因为贷款年限房子代持有
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发布时间：2022-11-26 23:22
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热心网友
时间：2023-10-12 21:36
代持人擅自处分，包括销售、抵押、出租、以房抵债等行为造成的风险。
既然代持人是法律认可的持有房产证的业主，那么其自然享有法律赋予的物权权利的，同时相关行为也是对社会公开的合法行为。
当然，在一定情形下也是违反代持约定的违约行为，但违约行为的认定则仅限于代持人与被代持人之间，对善意的第三人没有约束力。
善意的第三人，就是购房人、抵押权人、承租人等。这是被代持人面临最直接的一个风险；
（2）代持人被动产生的风险
第一种：代持人因开设公司、投资、做生意等经营不善，导致背负债务，代持人的债权人为了追偿债务查封保全或执行代持人名下所登记的该代持房产，代持房产最终被执行拍卖。代持人负担了债务，如果代持人没有足够的资金实力，那么即便被代持人向代持人追偿，基本也是遥遥无期的债务了，最终丢了房子，伤了感情。
这里面需要注意的是：一旦被代持的房产被查封，即便实际所有人提出异议，意义也不大，这就是前面所说的我国法律认可的是登记为准的所有权人；即便此时被代持人向*提起确权诉讼、要求过户代持的房产，因房产上具有其他查封措施，查封解除前不具备过户的条件，*一半会驳回起诉，诉讼途径也是走不通的；
第二种，即便代持人没有任何债务，但因代持人的配偶存在类似经营不善产生等背负债务的情况，其他债务人也有可能把代持人和代持人的配偶共同起诉，以夫妻共同资产和共同债务为由查封或执行该房产，产生同样的后果。
第三种，代持人因为他人提供担保而被牵连等情形，也会产生类似的风险。
（3）偶然的、不可预见的风险
第一种，房产登记在代持人名下，其配偶提出离婚，将该房产视为夫妻共同资产进行分割诉讼查封该房产，由此代持房产因此将卷入家庭婚姻纠纷；
第二种，代持人因病因故等突然不幸离世，被代持的房产被作为遗产进行分割分配；
第三种，代持人因不可控的因素而对第三方造成侵权或巨额损失，比如交通事故致人死亡的赔偿、打架致人重伤等情形，需要巨额赔偿，也会导致被代持的房产被诉讼被执行；
第四种，代持人因其他未知的行为而被刑事指控，被代持的房产作为代持人的财产或赃款、赔款，而被没收、被收缴；
除以上可以列举可以预见可能发生的风险之外，其实还会存在各种可能性，但毕竟是对未来的想象，对未知的猜测，无法一一列举。
当然，很多人会提到不管发生什么不管怎么样，我的房子就是我的房子，法律还能不支持我吗？是的，从法律角度来看，支持与否均有可能。
抛开法律裁判规则的变化、房产市场*的变化等等因素不提，被代持人能否自圆其说并且提供充分、真实、有效、完整、客观存在的证据对代持关系予以证明最为至关重要。
注意，笔者这里用了非常多的形容词，每一个都不可省略，想让法律让*相信你，首先就要拿出充分的证据。想想刚才说的那些风险，把房产交给别人代持，还是要谨慎一些，留心一些，不要等到纠纷和问题发生了才如梦方醒，事后诸葛亮。
03.如要将房产交给他人代持，如何做才能消除风险？
明白地说，不可能，只要代持发生就意味着风险存在，如同出生意味着死亡一样，但我们可以做的并不是消灭风险，而是控制风险，控制风险即是对自己负责，也是对他人负责。
首先，代持实际就是一种委托关系，这里面包含着双方确定的权利义务，但代持关系最主要的应是信任。因此如果必须要进*产代持，一定要找自己知根知底、感情深厚的家人、亲戚来进行代持，毕竟血浓于水，有着家庭感情和家族荣誉的光环，大家不会随意翻脸，即便有纠纷，也有亲近的人居中调和，不至于一拍两散。实在没有人选，亲近的朋友、同学、同事亦可以帮忙，不论如何选择，要能够清晰了解双方的关系和对方的人品、信誉、经济状况、家庭情况等信息，做好背景调查。
