如果公共建筑物因自然灾害而脱落砸伤行人应由谁负责?
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发布时间：2022-04-24 03:52
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时间：2023-10-26 04:17
自然灾害总会给人们带来物质损失，对于这些损失，应由谁来承担责任呢？多数人认为应由国家和集体来承担责任，由国家和集体帮助受灾群众全面恢复生产和生活，并达到灾害发生以前的水平，这是在当前广大灾民中普遍盛行的一个法律误区之一。以地震为例，倒塌和毁损的建筑物主要有以下三种情况：一是国家和集体所有的公共建筑，包括学校、医院、*及行政事业单位的办公用房；三是城镇居民拥有完全产权的商住楼；三是农村村民的自建住房。自然灾害是无情的，在法律上把自然灾害造成的损害归类于不可抗力，对于因自然灾害造成的损失，总体上来说，没有法律意义上的侵权人，无论受到损害的是国家、集体或者公民个人，均应自负其责。
二、在特殊情形下，毁损建筑物的承建商、设计部门应承担民事赔偿责任
我们知道，在地震多发区或者风灾严重等自然灾害频发的地区，建设部下发的相关的建筑、设计规范中对防风抗震均有明确的设计和施工规范。设计部门、施工单位应当按照相应规范进行设计和施工，保证永久性建筑物能够抵抗自然灾害。一般来说，在地震多发区的永久性建筑应达到六级或者七级防震的设计要求，施工单位亦应按照设计要求组织施工。换言之，如果在自然灾害频发地区，建筑物设计单位未按照国家标准进行抗灾设计，施工单位未按照抗灾要求进行施工建设，造成永久性建筑毁损、倒塌的，毁损建筑物的承建商、设计部门应承担民事赔偿责任。同时在自然灾害频发的地区所修建的永久性建筑物，如果是按六级或七级防震设计施工的要求进行的，而当地的震级未达到六级或七级地震的强度，该建筑物毁损和灭失时，建筑物的承建商亦要承担民事赔偿责任。当然，对于在施工中偷工减料，因豆腐渣工程加重建筑物损害程度的，建筑商承担民事责任是理所应当的。根据审判实践，对于这一类民事诉讼进行举证是十分专业的，要运用十分复杂的专业技术，举证问题是一个相当大的难题，可以说对于普通的受害群众来说，要进行这样的诉讼，面临的风险很大，在这一方面，我们只有希望各地的建设行政主管部门加强行政监管，切实履行起行政管理职责，加强对受灾建筑物毁损原因的调查、鉴定和评估，为受灾群众提供必要的帮助。天作孽，不可恕；人作孽，不可活。我们坚信，对于置群众生命财产安全于不顾的极个别房地产开发商必将受到法律严厉的制裁。
三、建筑物的全体业主应共同承担修复责任
地震灾害中，从建筑物的毁损程度来区分，呈现以下三种情形，一是彻底毁损，房屋坍塌成为废墟；二是建筑物主体结构、承重墙柱等共用部分出现问题，经加固修复后，可以恢复建筑物的居住功能；三是建筑物在地震波的破坏下造成墙面、墙体开裂，使建筑物外观产生瑕疵，但对建筑物的安全使用不造成影响。我们重点对第二种情况进行分析说明。对于建筑物主体结构、承重墙柱等共用部分出现问题，经加固修复后，可以恢复建筑物的功能，修复责任应由谁承担？大多数受灾群众认为应由开发商承担修复责任，但这种认识是片面的。
出现这类情况后，首先要考虑该建筑物设计、施工是否存在缺陷，如果在排除设计、施工存在缺陷的前提下，该建筑物的修复责任应由该建筑物的全体业主承担。其理由如下，我国《物权法》规定，业主对建筑物拥有的权利是区分所有的权利。即业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权，共有部分的共有权和因共有关系而产生的管理权三者的结合，此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了一个不可分割的整体。法律规定，建筑物排除专有部分之外的其它共有部分全体业主享有共有权，具体包括：（1）建筑物的基础构造部分，如支柱、楼顶等；（2）建筑物的共有部分及其附属物，如楼梯、走廊；（3）仅为部分区分所有人共有的共有部分，如各层之间的楼板。由于建筑物的全体业主对所属建筑物的共有部分享有共同共有的权利，根据权利义务对等原则，当出现影响建筑物整体使用功能的共有部分因自然灾害损坏的，对该建筑物共有部分享有共同共有权利的全体业主应共同承担修复责任。
四、商品房交付前后因自然灾害房屋毁损后的民事责任分担
