跨行赎楼 赎楼贷款和按揭贷款在不同的银行 碰到问题了!!!

发布网友 发布时间：2022-12-14 08:18

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热心网友 时间：2024-11-14 16:39

买方以按揭付款的方式购买卖方正在按揭的房地产（简称转按） （一） 流程：买卖双方须经过两步走 转按包括两个方面，一是卖方提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是买方申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务流程为： 第一步，卖方向银行提出申请。 第二步，经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。 第三步，卖方和买方签订住房转让合同。 第四步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算： 贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。 第五步，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。 第六步，卖方与买方办理产权过户手续。 第七步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续。 第八步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。 （二）风险：三方都存在变数 在转按的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一贷款，才能进行产权过户，然后再次申请抵押贷款。因此，转按过程中有可能出现以下几种风险：卖方的贷款由买方还清后，突然改变主意，拒绝过户；买方贷款后拒绝为卖方还贷；银行拒绝提前放贷；交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款；交易完成后买方无法顺利拿到房产证。四、买方以按揭付款的方式购买房地产 （一） 流程： 第一步，卖方和买方签订住房转让合同。 第二步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额按照下列公式计算： 贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。 第三步，卖方与买方到房地产管理部门办理房屋产权过户手续。 第四步，银行与买方申办新的抵押登记手续。 第五步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上。 （二） 风险：卖方存在重大风险 普通的二手房按揭贷款与转按揭贷款手续不同，普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。在这种交易中，因为基本没有有效可行的保障措施，卖方因而处于劣势，风险主要来自买方。尽管在实际操作中，银行可以要求卖方出具不可撤销的委托以便于及时将发放给买方的贷款转入卖方账户，但在登记过户完成后，买方已经是合法的产权人，这时如果买方单方通知银行，自己出现了还款方面的困难，银行为了保障自己的权利，必然会终止或者暂停事先已经商定的贷款按揭程序，绝不会依然放贷（来保障卖方的利益）的，否则，无疑于自投罗网。因此，卖方的利益保障实际中操作中存在很大的风险，在交易相关的三方中处于被动，唯一的出路就是进行漫长的诉讼之路。五、二手房交易中的风险防范对策： （一） 选择实力雄厚的中介机构作为担保人可以避免多方的风险。目前比较合适的第三方担保人是专业的中介机构，但其应该具备一定的资金实力，才能够抵御风险，真正起到担保的作用。 （二） 建立资金保障机制，由房地产登记部门与银行联合成立资金保障中心，利用*部门的公信力来保障交易全过程的顺利进行。首期购房款或者全部购房款在过户及按揭手续没有完全办结前，都存放于资金保障中心的公共账户，如果所有手续顺利完成，则将房款转入卖方账户，否则退回买方。很不错哦，你可以试下
lnnibmhqaj85301077722011-10-25 18:11:30追问谢谢说的很详细，过户已经办了，现在应该我有主动权！！
我想知道的是，卖方办的赎楼贷款有两个月的期限吗？

热心网友 时间：2024-11-14 16:39

。有期限，多久忘记了。主动权？在你的房产证没有z下来之前原业主可以去申请暂停或者查封的。

热心网友 时间：2024-11-14 16:40

这个要看你们当时的约定哦，本来像你这种情况是不会产生利息的，可能是其中拖延了，你要看与担保公司的合同是怎样的，有没有约定利息，一般来讲，担保赎楼利息卖方肯定是不会付的，他只认他的房子卖掉能收到多少钱就行，你还要催担保公司把银行贷款放下来啊，年底放宽很紧张的追问谢谢