买卖不破租赁。而且，一般这种情况，与租户协商起来比较困难。
要是真的租户，通常可以用一点小钱去解决问题，最怕的是假合同这种情况。
摆明了故意的，就是谈都没法谈。除了恶意占用，救赎恶意租赁这一条最难办了。
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时间：2023-10-15 08:11
买法拍房要现场调查，要做产权调查，要查看是否有多头债权，多次抵押，多方查封。是否有恶意租赁。是否有高额欠费。是否户籍易迁入难。是否暗藏的天价过户个税等问题才行。其次如果准备贷款还需要准备好贷款，确保能贷款才行。
这些个问题如果你自己能解决问题就自己操作，那样也能省不少钱，如果自己解决不了，找中介也可以，虽然交点费用，但是省心安心一点，就好像买二手房很多都还是愿意找个中介来操作的。
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时间：2023-10-15 08:11
今天我们就来盘点一下，法拍房可能会遇到的那些坑。
第一坑：被恶意占用，无法入住
在购买法拍房之前，在*的公告里经常会看到被执行人居住，未腾空等等字眼。
其实，*是不负责腾空的，这里也分很多种情况。
被执行人居住的，如果不是老人或者伤残生活不能自理的话还好，可以通过协商等方式让他搬离。
那如果是老人或者伤残人士的话，只要他们不想走，是拿他们没有任何办法的。
如果，不幸拍下来这类房子，很大概率是不能住的。
当然啦，这个坑是最受关注的，但同时也是最好避免的。
第二坑：凶宅
这里的凶宅指的不是算命先生口中的风水闹鬼等问题，是指屋内发生过非正常死亡（凶s、自s等等）。
之前成都就有一套房子，当时成交价大大低于起拍价。
就当买家认为自己捡了一个大漏时，不料却发现了房子有一些不对劲。
过程太过惊悚，就不具体描述了。就问，这样的房子，谁还敢继续住下去。
这类的坑呢，并不容易规避，因为不会有可公开的材料去披露这些，但想要规避这类风险，还是有方法可用的。
第三坑：共有产权
这种房子一般都有优先购买权，即使你能买下来，这个房子的产权也不是你一个人的，只是在原有的本本上加一个你的名字而已。
比如说原业主买房时房本上写的是夫妻双方的名字，后来离婚了。男方由于资金问题，房子被拍卖，但是有50%的产权还是他妻子的。
如果他妻子不买这个房子，那么即使被你买到了，那也只有该房源50%的产权，剩下的50%还是原业主妻子的。
这类法拍房，买到手后，后续还有一大堆麻烦事，而且转手难度比天还大。
当然，这种情况发生的概率还是比较小的。而且也会在公式文件中有所标注。
第四坑：房屋租凭
房屋租凭分为短期和长期。没错，有租赁的房子，也是分情况的。
如果是短期租赁的话，比如说几个月到一两年，这种情况还好。
但是，如果是长期租凭的话，那这种房子就直接PASS了，不建议去购买。
首先：买卖不破租赁。而且，一般这种情况，与租户协商起来比较困难。
要是真的租户，通常可以用一点小钱去解决问题，最怕的是假合同这种情况。
摆明了故意的，就是谈都没法谈。除了恶意占用，救赎恶意租赁这一条最难办了。
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时间：2023-10-15 08:11
买法拍房要现场调查，要做产权调查，要查看是否有多头债权，多次抵押，多方查封。是否有恶意租赁。是否有高额欠费。是否户籍易迁入难。是否暗藏的天价过户个税等问题才行。其次如果准备贷款还需要准备好贷款，确保能贷款才行。
这些个问题如果你自己能解决问题就自己操作，那样也能省不少钱，如果自己解决不了，找中介也可以，虽然交点费用，但是省心安心一点，就好像买二手房很多都还是愿意找个中介来操作的。
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时间：2023-10-15 08:11
购买法拍房不能是一定被坑，但是心存侥幸，不敢说不会被坑。
一、资金问题：法拍房的购房款需要在一定期限内全款支付给*，所以就需要充足的资金保证。
解决方案：如果符合按揭贷款的条件，法拍房是可以做按揭贷款的，贷款*和二手房*相同，如果不能做按揭，也可以通过办理信贷+垫资等方式，全款买房后办理抵押经营贷款。
二、税费问题：法拍房的交易税费、物业水电欠费以及相关费用需要由买受人承担。
解决方案：税费只要做好充分的尽调，就可以将税费等相关情况了解情况，适当作为成本考虑即可，当然，相比法拍房的价差而言，税费相对算是比较小的金额。
三、户口问题：户口上主要有两个风险，学籍和户口迁入。
解决方案：上海可以强制迁出户口，其他城市即使原房屋有户口，也不影响落入新的户口。
四、租约问题：由于买卖不破租赁，所以可能存在原业主或其他利益方所做的假租赁等情况。
解决方案：分两种情况，真实租约和虚假租约，真实租约可以直接和租客谈，而且租约时间不会太长，虚假租约其实直接谈价格即可，如果实在是谈不拢，放弃即可。