如果有失信记录、有诉讼关系、有黄赌毒不良嗜好、有家庭纷争等明显情况，在选择上应尽量规避。其次，代持人与被代持人双方最好签署明确的代持协议，这是最为直接有效的证据和法律依据，证明意义远大于其他间接证据。通过代持协议，把代持的背景和原因讲清楚，被代持的房产信息和房产价值固定下来，然后直接确认房屋权属归被代持人实际所有。
另外可以明确房屋抵押按揭情况、代持酬劳费用、房屋升值收益分配、代持期限、产权过户配合义务、代持人违约责任、承担责任方式及计算标准等。而且双方互留身份信息，最好是身份证复印件，双方当面签字按印，以确认签署的真实性、合法性，规避冒签代签的情况发生。如果代持人已婚，协调代持人的配偶签字确认时最好的，也可以加入担保人、见证人等，佐证协议的签署情况。
第三点，房屋的实际所有人最好直接持有和控制被代持房屋的产权证书、购房合同原件、*原件、付款凭证、税费单据、按揭还款卡、按揭协议等凭证原件，证明房产的实际出资和权益均是自己实际履行和控制。这一点，不用过多解释，大家比较通俗易通，特别是在走账付款上，能在转账时备注上用途，比如“XX房的购房款”、“XX房的按揭款”，更好的反映履行过程，避免款项性质争议。第四点，保留自己实际使用、控制代持房屋的相关凭证，比如水电费、物业费的缴纳凭据，房屋钥匙、房屋装修合同和凭据，居住登记信息，出租合同等。
第四点，保留自己实际使用、控制代持房屋的相关凭证，比如水电费、物业费的缴纳凭据，房屋钥匙、房屋装修合同和凭据，居住登记信息，出租合同等。在此提醒一点，如果房屋用于出租，而房屋又有按揭贷款，很多人会直接要求租客将租金支付至代持人的按揭贷款卡，省事便利。但这种情况很容易产生争议，代持人完全可以说该租金是租客支付自己房屋的租金，视为自己对涉案房产支付的对价和份额，容易引起争议。
第五点，如果双方愿意配合，建议在签署代持协议的同时，能够通过公证处出具一份不可撤销的公证书，由代持人委托被代持人或被代持人指定的人全权配合代持房产的销售、出租、还款等事宜。以便应急时候，该被委托人可以代替代持人配合被代持人办理房产的过户转让手续，减少风险，增加保障。其实房产代持要注意的事情很多，可以采取的措施也非常多，总之就是风险在哪里，防控措施应就跟上到哪里。
热心网友
时间：2023-10-12 21:37
代持房产需要代持人人品过硬！在代持合同中尽量对风险进行规避！比如涉及因代持人房产查封，婚姻继承等！
2--
真实发生因为朋友没有名额买房？
借用有名额我的朋友名下买，结果现在不仅让朋友成为黑户，反而惹上了官司？
事情是让朋友房产的一个代持人，代持的是负债，是风险，是无穷无尽的一个责任。
不管是亲戚朋友还是公司的一个老板，要求你帮他把房子挂在你的名下，你千万不要答应了，不要因为少的可怜的一个收入或者是面子终影响到你的一个征信，到变成了一个黑户。
前些年的一个楼市行情一个上涨，有不少人因为没有买房名额，就让别人代持房产涨价之后呢，再把它卖掉，再把收益分给代持的朋友。其实这一个无可厚非啊，大家双欢喜，皆大欢喜。
但是现阶段的话，不少的一个代持人的名下的房产其实是有很大的一个风险的，有不少是负债。因为很多人的一个还款压力比较大，特别是针对于一线二线城市的房子，总价过高，月供过高，三年了，其实很多人现在的月供是很吃力的。
如果你的这个房子还不上月供，或者是被法拍的时候，或者是你代持的这个房产，现在拿去做高评抵押贷的时候的话，那么这都是你的负债的钱后面还是要还的，房子是挂在你的名下的。你有可能会变成黑户，千万要记着了，不要轻易的帮别人代持房产。
3--
转
很多人一看到这个话题就觉得是炒房，但是现实中这类行为最常见的是在父*女之间，而代持行为的法律问题一直都是离婚财产分配。
假如你现在是个25岁的清华硕士毕业生，你跑到上海落户后能买房吗？你有买房的资格，但是你手里没钱就是买不了，你靠工资努力攒一辈子都买不起一套体面的婚房。这个时候你就是代持行为中最典型的乙方，有购房名额，但是没钱。
可是你父母有钱，你父母是余杭的拆迁户，他们钱多。他们为什么不用自己的名额来买房呢？他们自己到上海来交社保买房，不仅需要五年限购，而且他们因为年龄等问题根本无法获得像你那么高的贷款额度。他们看好上海的房产，也有钱，但是受限于购房名额和杠杆问题，所以会使用你的名额来买房，他们就是代持中的甲方。
