据说房贷部分提前还款有技巧,怎么做才能节省更多利息?
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发布时间：2022-07-30 00:58
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时间：2022-07-18 23:43
对住房按揭贷款进行提前还款，是为了减少贷款利息支出。同样是部分提前还款，不同的操作方式会有不同的节省利息的效果。因此，房贷部分提前还款节省利息有技巧。
那么，房贷提前还款节省利息有什么技巧呢？关于这个问题，不是一言两语就能说清楚的，房贷提前还款涉及到3个方面：还款资金来源、贷款形式、还款方式。因此，我从3个方面，对房贷提前还款节省利息的技巧做一个全面的回答：
一、资金来源方面
提前还贷的资金有2个来源：一是借款人自己的资金，二是借款人的住房公积金。
目前住房公积金存放在公积金账户内，是以1.5%的年利率支付利息的。而目前银行定期存款利率要比1.5%高出许多，大型国有商业银行1年期、2年期、3年期的定期存款利率分别是2%、2.5%和3.15%。3年期的银行定期存款利率是公积金存款利率的2倍多。
可见，如果有住房公积金余额，也有闲置的资金，那么在提前还贷时，使用住房公积金还款要比使用手上的闲钱还款更划算，手上的闲钱可以存为银行定期存款，赚取更多的利息。通过存款赚了更多利息，也就等于节省了更多的贷款利息。
二、贷款形式方面
目前，对于住房按揭贷款来说，有3种贷款形式：一是住房公积金贷款，二是银行商业性住房贷款，三是组合贷款（公积金贷款＋银行商业贷款）。
有条件使用公积金贷款且公积金贷款额度能够满足购房需求时，办理的是公积金贷款。如果能够使用公积金贷款但额度又不够时，就要通过办理一定额度的银行商业贷款来支付购房款，这种形式就是组合贷款。如果没有条件使用公积金贷款，那么只能办理银行商业贷款。
住房公积金贷款的利率和银行商业性贷款的利率是不一样的，而且两者的利率差距还较大。例如2022年，5年期以上的住房公积金贷款利率是3.25%，而银行商业性房贷利率一般是4.9%至5.2%之间，银行商业贷款利率比公积金贷款利率高出了约2个百分点。
目前，许多城市的住房公积金中心已经允许办理组合贷款的借款人，在没有结清（还清）住房公积金贷款的情况下，可以提取住房公积金来归还银行商业贷款。而之前的规定是公积金贷款没有结清之前，不允许提取公积金归还银行商业贷款。
因此，当我们有公积金余额或是有闲钱提前还款时，要优先归还银行商业贷款，这样就更加节省房贷利率了。例如，同样是对一笔贷款年限剩余20年的组合贷款进行提前还款，还款金额是30万元，如果是归还公积金贷款，那么节省的利息是10.84万元（等额本息还款方式，下同）；如果归还的是银行商业贷款（贷款年利率5.1%），那么节省的利息则提高至17.92万元。可见，归还商业贷款比归还公积金贷款节省了7.08万元的贷款利息。
三、还款方式方面
目前，房贷的还款方式一般有2种：一种是等额本息还款法，一种是等额本金还款法。
在不考虑其他因素的情况下，等额本息还款方式比等额本金还款方式支付的利息会更多。例如，同样是一笔期限30年、金额100万元、利率5%的房贷，在等额本息还款方式下，所支付的利息是93.26万元；在等额本金还款方式下，支付的利息是75.21万元。等额本息还款方式比等额本金还款方式多支付了18.05万元利息。
我们进行部分提前还款之后，一般不能改变还款方式，但会改变月供金额和还款年期（即还款期数）。这其中有2种情况：一种是月供金额不变，还款年限（期数）减少；另一种是月供金额减少，还款年限（期数）不变。
那么，提前还款之后，应该减少月供金额呢，还是应该减少还款年限？从节省贷款利息支出的角度来看，选择“月供金额不变，还款年限（期数）减少”的方式，比选择“月供金额减少，还款年限（期数）不变”的方式更能节省贷款利息。
最后，我们来总结提前还贷最节省利息的方法。从以上的论述可知，节省贷款利息最优的部分提前还款方式是：提取公积金归还银行商业性贷款，之后选择“月供金额不变，减少还款年限（期数）”的方式。
