联合办公行业,问题都有哪些
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发布时间：2022-04-30 00:07
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热心网友
时间：2022-06-26 19:54
成本收支不平衡
成本构成的问题始终制约着这个行业，联合办公成本分为固定成本和弹性成本，固定成本我们定义为空间正常运转最低的成本投入，主要是物业成本和基础运营成本，这块几乎占到了总成本的100%；而可变成本指的是每增加一个入住客户所会增加的成本，这块少到可以忽略不计。由于这样的成本结构导致了空间如果不能快速招商，用收益去覆盖每日必须发生的成本，就容易导致空间长期入不敷出。现在世面上很多空间在入住率都不高的情况下，仍然靠着投资人的继续扩张，占领市场。
以某知名联合办公品牌为列，该品牌项目位于北京CBD核心地段，体量2万㎡，工位数量3300个，我们来计算一下这个项目成本收支情况。
物业成本=租金成本+物业管理费用=420万/月 (内部调查得知：租金6元/㎡/天，该租金远低于之前市场价格；物业费30元/㎡/月)
基础运营成本=人力+网络+推广+水电+税费+日常维修等 (基础运营成本在无法拿到具体数据，我们极限思考为0)
如果我们按照每个工位收益2500元/月（该项目办公室工位收益），因此计算收益将会是最大收益计算的，那么要覆盖掉确认的420万的物业成本，需要出租至少1680个工位，但从开业到现在快半年出租工位数量800不到，如果要覆盖基本运营成本那么对招租工位数量又会提高不少。
而近期该品牌将工位租售给了一个大客户，采取了租一送一的形式，降价幅度之大，令人咂舌，但为了覆盖高昂固定成本采取这样的办法也是不得已而为之啊。
低收益
联合办公行业并不是像大家想的那样是一个赚钱的买卖，现在的收益主要集中在租金上，而租金溢价又没有想的那么高。按照一个工位普遍收益1500元计算（剔除渠道费），人均工位占建筑面积6㎡，那么每天收益是1500元/月÷6㎡÷30天=8.3元/天，基础运营成本大概占到收益1/4计算，最后收益6.2元/天，如果按照5元/㎡普遍租金计算，最后实际利润是1.2元/天，但是这1.2元/天是要求在满租情况下的理想利润，想拿到1.2元/天的收益难度可想而知。
而另一方面，联合办公企业都想通过增值服务来实现创收，但 we-work虽然在增值服务上不断努力，但对营收增加也不过个位数，租金收益占到总收益90%以上。未来想在增值服务上面挣钱，我们现在还是持保留态度。
招商难
品牌建立之初，只有1-2个空间，创始团队往往依靠自身人脉就能实现空间较高的招租率，但随着扩张，创始团队人脉资源的消耗殆尽，挖掘市场客户成为了重点。各大众创空间与中介渠道合作、服务商合作、开发众包系统、老客户激励推介等多种手段去挖掘市场客户，但我们在实际招商中发现，众多手段当中没有一个渠道能够持续稳定的带来客户。
另一方面目前有办公需求的客户仍然习惯使用传统写字楼或商住两用楼办公，到联合办公空间办公还需要一段的教育过程。很多人甚至都不知道什么是联合办公。
与此同时，对某些团队而言该模式并没有起到真正节省成本的作用，最后相对高成本也使得部分创业团队放弃该办公模式。
问社群运营难
几乎每一个做联合办公都会想着做社群，希望用户在空间内部产生交流，创造价值，形成对空间的归属感，但结果往往是内部客户不交流。不交流原因之一是客户之间有竞争关系，如某文创类园区的联合办公空间，客户高度同质化，存在生意上的竞争，交流分享是有可能会被创意盗用。第二个就是客户属性差异过大，例如互联网创业团队和传统地产营销团队，两个团队从年龄、思维、生活方式差异化都很大，两者很难形成共同话题点，甚至在很大程度上还会相互“鄙视”。
提供自嗨型服务，对创业者帮助不大
现在所有联合办公基本上还不具备服务能力，能做多的服务都是依靠外界资源来服务内部创业团队。
对接投融资：最典型的做法就是拿着创业者BP扔给外面投资机构，或是请一些投资机构来搞路演，到底创业者能不能融到资，只有创业者自己清楚。
导师服务：空间合作导师基本上就是墙上的照片而已，偶尔参加一下空间活动，不会体系性地对创业者进行指导，当然这就对创业者帮助很有限了。其实很多导师愿意做空间导师还是以曝光自己为主要目标的。
培训服务：各种免费资源嫁接活动，实质上仍然是一种活动举办方的品牌推介的曝光活动，质量低且没有系统性，这种培训活动对创业者帮助不大，还占用创业者时间。
其他服务：注册、财务、法务等服务也都是寻找外部服务商来做，而且每个空间都是同几家服务商，比如某法务公司，我在很多空间的logo墙上都能看到它的身影。空间和服务商都达成相互默契，一是各自品牌宣传，二是相互为对方倒流。但对创业者帮助虽有，但却有限。
五大问题总体来说在各大空间当中或多或少都有出现，这是整个行业的通病，在未来我们也希望能够引导大家对这五大问题进行进一步思考，并试图和大家一起找到解决办法的思路。在下一期，我们将着重讲解联合办公成本收支不平衡的问题，并试图找到破解之法。
热心网友
时间：2022-06-26 19:54