在商品房买卖合同签订后，开发商向购买人交付了房屋，但未办理房屋产权证书，地震发生后，所购房屋毁损或者灭失的，应由谁来承担责任？大多数受灾群众认为应由开发商承担责任，认为开发商在商品房买卖合同履行中，在未交付产权证书之前，先期交付房屋，买受人尚未取得该套房屋的全部所有权，此种情况下标的物毁损、灭失的责任应由开发商承担，但这种认识是错误的。
商品房买卖合同是《合同法》第九章规定的买卖合同中的一种，对于买卖合同中标的物交付前后灭失风险作了专项规定。《合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出买卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》第147条规定，出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。从上述法律规定中，我们对上述问题可以给出正确的判断。当然对于签订《商品房买卖合同》后，开发商未交付商品房的，在地震中毁损和灭失的风险责任应由开发商承担。
五、因自然灾害使按揭借款合同中用于抵押的房屋毁损后借款合同仍应履行
自上世纪90年代初期，随着房地产业的兴起，在我国出现了以转移所有权为特征的担保方式的利用，即商品房的按揭。商品房按揭包括商品房预售中的按揭即“楼花按揭”和现房按揭，该担保方式的出现，不仅使广大普通群众拥有商品房的梦想成为现实，并且满足了房地产交易人的融资需求，对于房地产经济发展具有重要作用。据不完全统计，在目前的商品房销售市场中，商品房出售以按揭的方式所占有的市场份额超过四成。可以做出这样的估算，在这次地震灾害中，每毁损三套商住楼中，就有一套商住楼属于按揭借款类型。大多数受灾群众认为因地震的原因导致用于商品房按揭借款担保的房屋毁损后，借款合同所约定的权利义务也就相应地终止，借款人不用再向银行履行还款义务了。这种认识也是一种错误的认识。
我们必须明确，商品房按揭担保借款合同是受《合同法》调整和约束的列名合同之一。《合同法》第91条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止。1、债务已经按约履行；2、合同解除；3、债务相互抵消；4、债务人将标的物依法提存；5、债权人免除债务；6、债权债务同归于一人；7、法律规定或者当事人约定终止的其它以其它情形。显然，合同法规定的合同权利义务终止的法定情形中，没有包括因自然灾害使担保标的物灭失后，终止借款合履行的法律规定。
再进一步对商品房按揭担保借款合同的性质进行分析，我们会发现，该类合同属于主从合同为一体的复合性合同。商品房购买人为了取得该房屋上的预期利益，与银行签订借款合同，向银行借款购房，而银行为了保证出借资金的安全，在商品房按揭担保借款合同设定了以该套房作借款抵押的保证条款。借款合同是主合同，抵押合同是从合同。虽然学术界对此类合同的性质还有属让与担保合同性质之争论，但建设部在1997年4月颁布的《城市房地产抵押管理办法》中已确认了预售商品房担保借款的方式，其从概念、要件、登记等方面，对预售商品房抵押借款作出了规定，在审判实践中，通行的做法是将该类合同明确为抵押借款合同，这种认识也是符合当前有关地方性法规和建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定的。我们已经明确，银行业以商品房作借款抵押的保证条款，是从属于借款的从合同，因自然灾害使抵押物灭失后，所影响的只是从合同的履行，这种影响并不能当然地及于主合同即借款合同权利义务的享有和承担。因此，因地震的原因导致用于商品房按揭借款担保的房屋毁损后，借款合同所约定的借款人偿还借款的义务仍然需要履行。还必须明确的是，合同的签订，标致着一桩交易的开始，意味着合同当事人要实现一定的合同目标，期待一定的利益，当然各种交易的风险也就会随之而来，只不过在自然灾害面前，人们对抗这种风险的能力是极其有限的。但是在今后类似案件的审理和执行中，我们也要充分地注意到《合同法》第117条的规定，对因不可抗力不能履行借款合同的，可以在法官的自由裁量幅度内，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除借款人的责任。
