求篇论文 题目是 关于个人住房贷款证券化问题探讨
发布网友
发布时间：2022-04-23 19:57
共2个回答
热心网友
时间：2023-10-06 07:47
引言
近几年来，中国房地产业作为国民经济的重要增长点，为推动经济的高速发展发挥了重要作用。同时，房地产投资过热、房价高涨等问题也在一定程度上干扰了经济秩序。国家及时推出和完善新的房产*，例如，投资*、需求*和供给*，为加强和改善宏观*创造了有利条件。个人住房贷款*属于需求*的一种形式，是随着国民经济发展而变化的一种短期*手段。通过个人房贷*杠杆作用，能够刺激居民对房产的有效需求，启动房地产消费，同样，对*价值取向的关注和调整，也能够使*的宏观*发挥更大的作用，符合更多数人的意愿。
1、关于房产*的经济学分析
房产*是*公共管理*的一部分，对房产*进行分析是一种典型的实证研究。房产*的经济学分析具有专业性、预测性和参谋性等特点，能够帮助*决定者运用*调节工具发现和解决公共*问题，在一定程度上提高*的有效性和决策的效率。
(1)主要*调节工具——利率、土地供给和税收
①利率
西方经济学认为，一个国家根据既定目标，通过*银行运用其*工具，调节货币供给量和利率，以影响宏观经济活动的水平。在房产信贷领域，*可以利用调节个人住房贷款利率，将*意愿通过市场化利率的变化引导房产价格回到合理的预期。利率的变化对居民的还款行为有着直接的影响，它使购房者还款压力增大，提高了贷款成本的风险，使购房者的住房消费贷款行为更加谨慎。因此，利率的变化是*通过调整资金价格杠杆，利用市场力量，引导房地产开发商合理定位、商业银行合理放贷、购房者形成对房产市场的合理预期，从而促进房地产业的健康发展。
②土地供给
在经济学分析中，土地作为一种生产要素，其供给弹性为零，即从整个社会的角度来看，土地的供给量是固定的，但是从不同的时间段和不同地区对土地利用的差异上看，土地的供给就不是完全缺乏弹性。国家甚至是地方*有条件通过控制土地供应量和土地开发节奏的办法实现对房产业的宏观*。根据商品的供求规律，当房地产市场供大于求时，房产价格将会下降。从近几年中国房地产市场施工和竣工面积的增长情况来看，房地产市场总体上是供大于求的态势，只是房产业内部结构性矛盾比较突出。
③税收
税收是国家财政*调节国民经济的一种手段，对房地产行业来说，目前税收对生产领域采取的*措施要强于消费领域。在经济扩张和房产投机过热阶段，通过调整房地产相应税种和税率，让投机交易的速度减慢，就可以遏制经济过热和投机需求。在房产消费领域，通过征收个人所得税、营业税、契税、印花税等相应税种，减少房产投机收益。我国规定2006年6月起，个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税，2006年8月起，全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。可见，在房产**上，各种*调节工具虽控制领域和手段不同，但目的和作用是一致的。
(2)选择性控制*工具——房地产信贷管制、优惠利率
选择性控制是国家着眼于对特殊市场的信贷供求进行控制，对信用活动加以调节和影响的一项货币*，其调节工具主要包括消费者信用控制、不动产信用控制、优惠利率等。在房地产领域，消费者信用控制和不动产信用控制可以统称为房地产信贷管制，是*银行货币*的重要组成部分，监管部门将通过对行业的分析和监测，加强信贷*的前瞻性和实效性，不断提高风险管理的能力。1998年，由于当时国内住房制度改革刚刚起步，居民购房意愿不强，人民银行短期内对居民住房贷款实行了优惠利率。2004年以后，中国货币*和财政*的主导地位发生转换，*银行坚持稳健的货币*，加强了对住房信贷的管制，及时调整和传达货币信贷*意图，引导社会预期。
(3)有效需求与投机需求
经济学领域的有效需求是指有支付能力的需求。凯恩斯认为，有效需求是商品的总供给价格和总需求价格达到均衡时的总需求，包括消费需求和投资需求两个部分。由于个人消费的预算约束，对于住宅产品的实际有效需求是有限的，当消费需求获得满足，而投资需求因有利可图而加剧扩张时，超过一定限度就成为一种投机需求。目前，我国房地产市场的购房需求既包括有效需求，也包括投机需求。有效需求主要表现在居民自住房和各种以直接使用为主的需求上，例如，购买、建造、翻建、大修自住房就属于典型的有效需求，而投机需求的目的是赚取差价，国家对房产信贷进行控制主要是压缩以投机为主的住房贷款需求。根据国内的实际情况，对大多数家庭来说，满足对住房的消费需求，只有通过贷款购房才能实现。国家对个人住房贷款*的调整，能够在一定程度上刺激住房消费需求，将住房潜在需求转化为有效需求，通过制度安排或*调整，尽可能扩大住房有效需求的边界。截至2005年末，国内商业银行个人住房贷款达到20258亿元，而且从市场发展趋势来看，个人住房贷款市场的有效需求还将保持稳步增长。
