房屋征收评估办法 新在哪?

发布网友 发布时间：2022-12-16 16:06

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热心网友 时间：2023-12-31 18:58

托估价机构估价，仍有异议可以向评估专家委员会申请技术鉴定。而新评估办法取消了另行委托，被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，可以向评估机构申请复核，对原评估机构的复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请鉴定，减化了程序。不同情况采用不同评估方法旧指导意见规定评估方法优先采用市场比较法。而新评估办法要求估价师根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。进一步明确，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。还要求可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。 犹慰介绍，贵阳市地方法规要求拆迁评估中采用市场比较法，虽然这个方法最直观，最容易懂，也最容易解释，要求评估师采用同地段、同类型的房子，已经发生的三个以上的交易实例，加权平均后得出评估结果，但对于没有交易实例，如公共建筑、农房等，就没有办法使用这种方法。在拆迁中，有的老百姓假设自己一层楼的房屋开发后成为二十层房屋，于是要求按二十倍价格进行补偿，这种假设开发法新办法明确只能用于在建工程。 评估目的分两种情况犹慰介绍，旧估价指导意见中指出，拆迁估价的目的只有一个，即确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其市场价格。在新评估办法中，评估目的分两种情况，一是在货币补偿中，为被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值，另一种则是在产权调换中，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。犹慰解释，征收评估目的增加了产权调换的内容，为计算差价提供依据，目的在于让大家树立一种观念，即房屋征收过程中存在价差，而非大家以前笼统的理解“拆一还一”的观念。评估时点更明确新评估办法将被征收房屋价值评估时点确定为房屋征收决定公告之日，这与旧估价指导意见中，拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日相一致。但新办法强调：用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致，这样，可以有效地避免评估混乱。 犹慰解释，贵阳市的拆迁项目中，按照评估结果制定方案，最后按方案实施的项目几乎为零。评估结果被认为成为拆迁矛盾高发的一个原因。以前在贵阳市的拆迁评估中，由于没有相关规定支撑，拆迁人往往钻空子，在评估被拆房屋价值时，时点为拆迁许可证颁发之日，但在评估新房价值时，时点却按新房交付时间。通常从拆迁到新房交付相差几年，有的项目多年也没能完成拆迁，时差更大，建成后的新房市场价和旧房拆除时的房价差距很大，这样，对被拆迁人有失公平。由于补偿价格上的差距，被拆迁人不愿搬走，双方经过漫长的反复协商过程，拆迁工作举步艰难。而新办法强调时点必须一致，杜绝了这种不公的产生。评估机构由被征收人确定新评估办法规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定。犹慰解释，旧估价指导意见中规定，评估机构的选择原则上是被拆迁人委托，但实际上，在贵阳市被拆迁人委托的只占10%-20%的比例。原因在于，谁委托谁付钱，被拆迁人不愿意支付这笔费用，加上选择哪家评估机构意见也难统一；因此被拆迁人委托评估机构的情况很少，大多由拆迁人委托，这就很做难做到公平。而新评估办法明确评估机构由被征收人