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时间：2023-10-26 04:17
要是该建筑物负责人能证明无责任又应由谁负责[[找社区 ]]
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自然灾害总会给人们带来物质损失，对于这些损失，应由谁来承担责任呢？多数人认为应由国家和集体来承担责任，由国家和集体帮助受灾群众全面恢复生产和生活，并达到灾害发生以前的水平，这是在当前广大灾民中普遍盛行的一个法律误区之一。以地震为例，倒塌和毁损的建筑物主要有以下三种情况：一是国家和集体所有的公共建筑，包括学校、医院、*及行政事业单位的办公用房；三是城镇居民拥有完全产权的商住楼；三是农村村民的自建住房。自然灾害是无情的，在法律上把自然灾害造成的损害归类于不可抗力，对于因自然灾害造成的损失，总体上来说，没有法律意义上的侵权人，无论受到损害的是国家、集体或者公民个人，均应自负其责。
二、在特殊情形下，毁损建筑物的承建商、设计部门应承担民事赔偿责任
我们知道，在地震多发区或者风灾严重等自然灾害频发的地区，建设部下发的相关的建筑、设计规范中对防风抗震均有明确的设计和施工规范。设计部门、施工单位应当按照相应规范进行设计和施工，保证永久性建筑物能够抵抗自然灾害。一般来说，在地震多发区的永久性建筑应达到六级或者七级防震的设计要求，施工单位亦应按照设计要求组织施工。换言之，如果在自然灾害频发地区，建筑物设计单位未按照国家标准进行抗灾设计，施工单位未按照抗灾要求进行施工建设，造成永久性建筑毁损、倒塌的，毁损建筑物的承建商、设计部门应承担民事赔偿责任。同时在自然灾害频发的地区所修建的永久性建筑物，如果是按六级或七级防震设计施工的要求进行的，而当地的震级未达到六级或七级地震的强度，该建筑物毁损和灭失时，建筑物的承建商亦要承担民事赔偿责任。当然，对于在施工中偷工减料，因豆腐渣工程加重建筑物损害程度的，建筑商承担民事责任是理所应当的。根据审判实践，对于这一类民事诉讼进行举证是十分专业的，要运用十分复杂的专业技术，举证问题是一个相当大的难题，可以说对于普通的受害群众来说，要进行这样的诉讼，面临的风险很大，在这一方面，我们只有希望各地的建设行政主管部门加强行政监管，切实履行起行政管理职责，加强对受灾建筑物毁损原因的调查、鉴定和评估，为受灾群众提供必要的帮助。天作孽，不可恕；人作孽，不可活。我们坚信，对于置群众生命财产安全于不顾的极个别房地产开发商必将受到法律严厉的制裁。
三、建筑物的全体业主应共同承担修复责任
地震灾害中，从建筑物的毁损程度来区分，呈现以下三种情形，一是彻底毁损，房屋坍塌成为废墟；二是建筑物主体结构、承重墙柱等共用部分出现问题，经加固修复后，可以恢复建筑物的居住功能；三是建筑物在地震波的破坏下造成墙面、墙体开裂，使建筑物外观产生瑕疵，但对建筑物的安全使用不造成影响。我们重点对第二种情况进行分析说明。对于建筑物主体结构、承重墙柱等共用部分出现问题，经加固修复后，可以恢复建筑物的功能，修复责任应由谁承担？大多数受灾群众认为应由开发商承担修复责任，但这种认识是片面的。
出现这类情况后，首先要考虑该建筑物设计、施工是否存在缺陷，如果在排除设计、施工存在缺陷的前提下，该建筑物的修复责任应由该建筑物的全体业主承担。其理由如下，我国《物权法》规定，业主对建筑物拥有的权利是区分所有的权利。即业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权，共有部分的共有权和因共有关系而产生的管理权三者的结合，此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了一个不可分割的整体。法律规定，建筑物排除专有部分之外的其它共有部分全体业主享有共有权，具体包括：（1）建筑物的基础构造部分，如支柱、楼顶等；（2）建筑物的共有部分及其附属物，如楼梯、走廊；（3）仅为部分区分所有人共有的共有部分，如各层之间的楼板。由于建筑物的全体业主对所属建筑物的共有部分享有共同共有的权利，根据权利义务对等原则，当出现影响建筑物整体使用功能的共有部分因自然灾害损坏的，对该建筑物共有部分享有共同共有权利的全体业主应共同承担修复责任。
四、商品房交付前后因自然灾害房屋毁损后的民事责任分担