2、宏观经济与住房贷款*
(1)宏观经济背景下中国住房贷款*的演变
1998年是我国取消福利分房，开展住房制度市场化改革的起步之年，此后，也是国民经济快速发展和房地产繁荣发展的一个时期。住房消费的增长与社会经济的发展密不可分，显现正相关的连带效应。
总体来看，国内宏观经济的发展趋势是稳步提升的，国家在制定产业*时会采取相机决策，特别是如前所述，房产*是一种短期性*，会按照经济发展态势和**意图进行变化。1995年以来，我国商业银行的个人住房贷款业务可以划分为三个阶段，一是*启动阶段(1995—1998年)，商业银行在这一时期开始办理个人住房贷款业务，并从1998年下半年起，停止住房的实物分配，实行住房货币化，为住房金融的发展奠定了基础。二是扩张发展阶段(1999—2000年)，国家通过*银行发布了多项鼓励*，在优惠利率、贷款额度、贷款期限等方面尽可能地降低放贷门槛，支持个人消费信贷。三是规范调整阶段(2001～2006年)，针对个人住房贷款过程中出现的违规行为，人民银行为降低金融机构风险、规范房产金融市场秩序、抑制房产投机行为，及时收紧放贷条件，加强了对个人住房贷款的管理。
(2)房贷*存在的问题及评价
住房问题是关平民生的大问题，近几年国家出台一系列的*措施，但效果并不是非常明显。房贷*虽已及时进行调整，但房地产市场仍然存在住房结构不合理、部分城市房价上涨过快、中低收入居民住房难以满足等问题。
①房贷*的盲区——结构性矛盾
2004年以后，人民银行多次上调金融机构贷款基准利率，但对房产的非合理需求缺乏有效控制，投机炒房快速增长，同时，中低档住宅供应比例下降，导致房地产供给结构严重不合理。此后，国家利用信贷、税收等经济手段，提高房产交易成本，抑制房产投机需求，但结构性矛盾依然存在，中低价住房和经济适用房的比例偏低。2006年，国家在行使多种经济手段的同时，吸取了前两年的教训，通过出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，弥补了房贷*的不足，直接宏观*住房结构，并有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费。
②房贷*的松动——大量空置房
2004年以前，在积极财政**下，国内房地产市场具有典型“亮点经济”特征。“十五”期间，许多城市将房地产业列为支柱产业。同时，信贷*也在影响和*房地产的投资和需求，局部地区房地产投资过热，购买多套住房的投机需求增加，导致全国范围内越来越多的空置房难以消化，房贷*出现松动迹象。2005年，国内商品房空置率达26%，大大超过国际公认的5%～10%的警戒区间。因此，从*层面看，支持经济型住房发展、支持有效需求的房贷*总体趋向不会改变，只是在刺激个人住房消费需求方面会有所收缩。
③房贷*的风险——信用环境差
信用环境建设是国内大部分行业，包括房地产行业持续、健康发展的一个软肋。近几年，国内部分经济发达地区的金融机构与咨询中介机构联合，建立了个人联合征信系统，为有效防范房地产信贷风险，特别是个人住房贷款风险发挥了重要作用。目前，全国范围内的征信系统还没有真正建立起来，金融机构之间的资源共享、平台合作在短时间内难以实现，所以，市场环境下的信用建设与维护还有待进一步加强。
(3)应处理好几个关系
个人住房*在应对国家宏观经济*和产业*调整的过程中，应处理好如下几个关系。一是处理好短期调整与连续性的关系。个人住房贷款*，包括公积金贷款*都属于短期性*，与其它公共*相比，更容易发生阶段性变化。因此，在*调整时应充分考虑到*的可行性和关联效应，增加*的可操作性和稳定性。二是处理好独立性与协调性的关系。房贷*既要体现权威性，又要做好与其它宏观*的有效衔接，避免与财政*、货币*、产业*相脱节，应形成比较健全的*体系。三是处理好结构性与实效性的关系。房贷*能够在一定程度上对消费者行为倾向进行引导，特别是近几年国家对房地产业的宏观**不断出台，很多不确定因素使消费者对住房消费难以做出决策。因此，房贷*应把握好时机，通过*手段引导住房结构趋向合理，解决结构性矛盾，增强*的实际效果。四是处理好市场机制与**的关系。实践证明，市场机制是一种有效的资源配置方式，能够有效地实现市场调节。同时，“市场失灵”也是单一的市场调节所*为力的，这正是公共*存在的客观必要。市场秩序需要依靠*的制约和维护，*的制定和执行也要以市场为基础，尊重市场的客观规律。“市场+*”的混合型经济已被国内外广泛接受，*只需区分好哪些需要*性约束，哪些可以放手由市场来决定，如果处理不好，必会导致*失效。
