民法典实施后,“抵押权”杠上“居住权”,谁先谁后?
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发布时间：2022-07-19 16:50
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热心网友
时间：2023-10-16 19:33
按照目前有关法律规定：这两个权利之间，不存在对比的问题，也就无所谓谁先谁后。抵押权和居住权，是两个不同的概念。《民法典》中规定的“居住权”，属于用益物权；而“抵押权”属于担保物权。
什么是居住权？
答：居住权是为保障居住权人设定的，属于利他权利。居住权人仅对其居住的房屋享有占有权及使用权，享有所有权人处分权和收益权之外的部分所有权，体现出它是一种用益物权的类型
什么是抵押权？
答：抵押权是抵押权人为担保将来债权的实现，预先在债务人或第三人财产之上设置的一种若债务人不履行债务，抵押权人有权起诉主张拍卖变卖抵押物以实现其债权的权利，其属于担保物权的范畴。
居住权与抵押权并存设立时的冲突
抵押权设立在先，居住权设立在后，抵押权人如认为设立在后的居住权将可能损害抵押权的实现，应允许抵押权人要求抵押人提前清偿债务或提供其他担保。
居住权设立在先，抵押权设立在后，设立在先的居住权，不应受到设立在后的抵押权的影响。设立在后的抵押权在设立之时，抵押权人应充分了解抵押房产是否存在设立居住权的情形。
当公民的抵押权与居住权同时存在时，应当依照这一权利在登记簿上登记的时间先后决定哪项权利优先实现。后顺位的权利，只有在先顺位的权利实现后才能实现。
我认为，在房屋居住权与抵押权发生冲突时，根据当然解释的方法，参照“买卖不破租赁”原则进行合理解决，即当抵押权与居住权同时存在时，应当依照在登记簿上登记的时间先后决定哪项权利优先实现。后顺位的权利，只有在先顺位的权利实现后才能实现。
热心网友
时间：2023-10-16 19:33
按照目前有关法律规定：这两个权利之间，不存在对比的问题，也就无所谓谁先谁后。
先“理论”的解释一下上述结论:抵押权和居住权，是两个不同的概念。《民法典》中规定的“居住权”，属于用益物权；而“抵押权”属于担保物权。这两个名词，我们先用白话解释一下，随后举个例子说明：用益物权，指的是这个房子不是你的，但是你可以使用（居住）。担保物权，指的是这个房子是你的，你把房子抵押给别人。但别人担心，“万一这钱你还不上怎么办”？这时候，这个房子，就相当于你的一个担保——抵押给对方，万一还不上钱了，对方起码有个保障。
为说明开篇结论，我们举个例子：房子登记的是儿子名字，儿子在这个房子里面，为父母设置了居住权。后来儿子因为经营问题周转困难，于是把这个房子抵押出去，抵押了100万。再往后，经营不下去了。抵押权人要变卖房产，拿回自己的权益。父母对抵押权人说了：你把房子拍卖了，我们去哪儿住？抵押权人说了：不拍卖，我的钱从哪要去？
结论是什么？理论状态下，结论就是：父母继续住。抵押权人把房子拍卖了。因为——居住权一旦设立之后，可以这么理解：父母在这个房子中合法居住，跟房子产权人是谁无关。房子是属于儿子、还是卖给别人，都不影响父母的居住权；反过来，父母有居住权，但房子又不属于父母，所以不能决定他人对这个房产的处置行为，包括售卖、抵押、拍卖。所以——两者之间不存在对比问题。实际中可能存在的问题，注意开篇给出结论时的用词：按照目前有关法律规定。
为什么要加这样一句话？因为《民法典》中，提出了“居住权”，但是落不了地——距离实操差得还很远。例如：如题主这种疑问——这个房子要真是设置了居住权，并且按照法律规定做了登记，做抵押的时候，抵押权人乐意么？恐怕到这关就卡壳，很可能这个房子根本就抵押不出去！设置居住权的房子，能处置的了么？买家一看这个房子有居住权，买下来之后还得给别人住，敢买么？
总结“抵押”例行已久，相对比较成熟；“居住权”目前只开了个头，没有真正进入到实操阶段，其中会遇到什么问题，谁也不知道。所以，在这个阶段，对比二者，没什么意义。
热心网友
时间：2023-10-16 19:34
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时间：2023-10-16 19:34
热心网友
时间：2023-10-16 19:35
