未来15个最具潜力的城市在哪
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发布时间：2022-04-23 22:47
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时间：2022-06-04 23:34
近日，平安证券宏观研究团队发表一份《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析（报告II）》的研报，这份报告以供给需求、金融信贷、**等为依据，筛选出近年来房价表现最好的15个城市，以及未来潜力最大的15个城市。
近年房价涨幅最大的前15个城市排名：深圳，厦门，广州，上海，南京，合肥，北京，郑州，福州，武汉，杭州，天津，石家庄，长沙，济南。
未来15个最具潜力的城市排名：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。
这份名单是在35个重点城市筛选出的，具体包括4个直辖市、22个省会城市、4个自治区首府（*拉萨除外）、5个计划单列市（大连、青岛、宁波、厦门、深圳）。
在小白的印象中，此类报告并不多见，报告从城市基本面进行了非常详细的分析，对我们普通人的买房有一定的参考意义。
我们都知道，一个城市房价有没有潜力，短期看*、中期看土地、长期看人口，对这些驱动房价上涨的基本要素，报告分析如下：
一、驱动房价的需求因素：分为存量人口和流动人口
存量人口指标分析主要是常住人口与户籍人口，工作人口与常住人口的比值以及小学生在校人数增速。
常住人口一般视为潜在购房需求，工作人口视为购房的经济实力，常住人口与户籍人口，工作人口与常住人口的比值越大购房需求越大。研报中还罕见运用了小学生人数分析人口，一般来说，小学生人数由教育局以数人头方式统计，受政绩干扰程度低，可信度高，小学生人数越高，说明潜在的人口增加越快。
二、驱动房价的供给因素：分为库存土地和增量土地
库存土地主要是分为狭义的库存，即商品房待售面积；还有广义的库存，即商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）。
土地供给主要是土地购置面积与当地人口的比例，库存土地越多，土地供给越大，那么房价上涨动力越弱。
三、金融因素
1、信贷：M2同比增速越高，房价越容易上涨；个人住房贷款余额同比增速越高，房价越有可能上涨。
2、利率水平：2014年到2016年底，贷款利率总体下行，说明低利率在上一轮房价上涨中起了关键作用。
3、投机需求：房价与收入的比值越大，说明当地的投机需求越大。
四、房地产*力度：包括限购、限贷、限售、房企拿地、棚户区改造、房贷利率等。
综上4点，最终筛选出了15个“绩优股”城市，和15个“潜力股”城市。
那么我们怎么看待兴业证券这份报告呢？对于15个“绩优股”城市已经是历史，我们不去分析了。我们着重看15个“潜力股”城市，也即报告认为的15个潜力城市。
对于这份报告总体还相对客观，小白想说几点：
1、15个潜力城市中乌鲁木齐的入选有点让小白感到意外，当然房价上涨潜力与当地的房价基数有关，目前乌鲁木齐房价水平是6900元/平，在省会城市中算是价格的洼地，乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府，全疆*、经济、文化、科教和交通中心，优点是作为中心的乌鲁木齐可以集全省的资源于一身，新疆历来受到国家的关照，容易获得资源。但缺点也突出，乌市处于国家的边陲，治安、交通、文化等是一大硬伤，对于乌鲁木齐未来房价小白不是很乐观。
2、成都、天津、杭州入选应该没有争议，2010年全国城镇体系规划纲要（2010-2020年将天津等城市定位为中心城市，2016年《成渝城市群发展规划》明确提出成都将成为未来的中心城市，国家中心城市在中国具备引领、辐射、集散功能，一方面它体现了自身的实力，另一方面意味着受到国家的重视。相较其他城市，成都、天津潜力确实不错。杭州金融、科创在二线城市中优势也相当明显，资金实力与广州相当，是全国的电商中心，若说未来有可能成为一线的城市，杭州算是一个。
3、北京、上海、广州当仁不让，北京是*中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，上海是经济、金融中心。我在自己的公众号：小白读财经已经说过，无论是之前还是以后，两大城市从国家获取的资源远远多于其他城市，未来的地位只会固化而不是淡化。相比其他城市，广州的实力虽然稍弱，但依靠在交通、经济根基方面仍然享有优势，其他二线城市短期还难以赶超。
4、有意思的是这份名单中，深圳虽有幸入选，但是排名最后。要说房价深圳是回避不了的话题，在历次的房价上涨中，深圳均是一马当先。深圳是经济特区，可以直接向*讨要资源，在金融、科创等方面遥遥领先于广州，未来的城市竞争，归根到底还是金融、科创的竞争，如果论城市竞争力，深圳肯定要比广州强一些。
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时间：2022-06-05 00:52
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时间：2022-06-05 02:26
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