在商品房买卖合同签订后，开发商向购买人交付了房屋，但未办理房屋产权证书，地震发生后，所购房屋毁损或者灭失的，应由谁来承担责任？大多数受灾群众认为应由开发商承担责任，认为开发商在商品房买卖合同履行中，在未交付产权证书之前，先期交付房屋，买受人尚未取得该套房屋的全部所有权，此种情况下标的物毁损、灭失的责任应由开发商承担，但这种认识是错误的。
商品房买卖合同是《合同法》第九章规定的买卖合同中的一种，对于买卖合同中标的物交付前后灭失风险作了专项规定。《合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出买卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》第147条规定，出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。从上述法律规定中，我们对上述问题可以给出正确的判断。当然对于签订《商品房买卖合同》后，开发商未交付商品房的，在地震中毁损和灭失的风险责任应由开发商承担。
五、因自然灾害使按揭借款合同中用于抵押的房屋毁损后借款合同仍应履行
自上世纪90年代初期，随着房地产业的兴起，在我国出现了以转移所有权为特征的担保方式的利用，即商品房的按揭。商品房按揭包括商品房预售中的按揭即“楼花按揭”和现房按揭，该担保方式的出现，不仅使广大普通群众拥有商品房的梦想成为现实，并且满足了房地产交易人的融资需求，对于房地产经济发展具有重要作用。据不完全统计，在目前的商品房销售市场中，商品房出售以按揭的方式所占有的市场份额超过四成。可以做出这样的估算，在这次地震灾害中，每毁损三套商住楼中，就有一套商住楼属于按揭借款类型。大多数受灾群众认为因地震的原因导致用于商品房按揭借款担保的房屋毁损后，借款合同所约定的权利义务也就相应地终止，借款人不用再向银行履行还款义务了。这种认识也是一种错误的认识。
我们必须明确，商品房按揭担保借款合同是受《合同法》调整和约束的列名合同之一。《合同法》第91条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止。1、债务已经按约履行；2、合同解除；3、债务相互抵消；4、债务人将标的物依法提存；5、债权人免除债务；6、债权债务同归于一人；7、法律规定或者当事人约定终止的其它以其它情形。显然，合同法规定的合同权利义务终止的法定情形中，没有包括因自然灾害使担保标的物灭失后，终止借款合履行的法律规定。
再进一步对商品房按揭担保借款合同的性质进行分析，我们会发现，该类合同属于主从合同为一体的复合性合同。商品房购买人为了取得该房屋上的预期利益，与银行签订借款合同，向银行借款购房，而银行为了保证出借资金的安全，在商品房按揭担保借款合同设定了以该套房作借款抵押的保证条款。借款合同是主合同，抵押合同是从合同。虽然学术界对此类合同的性质还有属让与担保合同性质之争论，但建设部在1997年4月颁布的《城市房地产抵押管理办法》中已确认了预售商品房担保借款的方式，其从概念、要件、登记等方面，对预售商品房抵押借款作出了规定，在审判实践中，通行的做法是将该类合同明确为抵押借款合同，这种认识也是符合当前有关地方性法规和建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定的。我们已经明确，银行业以商品房作借款抵押的保证条款，是从属于借款的从合同，因自然灾害使抵押物灭失后，所影响的只是从合同的履行，这种影响并不能当然地及于主合同即借款合同权利义务的享有和承担。因此，因地震的原因导致用于商品房按揭借款担保的房屋毁损后，借款合同所约定的借款人偿还借款的义务仍然需要履行。还必须明确的是，合同的签订，标致着一桩交易的开始，意味着合同当事人要实现一定的合同目标，期待一定的利益，当然各种交易的风险也就会随之而来，只不过在自然灾害面前，人们对抗这种风险的能力是极其有限的。但是在今后类似案件的审理和执行中，我们也要充分地注意到《合同法》第117条的规定，对因不可抗力不能履行借款合同的，可以在法官的自由裁量幅度内，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除借款人的责任。
