物业管理规范化 广西拟修订物业管理条例
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发布时间：2023-04-23 07:04
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时间：2023-10-09 02:44
物业，总是人们在购房的时候，容易忘记的存在。但是物业的好与坏对于我们的未来在小区里生活的如何有着非常大的影响。
有的楼盘，开发商是好开发商，但是物业却不尽如人意，近些年来，有关于物业和业主之间的矛盾的新闻更是层出不穷。
自治区司法厅，为了进一步细化和明细*的监管职责，完善监管措施，对物业进行规范化管理，在2019年的5月23日就《广西壮族自治区物业管理条例(修订草案征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)公开征求意见，征求意见稿共8章99条。其中，将继续降低业主大会成立的门槛，只要符合申请条件的，十人以上业主联名，就可以申请成立业主大会。
亮点1
筹备所需法定资料由部门限期免费提供
在广西自治区目前现行的物业管理条例中规定，小区业主达到联名申请的法定数量以后，就可以提出成立业委会的申请。但是，从申请、筹备到召开业主大会等过程的工作，都是由业主自己来完成，期间会碰到不少困难，会出现不少物业和开发商不配合的状况，而导致拿不到筹备业主大会所需的建筑规划总平面图和业主名册等数据。
而此次的征求意见稿将明确，收到业主联名申请后，由*事处、乡镇*在60日内组建第一次业主大会筹备组，筹备组组长由*事处或者乡镇*的代表担任。筹备组成员的业主代表所占比例不得低于总人数的二分之一。
筹备第一次业主大会会议的资料提供程序也进行了更细的优化，明确将由*、乡镇*要求房屋销售合同备案、不动产登记、城乡规划等有关部门提供规划总平面图等资料。同时明确，有关部门自收到*事处、乡镇*要求提供资料函件之日起15日内予以免费提供。这样规定，将改变过去业主自己筹备而出现的各种状况，提高第一次业主大会召开的效率。
亮点2
第一次业主大会筹备经费由开发商承担
目前，业主大会筹备经费在法律法规中并没有明确。居民小区要召开业主大会，不仅费时费力，还涉及到宣传、通知、场地等各种经费，这就意味着发起人在利用业余时间开展业委会筹备事务的同时，还得自掏腰包，也正是这一点，不少业主参与积极性不高。
那么此次的征求意见稿中增加了关于业主大会筹备经费的规定。新建物业的第一次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，具体数额由设区的市根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定。建设单位应当在办理首栋物业销售手续前，将筹备经费交至*事处或者乡镇*设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。
第一次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。
为了让业主大会召开更容易，征求意见稿还适当降低了业主大会成立的门槛。征求意见稿规定，申请成立业主大会的人数条件，由现行规定的“建设单位或已交付专有部分百分之二十以上的业主联名”，改为“建设单位或者十人以上的业主联名”，降低了对申请人数的*。
亮点3
增设业委会成员行为禁止规定
按理说，业委会只是业主大会的执行机构，小区的大事应该是业主大会决定后，是由业委会来执行的。但是在实际的状况中会发现，往往是业委会“拿着公章来决定小区事务”。
为了加强对业委会的事中事后监管，征求意见稿对业委会成员的资格条件作出更加严格要求，并增加业委会成员行为禁止规定及出现禁止行为的法律责任规定。
如明确禁止业委会成员挪用、侵占业主的物业专项维修资金、公共收益等共有财产;禁止索取和非法收受开发商、物业提供的利益或报酬;不能拒绝交纳物业服务费用，或者利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费，或者诱导、鼓动其他业主不交纳物业服务费用等等。
征求意见稿同时提出，业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，被纳入失信被执行人或者严重失信“黑名单”的，或者有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外观、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋等情形且未改正的，不得成为业主委员会委员候选人。此外，业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。
此外，鼓励业主大会建立业主委员会委员任中审计和离任审计制度，审计可以委托专业审计机构实施，费用从公共收益中列支。
亮点4
公共收益由物业存入社区开设的监管账户
广告费、停车费等小区公共收益是都是一笔不小的收入，但是在实际的状况中，物业服务企业侵占业主公共收益的情形并不少见。这些公共收益谁来监管比较合适?为进一步从制度上保护业主的合法利益，这次修订专门设计了公共收益专用监管账户的管理制度。
征求意见稿明确，利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备产生的停车费、广告费等公共收益(指公共收入在扣除30%的物业管理服务成本后的净收入)归全体业主所有。
公共收益由物业服务企业存入物业所在地居(村)民委员会在商业银行开设的监管账户。物业服务企业、业主委员会应当每半年与居(村)民委员会、专户管理银行核对一次账目，并在物业管理区域显著位置公示公共收益收支、增值和结存情况。必要时，业主大会可以对公共收益进行审计，审计费用从物业公共收益列支。
亮点5
先满足业主需求，车位不得只售不租
征求意见稿完善了开发商对专有车位车库的租售管理规则，明确规定了车库车位不得出售给非业主，尚未出售的空余车位不得只售不租。在首先满足小区业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，开发商可以出租给非业主，但租赁期限有*，不得超过6个月。
此外，征求意见稿规定，物业服务企业至少每半年公布一次以下情况，公示期不少于30日：物业服务半年履约情况报告;物业服务满意率及服务薄弱环节整改情况;物业专项维修资金使用情况包括涉及维修、更新、改造项目的明细;水、电、电梯等公共能耗总量、明细及费用分摊情况;物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等事项。
