房地产——项目经营调整会怎么开、机制升级
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发布时间：2022-10-08 06:31
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时间：2023-11-06 01:34
拿地前召开项目投决会，决策该地块是否值得获取，预估目标土地价及对应利润，研究地块方案、量价、节奏与节点计划、融资方案、目标成本等一整套经营逻辑，这个会议想必大家都很熟练。
拿地后召开项目启动会，根据拿地价及市场行情变化及报批进展情况，再次周密铺排演练项目经营逻辑，包括设计方案、营销、运营节奏及计划节点、目标成本、融资、工程、客服风险等，最终锁定项目的经营目标，包括运营节奏、目标成本、业态均价及货值、每批次去化率、融资方案、计划节点，最终锁定项目经营指标。这个会议明确了项目的经营方向与目标。
当项目发生重大变化，或遭遇重大市场行情调整时，以往的经营逻辑及目标已无法再实现时，需召开项目经营调整会，进行及时纠偏及决策。
【2】
项目经营调整会从无到有，经历了几个阶段：
1、刚推出这个会议机制时，确实可以帮助项目不走偏，把一些重大调整进行综合决策，把控了项目风险，有了承责意识，不可随意调整。
2、实行一段时间后，就开始但凡项目有一丁点儿偏差，都一股脑儿申请上会，这个会议等级级别高，每次开会需要召集各方负责人参与，加上会议材料过于完整复杂一线起草编制工作量巨大，“劳民伤财”，然后发现反而决策效率低了，影响决策速度。
3、考虑到决策效率，取消了调整会。
4、因为内外部各种因素变化，导致项目经营与启动会目标发生偏差，且往往是综合性变化，无法归属到某个条线决策，于是又再次开启会议机制，让决策更加综合高效。
5、经历过这些阶段，从一开始的模糊不清不知道到底要调整哪些东西怎么设置模板引导到现在清晰地知道会有哪些模块的调整内容，对调整会的理解逐渐深入。
【3】
怎么理解调整会到底涉及哪些环节，可以从这个利润这个最简单的公式进行解读。
利润=收入（即：货值=各业态均价*面积）-支出（土地成本+建安成本+管理费+营销费+融资利息+股东利息+税金）
从这个公式可以看到各子项对利润目标有影响，也就是说以下这些模块若发生重大变化，则需要进行整盘复盘重新决策调整方向及经营目标。
1、方案发生重大变化：影响经济技术指标（涉及到面积），最终影响到货值、目标成本。
2、量价发生重大变化：价格发生变化影响货值，流速发生变化影响归正周期影响股东计息。
3、建安成本发生重大变化：影响目标成本
4、运营节奏发生重大变化：影响供货推盘节奏，即使价格不变也会影响销售计划（签约回款），影响成本支付计划，影响管理费（挂钩生产周期），最终影响股东利息。
【4】
理解了以上主要调整因子，就方便组织材料编制了，用模块化思维进行资料的组合。
一、组织相关条线调整财务测算，将涉及调整的变化反应到测算套表中。
二、组织涉及调整内容的汇报材料PPT组建。
1、第一篇章：
（1）操盘逻辑（讲述此次调整后的操盘核心逻辑）
（2）核心经营指标比对（与启动会版经营指标进行比对分析，为方便领导快速直观了解项目所处阶段，旁边附上总平图，并说明开发阶段，如拿地、交付时间，毛坯或精装，已取证开盘批次）
（3）调整事项（核心主要有价格与货值、运营节奏、成本费用，注意每个调整事项需匹配对应的目标，比如如果降价了，那要说清楚目标去化率；再如如果调整节奏了，要说清楚成本支付金额变化等）
（4）现金流变化比对图。
2、第二篇章：
根据调整的内容进行组合模块资料。方案调整对应产品篇，量价调整对应营销篇，节奏调整对应运营篇，成本调整对应成本篇。
（1）产品篇：若方案发生较大调整，内容需根据涉及调整的内容情况进行放置，经济技术指标变化比对表、总平图、平立剖效果图、户型对比表、设计合约规划等。
（2）营销篇：这基本是调整最多的事项，一般都是根据内外环境变化，需调整供货推盘节奏、价格流速、营销费等。内容需包括，外部环境分析（整体市场、板块市场、竞品分析、项目库存情况分析），价格策略、整盘货值及业态均价、推盘节奏、首开策略（若未首开）、推广策略、营销费等。
（3）运营篇：如果运营节奏发生变化（改变了原定的开发节奏、供货节奏），需要提供本篇章，包括供货节奏比对图、里程碑节点比对表、整盘各年度供销回比对表等。
（4）成本篇：如果目标成本发生变化，需进行成本分析，目标成本对比分析、主要增减项成本分析等。
【5】
梳理清楚需要调整的内容，导致调整的内外部环境分析，调整后的目标及举措，最终目的还是及时对项目经营情况进行纠偏与决策，明确项目经营方向及目标。
【最后的结束语】
最后介绍一下自己，我是一个职场中的两宝妈妈，坐标杭州，研究生毕业，主业房地产。平常喜欢写日记，累计发表了上千篇日记。2022年我组建了日精进群，和一群朋友共同见证2022年的成长，遇见更美好的自己！ 如果您觉得有帮助，感谢点赞、收藏 支持，谢谢。