甲方出钱，乙方出名额，凑在一起买房，大城市里到处都是这样的组合。你父母觉得徐家汇的房子好，就在徐汇买房，你在临港的特斯拉工作，他们就把徐汇的房子出租出去，让你在临港租房。
你就是个年轻人，自己吃光用光，钱可能都不够，而你在徐家汇的房子从首付到贷款其实都是你父母出的。请问这套房子的真实所有权，也就是获利的权益应该归属在谁身上？
你可能要问，都是父*女，谈那么清楚干嘛？这里涉及到的问题就是婚姻了。假如你在这个过程中结婚了，那么你父母出首付还贷款但是用你购房名额购买的房产，你丈夫或者妻子能分钱吗？
这期间房产增值的获利，如果归属于甲方，就是你父母，那么你配偶就分不到钱。如果归属于乙方，你配偶就能分到钱。离婚了，钱怎么分？
社会上大家觉得代持是炒房客的问题，而现实中最普遍的代持甲乙双方遇到的，都是婚姻财产问题。而我上面讲的，都是一些入门的知识。
一个最简单的代持操作：你父母出全款1000万借款给你，用你的名义在徐家汇全款买下了一套房，然后你把这套房作为借款的抵押物抵押给你的父母。你借款有利息，年利息12%受法律保护。五年后房子卖掉，你配偶能分到钱吗？
这样的代持操作非常的普遍，父*女现在用得很多。就是为了防止年轻人脑子一热，把房子给配偶加名字遇到离婚财产损失。而所谓的房产投资中的代持，其实就是出资人代替了里面父母的位置，并且用系列的协议控制了房屋的产权和使用权以及未来的收益权。
这些东西肯定和日常的认知不符合，但是花点时间反复看看，对了解房地产市场肯定是有很大好处的。
4--
刚刚讲到一个目前比较流行的父*女间房产代持的操作，我拆开来细化讲一讲。
这类方式能够在大城市流行开来，就是防范离婚财产分割的。
第一步是比如你向父母借款，比如1000万，全款购买一套婚前房产。这套房子就是你的婚前财产，无论涨跌都和你的配偶无关。借款，就要约定利息。一般设定12%。
（我发现很多人没搞清楚，和银行借的是房屋抵押贷款。而这里面借钱就是民间借贷。你父母借给你1000万，没有指定用途。而你用这1000万去买房，买下的房产在你婚前全款购买，这房子就是你的婚前财产，和配偶无关。）
接下去就到第二步了。这个时候你全款购房，又是向父母借款，那么你自然应该做“不动产权利证明”把房产抵押给你的父母。这样的一个操作是为了防止你脑子一热就给配偶加名字。抵押给你父母了，你想加名字都加不了。
第三步就回到上面的借款利息约定。你本来借了1000万，每年比如存下10万，是不是要根据协议去还利息呢？你把利息还给父母。那么你就没有留下钱。就不用担心离婚时自己的财产被配偶分割走。
这里面当然还涉及到遗嘱。你婚前的房产当然是遗嘱赠予父母。你父母要出问题，也是把财产留下赠予你个人。
前段时间有个女孩子在杭州结婚时也是一样操作，只不过她过手的办法加了一步。是她父母把婚房购房款600万借给她舅舅，由她舅舅借款给她600万买房。然后约定一个利息3%。正好可以吃掉她在婚姻期间的存款。最后她买完房子就抵押给她舅舅。通过这样一个三方的约定，就帮助她规避了可能存在的婚姻财产损失。
她就算脑子一热，想给配偶加名字都没办法。离婚也不存在被配偶分走财产的可能。这其实就是一个非常典型的房产代持行为。主要是父*女间使用，用来防范第三方也就是子女配偶的。因为买房的钱是父母出的，子女只是出了个名额。结婚离婚不让自己父母的财产受损本来就是天经地义的事情。
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热心网友
时间：2023-10-12 21:37
1. 提前还贷:消除银行按揭抵押贷款的抵押登记,如果没有很多现金提前还贷的,可以考虑通过一些贷款公司将房产证赎出。在取得房产证后,双方到房产登记部分办理过户。
2. 没有能力一次清偿贷款的,可以与贷款银行协商。
热心网友
时间：2023-10-12 21:38
2022-10-31 18:18 · 来自青海 · 格尔木市人民*官方账号
房产代持又称借名买房，通俗来讲就是甲买房子，但登记在乙的名下，房子表面上归乙，但双方都明白房子是甲的。房产代持是买房人被限购或*贷款时常用的一种对策，虽然当时能够顺利购买房产，但其中的法律风险不容小觑。