五、清场问题：法拍房的市场里总会遇到一些老赖，收房过程中清场困难的比例大概在5%左右。
解决方案：对于里面有比较难清场的情况，可以有合理的方式进行清退，法拍屋可以提供兜底，无法清场全款回收。
法拍屋定制法拍房购买的整体方案和规划。
可以看看下面的案例：破限购，0首付
客户在北京没有购房资格，所有只能买不限购的法拍房（具体不限购原因可咨询致享融客服），客户手里资金为0，所以也就是既要破限购，还要做到0首付，房屋市场价在400-425万。
资金方案解析：
1、信贷做首付：客户500强外企，在半个月内操作100万信贷作为保证金以及其他费用支出备用。
2、垫资交全款：总价320万，客户用60万信贷，剩余260万由我方垫资。
3、抵押还垫资：在拿到房本后，办理抵押贷款，批贷262万偿还垫资，利息由预留的信贷支付。
清退方案：原房主父母在房屋居住，两位老人超过80岁，通过合理分配案款给老人租了一套房子，两位老人很快搬离，一个月内实现了清退。
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时间：2023-10-15 08:11
购买法拍房不能是一定被坑，但是心存侥幸，不敢说不会被坑。
一、资金问题：法拍房的购房款需要在一定期限内全款支付给*，所以就需要充足的资金保证。
解决方案：如果符合按揭贷款的条件，法拍房是可以做按揭贷款的，贷款*和二手房*相同，如果不能做按揭，也可以通过办理信贷+垫资等方式，全款买房后办理抵押经营贷款。
二、税费问题：法拍房的交易税费、物业水电欠费以及相关费用需要由买受人承担。
解决方案：税费只要做好充分的尽调，就可以将税费等相关情况了解情况，适当作为成本考虑即可，当然，相比法拍房的价差而言，税费相对算是比较小的金额。
三、户口问题：户口上主要有两个风险，学籍和户口迁入。
解决方案：上海可以强制迁出户口，其他城市即使原房屋有户口，也不影响落入新的户口。
四、租约问题：由于买卖不破租赁，所以可能存在原业主或其他利益方所做的假租赁等情况。
解决方案：分两种情况，真实租约和虚假租约，真实租约可以直接和租客谈，而且租约时间不会太长，虚假租约其实直接谈价格即可，如果实在是谈不拢，放弃即可。
五、清场问题：法拍房的市场里总会遇到一些老赖，收房过程中清场困难的比例大概在5%左右。
解决方案：对于里面有比较难清场的情况，可以有合理的方式进行清退，法拍屋可以提供兜底，无法清场全款回收。
法拍屋定制法拍房购买的整体方案和规划。
可以看看下面的案例：破限购，0首付
客户在北京没有购房资格，所有只能买不限购的法拍房（具体不限购原因可咨询致享融客服），客户手里资金为0，所以也就是既要破限购，还要做到0首付，房屋市场价在400-425万。
资金方案解析：
1、信贷做首付：客户500强外企，在半个月内操作100万信贷作为保证金以及其他费用支出备用。
2、垫资交全款：总价320万，客户用60万信贷，剩余260万由我方垫资。
3、抵押还垫资：在拿到房本后，办理抵押贷款，批贷262万偿还垫资，利息由预留的信贷支付。
清退方案：原房主父母在房屋居住，两位老人超过80岁，通过合理分配案款给老人租了一套房子，两位老人很快搬离，一个月内实现了清退。
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时间：2023-10-15 08:12
1、在*委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的隐蔽的质量问题都不会体现的。
2、由于买卖不破租赁，带租约就意味就算房子过到你名下，你也要等租期到了之后才能住进去，假如面临十几年的租约，那收房可就遥遥无期。
3、由于法拍房的转让税费都是由买受人承担，法拍房不会公布拍房以前的交易情况和房屋的性质，有的房屋过户涉及的税费非常高。
4、*对于法拍房，只负责房屋产权过户，不负责买受人落户问题，如果法拍房原房主的户口还没有迁出去，买受人在购买法拍房之后，可能就会存在不能落户的风险。
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时间：2023-10-15 08:12
1、在*委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的隐蔽的质量问题都不会体现的。
2、由于买卖不破租赁，带租约就意味就算房子过到你名下，你也要等租期到了之后才能住进去，假如面临十几年的租约，那收房可就遥遥无期。
3、由于法拍房的转让税费都是由买受人承担，法拍房不会公布拍房以前的交易情况和房屋的性质，有的房屋过户涉及的税费非常高。
4、*对于法拍房，只负责房屋产权过户，不负责买受人落户问题，如果法拍房原房主的户口还没有迁出去，买受人在购买法拍房之后，可能就会存在不能落户的风险。