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自然灾害总会给人们带来物质损失，对于这些损失，应由谁来承担责任呢？多数人认为应由国家和集体来承担责任，由国家和集体帮助受灾群众全面恢复生产和生活，并达到灾害发生以前的水平，这是在当前广大灾民中普遍盛行的一个法律误区之一。以地震为例，倒塌和毁损的建筑物主要有以下三种情况：一是国家和集体所有的公共建筑，包括学校、医院、*及行政事业单位的办公用房；三是城镇居民拥有完全产权的商住楼；三是农村村民的自建住房。自然灾害是无情的，在法律上把自然灾害造成的损害归类于不可抗力，对于因自然灾害造成的损失，总体上来说，没有法律意义上的侵权人，无论受到损害的是国家、集体或者公民个人，均应自负其责。
二、在特殊情形下，毁损建筑物的承建商、设计部门应承担民事赔偿责任
我们知道，在地震多发区或者风灾严重等自然灾害频发的地区，建设部下发的相关的建筑、设计规范中对防风抗震均有明确的设计和施工规范。设计部门、施工单位应当按照相应规范进行设计和施工，保证永久性建筑物能够抵抗自然灾害。一般来说，在地震多发区的永久性建筑应达到六级或者七级防震的设计要求，施工单位亦应按照设计要求组织施工。换言之，如果在自然灾害频发地区，建筑物设计单位未按照国家标准进行抗灾设计，施工单位未按照抗灾要求进行施工建设，造成永久性建筑毁损、倒塌的，毁损建筑物的承建商、设计部门应承担民事赔偿责任。同时在自然灾害频发的地区所修建的永久性建筑物，如果是按六级或七级防震设计施工的要求进行的，而当地的震级未达到六级或七级地震的强度，该建筑物毁损和灭失时，建筑物的承建商亦要承担民事赔偿责任。当然，对于在施工中偷工减料，因豆腐渣工程加重建筑物损害程度的，建筑商承担民事责任是理所应当的。根据审判实践，对于这一类民事诉讼进行举证是十分专业的，要运用十分复杂的专业技术，举证问题是一个相当大的难题，可以说对于普通的受害群众来说，要进行这样的诉讼，面临的风险很大，在这一方面，我们只有希望各地的建设行政主管部门加强行政监管，切实履行起行政管理职责，加强对受灾建筑物毁损原因的调查、鉴定和评估，为受灾群众提供必要的帮助。天作孽，不可恕；人作孽，不可活。我们坚信，对于置群众生命财产安全于不顾的极个别房地产开发商必将受到法律严厉的制裁。
三、建筑物的全体业主应共同承担修复责任
地震灾害中，从建筑物的毁损程度来区分，呈现以下三种情形，一是彻底毁损，房屋坍塌成为废墟；二是建筑物主体结构、承重墙柱等共用部分出现问题，经加固修复后，可以恢复建筑物的居住功能；三是建筑物在地震波的破坏下造成墙面、墙体开裂，使建筑物外观产生瑕疵，但对建筑物的安全使用不造成影响。我们重点对第二种情况进行分析说明。对于建筑物主体结构、承重墙柱等共用部分出现问题，经加固修复后，可以恢复建筑物的功能，修复责任应由谁承担？大多数受灾群众认为应由开发商承担修复责任，但这种认识是片面的。
出现这类情况后，首先要考虑该建筑物设计、施工是否存在缺陷，如果在排除设计、施工存在缺陷的前提下，该建筑物的修复责任应由该建筑物的全体业主承担。其理由如下，我国《物权法》规定，业主对建筑物拥有的权利是区分所有的权利。即业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权，共有部分的共有权和因共有关系而产生的管理权三者的结合，此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了一个不可分割的整体。法律规定，建筑物排除专有部分之外的其它共有部分全体业主享有共有权，具体包括：（1）建筑物的基础构造部分，如支柱、楼顶等；（2）建筑物的共有部分及其附属物，如楼梯、走廊；（3）仅为部分区分所有人共有的共有部分，如各层之间的楼板。由于建筑物的全体业主对所属建筑物的共有部分享有共同共有的权利，根据权利义务对等原则，当出现影响建筑物整体使用功能的共有部分因自然灾害损坏的，对该建筑物共有部分享有共同共有权利的全体业主应共同承担修复责任。
四、商品房交付前后因自然灾害房屋毁损后的民事责任分担
在商品房买卖合同签订后，开发商向购买人交付了房屋，但未办理房屋产权证书，地震发生后，所购房屋毁损或者灭失的，应由谁来承担责任？大多数受灾群众认为应由开发商承担责任，认为开发商在商品房买卖合同履行中，在未交付产权证书之前，先期交付房屋，买受人尚未取得该套房屋的全部所有权，此种情况下标的物毁损、灭失的责任应由开发商承担，但这种认识是错误的。
