沈阳市土地增值税征收管理办法
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发布时间：2022-06-09 04:05
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时间：2023-09-14 16:20
根据《*关于外商投资企业和外国企业适用*、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞等，转让房地产并取得收入，均适用本办法。第三条 土地*的征税对象是转让土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额。
增值额为纳税人转让房地产收入减除本办法第六条规定的扣除项目金额后的余额。第四条 土地*由税务机关负责征收管理，实行属地征收，由纳税人向单位所在地税务机关缴纳；外埠单位或个人在我市转让房地产的，应当向房地产座落地所在税务机关缴纳。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入及其他收入。第六条 下列项目在计征土地*时允许扣除：
(一)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及其配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)开发土地和新建房及配套的费用(以下简称房地产开发费用)。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用(指除利息支出以外的财务费用、销售费用、管理费用)不超过本条(一)、(二)项规定计算的金额之和5%以内的，按实扣除；超过5%的，按5%计算扣除。
对不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用(指财务费用、销售费用、管理费用)在本条(一)(二)款规定金额之和10%以内的按实扣除；超过10%的，按10%计算扣除。
企业采用上述方法中的哪一种计算扣除房地产开发费用，由企业提出申请，所在县、区税务机关根据企业实际情况核准。扣除办法一经核准后，两年内不得随意变更。
(四)与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加。
(五)转让旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由*批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(六)对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
(七)税务机关规定的其它扣除项目。第七条 土地*以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。第八条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。第九条 土地*采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
土地*按增值额乘以适用的税率减除扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%。
土地*税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地*税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地*税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地*税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。第十条 属于下列情况之一的，免征土地*：
(一)纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过本办法第六条(一)、(二)、(三)、(四)、(六)项扣除金额之和20%的，免征土地*。
(二)因国家建设需要，经省、市*批准征用或收回国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的。
(三)因城市规划、国家建设的需要而搬迁，经省、市*批准由纳税人自行转让原房地产而取得的收入。
(四)以继承、赠与方式无偿转让房地产的。
凡符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，给予免征土地*。
