威海:商品房预售资金监管协议要在购房合同中体现
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发布时间：2022-09-06 09:25
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时间：2024-11-15 11:59
8月22日，山东省威海市*发布《威海市住房和城乡建设局 中国人民银行威海市中心支行 中国银行保险监督管理委员会威海监管分局关于印发<威海市商品房预售资金监管办法>的通知》。
明确各方责任，监管机构确定监管银行
文件明确了各方责任。威海市住建局是商品房预售资金监管主管部门，组织和指导全市商品房预售资金监管工作，具体负责环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区、临港经济技术开发区范围内的商品房预售资金监管日常工作。
文登区、荣成市、乳山市、南海新区住房和城乡建设主管部门负责组织开展本辖区范围内商品房预售资金监管工作。
人民银行分支机构负责指导商业银行做好商品房预售资金监管账户管理工作。银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
开发企业需要在监管机构确定的监管银行中选择监管银行。文件显示，住房城乡建设部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。住房城乡建设部门应对中标的商业银行通过部门门户网站予以公示。商业银行与住房城乡建设部门签订《商品房预售资金监管金融服务协议》，成为商品房预售资金监管合作银行。
资金监管协议主要内容在购房合同中体现
文件显示，在申请商品房预售许可前，房地产开发企业应当从公示监管银行名录中选择监管银行，开设商品房预售资金监管专用账户(以下简称“监管账户”)。
住房城乡建设部门、监管银行、房地产开发企业三方签订《商品房预售资金监管协议》(以下简称《监管协议》)。《监管协议》应当包括预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。
为确保购房资金存入监管账户，威海市要求，房地产开发企业应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明监管账号，并在商品房销售现场显著位置公示。房地产开发企业应当向购房人出具《商品房预售资金监管收存通知单》，购房人凭《商品房预售资金监管收存通知单》将商品房预售资金存入监管账户。
同时，按揭贷款(含商业按揭贷款和公积金贷款)购房的，购房人按合同约定的首付款存入监管账户后，可办理预售合同网签备案。非按揭贷款购房的，首次存入监管账户的购房款不应低于购房合同总价的25%。
监管银行收到购房人交存和贷款银行转入的购房款后，应当实时将相关信息通过商品房预售资金监管系统反馈至住房城乡建设部门。
房地产开发企业、监管银行应当定期向住房城乡建设部门报送商品房预售项目的销售情况、预售资金收存和支取情况、对账单及相关报表。报送的资料应真实、准确、完整、及时。
监管额度明确：装修费纳入监管
监管办法明确了商品房预售资金监管标准，按每平方米建筑安装工程造价的1.2倍执行。实行商品住宅装修的，装修费用计入预售资金监管，按每平方米装修费用的0.5倍执行。建筑安装工程造价由住房城乡建设部门按有关规定确定。
商品房预售资金监管额度，是指批准预售的商品房建筑面积与商品房预售资金监管标准的乘积。
文件将商品房预售资金监管按工程建设进度分为5个控制节点，每个节点对应监管资金留存比例：建成层数达到地上规划总层数一半，监管资金留存比例为70%;主体结构封顶，留存比例为35%;装修启动，留存比例25%;单体竣工验收合格，留存比例为15%;完成商品房所有权首次登记，监管终止。
在主体结构封顶控制节点前，房地产开发企业可以凭监管银行按规定出具的保函抵顶商品房预售监管资金，但不得高于监管额度的30%。保函有效期不得短于所保监管项目完成商品房所有权首次登记之日。