商品房买卖合同是《合同法》第九章规定的买卖合同中的一种，对于买卖合同中标的物交付前后灭失风险作了专项规定。《合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出买卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》第147条规定，出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。从上述法律规定中，我们对上述问题可以给出正确的判断。当然对于签订《商品房买卖合同》后，开发商未交付商品房的，在地震中毁损和灭失的风险责任应由开发商承担。
五、因自然灾害使按揭借款合同中用于抵押的房屋毁损后借款合同仍应履行
自上世纪90年代初期，随着房地产业的兴起，在我国出现了以转移所有权为特征的担保方式的利用，即商品房的按揭。商品房按揭包括商品房预售中的按揭即“楼花按揭”和现房按揭，该担保方式的出现，不仅使广大普通群众拥有商品房的梦想成为现实，并且满足了房地产交易人的融资需求，对于房地产经济发展具有重要作用。据不完全统计，在目前的商品房销售市场中，商品房出售以按揭的方式所占有的市场份额超过四成。可以做出这样的估算，在这次地震灾害中，每毁损三套商住楼中，就有一套商住楼属于按揭借款类型。大多数受灾群众认为因地震的原因导致用于商品房按揭借款担保的房屋毁损后，借款合同所约定的权利义务也就相应地终止，借款人不用再向银行履行还款义务了。这种认识也是一种错误的认识。
我们必须明确，商品房按揭担保借款合同是受《合同法》调整和约束的列名合同之一。《合同法》第91条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止。1、债务已经按约履行；2、合同解除；3、债务相互抵消；4、债务人将标的物依法提存；5、债权人免除债务；6、债权债务同归于一人；7、法律规定或者当事人约定终止的其它以其它情形。显然，合同法规定的合同权利义务终止的法定情形中，没有包括因自然灾害使担保标的物灭失后，终止借款合履行的法律规定。
再进一步对商品房按揭担保借款合同的性质进行分析，我们会发现，该类合同属于主从合同为一体的复合性合同。商品房购买人为了取得该房屋上的预期利益，与银行签订借款合同，向银行借款购房，而银行为了保证出借资金的安全，在商品房按揭担保借款合同设定了以该套房作借款抵押的保证条款。借款合同是主合同，抵押合同是从合同。虽然学术界对此类合同的性质还有属让与担保合同性质之争论，但建设部在1997年4月颁布的《城市房地产抵押管理办法》中已确认了预售商品房担保借款的方式，其从概念、要件、登记等方面，对预售商品房抵押借款作出了规定，在审判实践中，通行的做法是将该类合同明确为抵押借款合同，这种认识也是符合当前有关地方性法规和建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定的。我们已经明确，银行业以商品房作借款抵押的保证条款，是从属于借款的从合同，因自然灾害使抵押物灭失后，所影响的只是从合同的履行，这种影响并不能当然地及于主合同即借款合同权利义务的享有和承担。因此，因地震的原因导致用于商品房按揭借款担保的房屋毁损后，借款合同所约定的借款人偿还借款的义务仍然需要履行。还必须明确的是，合同的签订，标致着一桩交易的开始，意味着合同当事人要实现一定的合同目标，期待一定的利益，当然各种交易的风险也就会随之而来，只不过在自然灾害面前，人们对抗这种风险的能力是极其有限的。但是在今后类似案件的审理和执行中，我们也要充分地注意到《合同法》第117条的规定，对因不可抗力不能履行借款合同的，可以在法官的自由裁量幅度内，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除借款人的责任。
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时间：2023-10-26 04:17
自然灾害总会给人们带来物质损失，对于这些损失，应由谁来承担责任呢？多数人认为应由国家和集体来承担责任，由国家和集体帮助受灾群众全面恢复生产和生活，并达到灾害发生以前的水平，这是在当前广大灾民中普遍盛行的一个法律误区之一。以地震为例，倒塌和毁损的建筑物主要有以下三种情况：一是国家和集体所有的公共建筑，包括学校、医院、*及行政事业单位的办公用房；三是城镇居民拥有完全产权的商住楼；三是农村村民的自建住房。自然灾害是无情的，在法律上把自然灾害造成的损害归类于不可抗力，对于因自然灾害造成的损失，总体上来说，没有法律意义上的侵权人，无论受到损害的是国家、集体或者公民个人，均应自负其责。
