买卖不破租赁国有划拨土地收回中能否适用
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发布时间：2022-09-25 07:51
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时间：2023-09-16 10:38
首先，根据《最高人民*关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》法释[2003]6号第一条“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关*可以予以收回，并依法处置。”和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第三款“无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县*应当根据实际情况给予适当补偿。”的规定，在*行使收回破产企业的国有划拨土地使用权时，依法应适用“房地连体、房随地走”的原则，而不是“地随房走”。
其次，根据《企业破产法(试行)》第三十一条关于“破产宣告时未到期的债权，视为已到期债权”的规定，在企业被宣告破产后，应当视为其与承租人签订的租赁合同已经到期，因此，承租人只能对租赁合同不能履行的损失申报债权。《企业破产法(试行)》第二十六条亦规定：“对破产企业未履行的合同，清算组可以决定解除或者继续履行。清算组决定解除合同，另一方当事人因合同解除受到损害的，其损害赔偿额作为破产债权”，即清算组就是破产企业的代表，应以维护破产债权*益和破产财产利益为标准，自主决定解除或继续履行合同。清算组行使该法定解除权，提出有条件终止合同的方案，解除了与承租人的租赁合同。在司法实践中，*也应本着维护破产程序正当性的责任，以利于实现破产程序的公开、公平、公正为原则，而不能通过剥夺清算组的程序权利进而剥夺清算组的实体权利，否则既违反《企业破产法(试行)》的规定。同时依据企业破产程序的性质，即使租赁合同可以继续履行，也只能以破产清算结束、破产财产拍卖时为限，否则将使破产程序无法进行。
第三、由于破产宣告有使租赁合同终结履行的效力，而“买卖不破租赁”是以租赁合同继续存在和可以继续履行为条件的，因此，在企业破产程序中，租赁权不能对抗财产所有权主体的转变。其一，《合同法》第二百二十九条所规定的“买卖不破租赁”，是以买卖行为发生时原租赁合同的履行期限尚未届满，即租赁合同继续存在为条件的。《合同法》作为市场交易的普通规则，只能适用于合同签订履行的一般情况，即适用于一般的市场交易中。企业破产程序是由《企业破产法(试行)》这种特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照破产法的规定处理，而不应当适用具有普通法性质的合同法。其二，企业被宣告破产后，出租方即破产企业作为租赁合同的一方即宣告消亡。清算组在接管破产企业后虽然成为破产财产的管理人，但其不是破产财产的所有权人，其权利义务由法律直接规定而不是由合同约定，具有特定性，不能按照正常交易中的合同主体对待。其三、《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”即承租人优先权产生的前提是：出租人(所有权人)出卖租赁的房屋。破产清算组的处置行为与出租人出卖房屋的关系，从逻辑上讲既非等同亦非包含关系，而是两种完全不同性质的关系，不存在适用有关规定的问题。出卖人并不是出租人即财产所有权人，而是破产清算组。
第四、若以“买卖不破租赁”作为拍卖破产财产的附加条件，竞买者势必锐减，卖价难免偏低，既严重影响破产企业职工安置工作的正常进行，也不利于债权人及拍卖物之所有人，亦不免造成偏惠优先承买权人之结果。
综上所述，笔者认为，在经*批准依法收回破产企业国有划拨土地使用的程序中，应严格遵循“房地连体、房随地走”的原则，不能适用“买卖不破租赁”的原则。具体而言，即在企业破产后，划拨土地上附着房屋或其他建筑物随土地使用权转让，地价与房价由具有评估资质的机构分别计算，房价收入归破产财产，地价收入归属地方财政，承租人仅在理论上取得在同等价格条件下对租赁房产的优先购买权。
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时间：2023-09-16 10:38
首先，根据《最高人民*关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》法释[2003]6号第一条“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关*可以予以收回，并依法处置。”和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第三款“无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县*应当根据实际情况给予适当补偿。”的规定，在*行使收回破产企业的国有划拨土地使用权时，依法应适用“房地连体、房随地走”的原则，而不是“地随房走”。
其次，根据《企业破产法(试行)》第三十一条关于“破产宣告时未到期的债权，视为已到期债权”的规定，在企业被宣告破产后，应当视为其与承租人签订的租赁合同已经到期，因此，承租人只能对租赁合同不能履行的损失申报债权。《企业破产法(试行)》第二十六条亦规定：“对破产企业未履行的合同，清算组可以决定解除或者继续履行。清算组决定解除合同，另一方当事人因合同解除受到损害的，其损害赔偿额作为破产债权”，即清算组就是破产企业的代表，应以维护破产债权*益和破产财产利益为标准，自主决定解除或继续履行合同。清算组行使该法定解除权，提出有条件终止合同的方案，解除了与承租人的租赁合同。在司法实践中，*也应本着维护破产程序正当性的责任，以利于实现破产程序的公开、公平、公正为原则，而不能通过剥夺清算组的程序权利进而剥夺清算组的实体权利，否则既违反《企业破产法(试行)》的规定。同时依据企业破产程序的性质，即使租赁合同可以继续履行，也只能以破产清算结束、破产财产拍卖时为限，否则将使破产程序无法进行。
第三、由于破产宣告有使租赁合同终结履行的效力，而“买卖不破租赁”是以租赁合同继续存在和可以继续履行为条件的，因此，在企业破产程序中，租赁权不能对抗财产所有权主体的转变。其一，《合同法》第二百二十九条所规定的“买卖不破租赁”，是以买卖行为发生时原租赁合同的履行期限尚未届满，即租赁合同继续存在为条件的。《合同法》作为市场交易的普通规则，只能适用于合同签订履行的一般情况，即适用于一般的市场交易中。企业破产程序是由《企业破产法(试行)》这种特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照破产法的规定处理，而不应当适用具有普通法性质的合同法。其二，企业被宣告破产后，出租方即破产企业作为租赁合同的一方即宣告消亡。清算组在接管破产企业后虽然成为破产财产的管理人，但其不是破产财产的所有权人，其权利义务由法律直接规定而不是由合同约定，具有特定性，不能按照正常交易中的合同主体对待。其三、《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”即承租人优先权产生的前提是：出租人(所有权人)出卖租赁的房屋。破产清算组的处置行为与出租人出卖房屋的关系，从逻辑上讲既非等同亦非包含关系，而是两种完全不同性质的关系，不存在适用有关规定的问题。出卖人并不是出租人即财产所有权人，而是破产清算组。
第四、若以“买卖不破租赁”作为拍卖破产财产的附加条件，竞买者势必锐减，卖价难免偏低，既严重影响破产企业职工安置工作的正常进行，也不利于债权人及拍卖物之所有人，亦不免造成偏惠优先承买权人之结果。
综上所述，笔者认为，在经*批准依法收回破产企业国有划拨土地使用的程序中，应严格遵循“房地连体、房随地走”的原则，不能适用“买卖不破租赁”的原则。具体而言，即在企业破产后，划拨土地上附着房屋或其他建筑物随土地使用权转让，地价与房价由具有评估资质的机构分别计算，房价收入归破产财产，地价收入归属地方财政，承租人仅在理论上取得在同等价格条件下对租赁房产的优先购买权。
