二手房买卖合同应该着重审查哪些条款?

发布网友发布时间：2022-04-23 09:49

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热心网友时间：2022-06-18 22:11

在签订二手房买卖合同时，应着重审查以下五大条款：一、房屋状况条款。房屋状况条款是整个二手房买卖合同中的核心条款，房屋状况是否明确对于双方实现合同权利来说都具有至关重要的意义，其中有两点特别值得大家关注： 1、产权状况根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式*房地产权利的房屋不得转让。另外，若房屋仍设定有抵押，房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者所忽略，而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来，可能造成买卖合同已签订、买方首期款也已支付给业主后，在办理产权过户的过程中，发现房屋不能转让，由此可能给买方造成很大的损失。除此以外，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。如果购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人即房屋的共有人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立而给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。发生这种情形，对购房人非常不利。所以笔者建议，在签订买卖合同前，购房者应到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在*或禁止转让的情形。并且根据产权证或其他法律文件（如预售合同等）确定产权人。若签订合同的并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的书面委托证明。 2、房屋类型现在二手房市场上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未取得产权的使用权房。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定是不能转让的。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房，因为商业用房才可办理营业执照，否则，若购买住宅房，购房人将无法从事预期的用途。所以笔者建议，在签订买卖合同前，应查看业主是否已取得房屋产权证，并确定其房屋所属类型。二、房价与佣金条款。如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同，审查内容包括： 1、上家的委托价与下家的买价是否一致； 2、中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。三、房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进*款监管。四、交房条款。这主要是对有关交房条款的约定，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。关于交房标志，笔者建议将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，使之更符合实际情况。五、违约救济条款。这主要是审查对上下家违约责任及救济途径的约定。目前，相关的法规倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，双方当事人也可约定通过诉讼方式救济。作者：姚增坤律师北京市天依律师事务所

热心网友时间：2022-06-18 22:12

　　一、权属审查
　　应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；可以向房地产交易中心调查核实。
　　1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
　　2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
　　3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
　　4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。
　　5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。
　　二、权属*审查
　　1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的*交易情形。
　　2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
　　3、是否涉及他人的优先购买权　　
　　（1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。
　　（2）已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明；买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
　　4、有无下列禁止买卖情形：
　　（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式*二手房权利的；
　　（2）依法收回土地使用权的；
　　（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
　　（4）权属有争议的；
　　（5）未依法登记领取权属证书的；
　　（6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
　　（7）法律、行*规规定禁止转让的其他情形。
　　5、下列公有住房和经济适用住房禁止买卖：　　　
　　（1）以低于房改*规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
　　（2）住房面积超过省、自治区、直辖市*规定的控制标准，或者违反规定利用*超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
　　（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
　　（4）上市出售后形成新的住房困难的；
　　（5）擅自改变房屋使用性质的；
　　（6）法律、法规以及县级以上*规定其他不宜出售的。
　　6、当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。