美国住房贷款的特征
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发布时间：2022-04-23 01:43
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时间：2023-10-10 12:12
从最底层的简单贷款谈起。在美国，各种各样的银行都可以开展房贷活动，商业银行,储蓄机构等等。同时，它们提供多种融资条件，比如0首付，比如ARM（ADJUSTED RATE MORTGAGE）,可调整利率性贷款。
传统讲,这样的结构是有代价的。对于0首付,他承担的利率要比常规高很多。而ARM,可能头3年付出的很少,但后面的利息高的不得了。
就参与这个市场的成员来分析，可以分为贷款人和银行,还有很多服务商等提供辅助服务的机构。(这个是从最基础的贷款说起,还没有说道用贷款包装出的东西)。
现在分析贷款人
美国的信贷制度呢,就是,如果你决定申请房贷了
需要提供收入证明,然后,有信用机构出具你的信用评分( FICO )
还有纳税证明等等
都审核通过以后,开始给房子作价,讨论你可以拿到的利率.etc
但是,美国社会成分多样
比如有失业的,就没有收入证明
还有自己做老板的,也没法出具收入证明
对于证件不全的,美国社会不像中国社会,他还会允许你贷款,只是提高你的贷款利率
这样就给房贷留下了系统性风险,使得很多人可能用这个体系来欺诈贷款
美国比较糟糕的房贷的文件缺失程度有多高呢
比如alt-a巴（这是把基础贷款证券化后切割出的一个产物）
今天我看到一个alt-a的组合,文件缺失高达80%
而alt-a还不是最差的mortgage~
这是贷款侧的故事
现在说说银行
房贷市场给美国带来了巨大利润,比如美国现在的存款利率应该在4-5%巴(不大确定)
但部分房贷利率却达到8%甚至更高
利润可观
前面说了,信用好,文件齐全的人,利率很低
在这块也无上,银行基本赚不到什么利润
银行很大的利润来源于,给信用不好的人提供的高额贷款
所以,美国的银行为了自身业务发展
就在过去5年中,蓬勃的发展了房贷业务,留下了很大的系统隐患.
这是最基础的房贷的故事
房屋贷款从银行发给贷款人以后,就上了银行的资产负债表
如果银行还想发展房贷业务,受资本金*,就必须想办法把这块移出资产负债表
在199?年,当时人们想出了包装MBS的想法
就是总结贷款的现金流
从asset management转为cash flow management
把现金流包装成债券,出售给投资者
可以说美国房贷市场的发展和MBS技术的不断成熟,是有根本联系的
虽然,MBS的出现使得银行可以无限放大自己的房贷能力
然而,也产生了一定的杠杆效果
银行知道有些人非常可能骗贷,它就提高贷款利率,来补偿损失
而有些人就是为了骗钱,所以,也不在乎高利率
同时,房地产商人为了能够把房子买出去,甚至还帮助比较不懂贷款的美国客户伪造材料来申请房贷
虽然这部分人不会骗贷,但是,他们很多并不真正了解什么叫做ARM,就看头几年利率低,etc
在通过MBS把基础资产杠杆一次以后
为了能够吸引更多的投资者
有人就把MBS进一步切割,按照投资者喜欢的现金流去切割,于是就切出了CMO.
在CMO的基础上,又发展出ABS-CDO
在ABS-CDO基础上又发展出CDO TRUNCH等
系统性风险,已经不懈的高杠杆,让整体风险已经大幅放大
而所有购买了这些投资产品的人,也从很大程度上分享了整个系统的风险
然而,银行在进行贷款的时候
前面说过,也是有一个风险预测的
就是损失预测
他们可能估计20%的人要拖欠或者彻底不还
所以提前调整利率来补充这部分损失
然而,美国房贷市场在不断发展的过程中,贷款人的性质和目的和最初是有所不同的
市场没有认识这个问题
对基础贷款,MBS,以及包装出的东西的风险溢价估测不够
记得年初的时候,还有很多投行鼓吹购买MBS
当时的理由是,他们发现实际的还款速度比预测的还快,甚至把这个当作卖点
而前年,投行鼓吹的亮点,就是大家不了解他里面的相对价值,所以应该购买
就是说,前年呢,认为早期模型不完备,定价不大准确
去年呢,他们就是说模型很准确,但模型里面的参数,就是还款速度,比预测有距离
但是,客观的讲,从基础资产包装出的MBS,你是好观测的
但MBS切割出CMO,基本很难FOLLOW
而CMO再杠杆出的东西,没有人能百分百说的准
现在市场又普遍认为,在这之前,没有预测到房贷的变化和损失,所以给与MBS的风险溢价不够高
给MBS和相关产品,到底多高的风险溢价确实不好说
然而事后观瞻,在市场情况突变的今天,从银行的基础贷款到层层杠杆的产品,风险溢价都估测不够
这就是对第一层面，银行和贷款者的分析
结束了刚才第一层,银行和贷款者的分析
进入第二层,就是投资者的层面.
MBS产品设计的高度发达使得系统风险层层杠杆,风险大幅放大
同时,以往的风险溢价估测不够,所以,也出现了眼下的问题
而整个事件的发展进程就是
房贷者还不了高利息,只能拖欠,或者*把房子抵押给银行
而银行遭受拖欠以后,要么是打包的MBS有损失,或者是资产负债表有变化
MBS变化后,首先保险公司可能遭遇索赔
因为保险公司提供相应担保
然后,投资者遭受损失,主要是金融机构和HEDGE FUND.
同时,还有很多其它机构通过购买HEDGE FUND的基金也承担了风险
这些机构受损以后,直接影响赢利
然后,影响了社会整体的消费能力
而美国是一个典型的靠消费支撑的经济形态,和我国完全不同
所以,房贷的问题就成为了整个社会的问题
此前,我们也谈到,如果房价不断上涨,可以通过借新债还旧债
但是,客观讲,
不可避免的系统风险,不懈被杠杆,以及社会对风险溢价的估量不够
问题最终总会被暴露出来的
房价的上涨和下落更大程度是影响了问题暴露的时间.