二、在特殊情形下，毁损建筑物的承建商、设计部门应承担民事赔偿责任
我们知道，在地震多发区或者风灾严重等自然灾害频发的地区，建设部下发的相关的建筑、设计规范中对防风抗震均有明确的设计和施工规范。设计部门、施工单位应当按照相应规范进行设计和施工，保证永久性建筑物能够抵抗自然灾害。一般来说，在地震多发区的永久性建筑应达到六级或者七级防震的设计要求，施工单位亦应按照设计要求组织施工。换言之，如果在自然灾害频发地区，建筑物设计单位未按照国家标准进行抗灾设计，施工单位未按照抗灾要求进行施工建设，造成永久性建筑毁损、倒塌的，毁损建筑物的承建商、设计部门应承担民事赔偿责任。同时在自然灾害频发的地区所修建的永久性建筑物，如果是按六级或七级防震设计施工的要求进行的，而当地的震级未达到六级或七级地震的强度，该建筑物毁损和灭失时，建筑物的承建商亦要承担民事赔偿责任。当然，对于在施工中偷工减料，因豆腐渣工程加重建筑物损害程度的，建筑商承担民事责任是理所应当的。根据审判实践，对于这一类民事诉讼进行举证是十分专业的，要运用十分复杂的专业技术，举证问题是一个相当大的难题，可以说对于普通的受害群众来说，要进行这样的诉讼，面临的风险很大，在这一方面，我们只有希望各地的建设行政主管部门加强行政监管，切实履行起行政管理职责，加强对受灾建筑物毁损原因的调查、鉴定和评估，为受灾群众提供必要的帮助。天作孽，不可恕；人作孽，不可活。我们坚信，对于置群众生命财产安全于不顾的极个别房地产开发商必将受到法律严厉的制裁。
三、建筑物的全体业主应共同承担修复责任
地震灾害中，从建筑物的毁损程度来区分，呈现以下三种情形，一是彻底毁损，房屋坍塌成为废墟；二是建筑物主体结构、承重墙柱等共用部分出现问题，经加固修复后，可以恢复建筑物的居住功能；三是建筑物在地震波的破坏下造成墙面、墙体开裂，使建筑物外观产生瑕疵，但对建筑物的安全使用不造成影响。我们重点对第二种情况进行分析说明。对于建筑物主体结构、承重墙柱等共用部分出现问题，经加固修复后，可以恢复建筑物的功能，修复责任应由谁承担？大多数受灾群众认为应由开发商承担修复责任，但这种认识是片面的。
出现这类情况后，首先要考虑该建筑物设计、施工是否存在缺陷，如果在排除设计、施工存在缺陷的前提下，该建筑物的修复责任应由该建筑物的全体业主承担。其理由如下，我国《物权法》规定，业主对建筑物拥有的权利是区分所有的权利。即业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权，共有部分的共有权和因共有关系而产生的管理权三者的结合，此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了一个不可分割的整体。法律规定，建筑物排除专有部分之外的其它共有部分全体业主享有共有权，具体包括：（1）建筑物的基础构造部分，如支柱、楼顶等；（2）建筑物的共有部分及其附属物，如楼梯、走廊；（3）仅为部分区分所有人共有的共有部分，如各层之间的楼板。由于建筑物的全体业主对所属建筑物的共有部分享有共同共有的权利，根据权利义务对等原则，当出现影响建筑物整体使用功能的共有部分因自然灾害损坏的，对该建筑物共有部分享有共同共有权利的全体业主应共同承担修复责任。
四、商品房交付前后因自然灾害房屋毁损后的民事责任分担
在商品房买卖合同签订后，开发商向购买人交付了房屋，但未办理房屋产权证书，地震发生后，所购房屋毁损或者灭失的，应由谁来承担责任？大多数受灾群众认为应由开发商承担责任，认为开发商在商品房买卖合同履行中，在未交付产权证书之前，先期交付房屋，买受人尚未取得该套房屋的全部所有权，此种情况下标的物毁损、灭失的责任应由开发商承担，但这种认识是错误的。