3、新时期房贷*的价值取向
(1)价值取向类型与*定位
公共*一经产生，就面对效率和公平两种价值取向的矛盾。效率是指*资源配置的有效性，经济学领域把帕累托效率作为资源配置有效性的最高境界。公平是指对社会价值分配的合理性，在社会利益关系越发复杂的情况下，把握好现有的利益格局，满足不同利益主体多方面的需求，进而实现社会协调发展。公平对效率的影响，以及效率对公平的制约，贯穿着公共*实践的全过程。
现代*的公共*总是在效率与公平之间进行选择，不同的历史时期需要做出不同的选择。从理论上讲，市场主要解决效率问题，而住宅作为“准公共品”，又需要在社会的环境下，由*机制和市场机制共同作用，这就决定了*应遵循以效率为基础，致力于公平的复合型价值取向。
(2)近期房贷*的价值取向分析
①公平和效率的选择
学术界认为，公平是属于价值理性的范畴，效率是属于工具理性的范畴，二者是公共*同一时点难以兼顾的两种价值目标。市场机制的竞争性为效率的实现提供了保障，而*的干预又使社会增添了公平。我国*银行*本身具有统一性和融合性，在宏观价值取向上相对容易实现公平，但*落实不力则容易影响效率。因此，笔者认为，*对价值取向的选择应是以公平为基础，为市场机制实现高效率运行创造条件的同时，兼顾效率和效果的发挥。当然，在不同的历史时期，不同的宏观背景下，要求*在制定*时对价值取向的倾斜力度有所区别。例如，在经济繁荣时期，为抑制经济膨胀而提高利率，约束过度的消费行为；在经济萧条时期，为防止经济再度萎缩而降低利率，鼓励居民消费。相应地，利率的变化会对产业*和行业发展也带来影响。
②房贷*的价值取向
如前所述，公共*应以公平为基础，提倡根据不同时期和不同地域的现实情况兼顾效率，具体讲，就是在横向区域间*方面强调效率，在*纵向管理方面强调公平。*在宏观*住宅金融体系上要建立完善的制度框架，使住宅产业具有一个稳定的发展基础，同时，利用各种宏观*工具对住房贷款行为进行调节，使住宅产业的发展符合公共*的目标。近期，根据房地产业的发展运行状况，房贷*的价值取向应侧重公平，引导要素供给向实际有效需求转移，使资源更多地转向中低档住宅和以使用为主要需求的房地产市场建设。国家对房贷*的倾向性会引导金融要素和相关产业转向房地产有效需求领域，使资源更合理、更公平地配置到经济领域中去。
③需要进一步解决的问题
一是要增强*的实效性。要考虑到经济调节工具在实施过程中固有的滞后性特点，提高*的实际效果和可信度，实现资源的优化配置。二是要增强*的针对性。要明确指向，分类指导，兼顾宏观**的统一性与各地区房地产业发展的差异性，需要*有针对性地进行*，提高*的执行效果。三是要增强*的规范性，避免*的越位和缺位。在经济*转轨时期，应特别注意防止公共*对市场机制的有害干扰和对市场机制缺陷弥补不足的问题。要加大*执行的工作力度，排除干扰*实施的主要因素，防止和避免*执行不到位等问题。
结论
房产*是*公共管理*的一部分，在*分析中开展价值取向研究，有助于有效解决*中的价值冲突，有助于*制定全过程的调节，在一定程度上提高决策的效率。国内宏观经济的发展趋势是稳步提升的，国家在制定产业*时会采取相机决策，而住宅作为“准公共品”，需要在社会的环境下，由*机制和市场机制共同作用。因此，*应以公平为基础，提倡根据不同时期和不同地域的现实情况兼顾效率，并进一步解决*的实效性、针对性和规范性等问题。
相关资料：
http://news.163.com/05/1214/10/24U4OTSF0001124T.html
仅供参考，请自借鉴
希望对您有帮助
热心网友
时间：2023-10-06 07:48
你不妨论述下它的缺点还好些，有现时的例子很好写！
如果还是要照书上说的“证券化是金融衍生工具，增强了企业流动性之类云云”，就未免显得自己有“两耳不闻窗外事”死读书之嫌了。