商品房买卖合同是《合同法》第九章规定的买卖合同中的一种，对于买卖合同中标的物交付前后灭失风险作了专项规定。《合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出买卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》第147条规定，出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。从上述法律规定中，我们对上述问题可以给出正确的判断。当然对于签订《商品房买卖合同》后，开发商未交付商品房的，在地震中毁损和灭失的风险责任应由开发商承担。
五、因自然灾害使按揭借款合同中用于抵押的房屋毁损后借款合同仍应履行
自上世纪90年代初期，随着房地产业的兴起，在我国出现了以转移所有权为特征的担保方式的利用，即商品房的按揭。商品房按揭包括商品房预售中的按揭即“楼花按揭”和现房按揭，该担保方式的出现，不仅使广大普通群众拥有商品房的梦想成为现实，并且满足了房地产交易人的融资需求，对于房地产经济发展具有重要作用。据不完全统计，在目前的商品房销售市场中，商品房出售以按揭的方式所占有的市场份额超过四成。可以做出这样的估算，在这次地震灾害中，每毁损三套商住楼中，就有一套商住楼属于按揭借款类型。大多数受灾群众认为因地震的原因导致用于商品房按揭借款担保的房屋毁损后，借款合同所约定的权利义务也就相应地终止，借款人不用再向银行履行还款义务了。这种认识也是一种错误的认识。
我们必须明确，商品房按揭担保借款合同是受《合同法》调整和约束的列名合同之一。《合同法》第91条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止。1、债务已经按约履行；2、合同解除；3、债务相互抵消；4、债务人将标的物依法提存；5、债权人免除债务；6、债权债务同归于一人；7、法律规定或者当事人约定终止的其它以其它情形。显然，合同法规定的合同权利义务终止的法定情形中，没有包括因自然灾害使担保标的物灭失后，终止借款合履行的法律规定。
再进一步对商品房按揭担保借款合同的性质进行分析，我们会发现，该类合同属于主从合同为一体的复合性合同。商品房购买人为了取得该房屋上的预期利益，与银行签订借款合同，向银行借款购房，而银行为了保证出借资金的安全，在商品房按揭担保借款合同设定了以该套房作借款抵押的保证条款。借款合同是主合同，抵押合同是从合同。虽然学术界对此类合同的性质还有属让与担保合同性质之争论，但建设部在1997年4月颁布的《城市房地产抵押管理办法》中已确认了预售商品房担保借款的方式，其从概念、要件、登记等方面，对预售商品房抵押借款作出了规定，在审判实践中，通行的做法是将该类合同明确为抵押借款合同，这种认识也是符合当前有关地方性法规和建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定的。我们已经明确，银行业以商品房作借款抵押的保证条款，是从属于借款的从合同，因自然灾害使抵押物灭失后，所影响的只是从合同的履行，这种影响并不能当然地及于主合同即借款合同权利义务的享有和承担。因此，因地震的原因导致用于商品房按揭借款担保的房屋毁损后，借款合同所约定的借款人偿还借款的义务仍然需要履行。还必须明确的是，合同的签订，标致着一桩交易的开始，意味着合同当事人要实现一定的合同目标，期待一定的利益，当然各种交易的风险也就会随之而来，只不过在自然灾害面前，人们对抗这种风险的能力是极其有限的。但是在今后类似案件的审理和执行中，我们也要充分地注意到《合同法》第117条的规定，对因不可抗力不能履行借款合同的，可以在法官的自由裁量幅度内，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除借款人的责任。
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时间：2023-10-26 04:17
要是该建筑物负责人能证明无责任又应由谁负责[[找社区 ]]
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时间：2023-10-26 04:18
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时间：2023-10-26 04:17
要是该建筑物负责人能证明无责任又应由谁负责[[找社区 ]]
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时间：2023-10-26 04:18
